La pressió del lloguer de vacances a Palma i la nova Llei de Turisme

Aquest fenomen és especialment intens a ciutats com Palma (sobretot al centre) i Eivissa, i concretament en habitatges amb una renda mitjana i una qualitat acceptable.

Una de les causes d'aquest fenomen s'atribueix a l'esclat de lloguer turístic o de vacances. Molts propietaris han vist al lloguer a curt termini un augment de les rendes en relació al tradicional lloguer, traient així del mercat convencional un gran nombre de propietats que ja no s'ofereixen com de llarga estada.

Aquesta pràctica, autoritzada per llei en unifamiliars i adossades, s'està desenvolupant de manera molt intensa també en habitatges situats en edificis plurifamiliars, malgrat estar prohibida aquesta activitat. Aquesta qüestió, juntament amb la zonificació territorial de les Illes Balears que ha de definir a quines zones està autoritzat l'ús de vacances, i el debat sobre com limitar mitjançant un sostre real de places turístiques el creixement d'aquesta activitat, són el cavall de batalla del Govern, Consell i corporacions municipals, així com tema d'actualitat diari amb el soroll de fons de l'excés de pressió turística que se soporta.

Després de gairebé dos anys de feina, el passat dimarts 19 de juliol es va aprovar a el Parlament la modificació de la Llei 8/2012 del Turisme de les Illes Balears. Diferents punts de vista entre els membres que conformen i sustenten el Govern sobre alguns dels articles més polèmics va provocar una sessió plenària amb final una mica esperpèntic ja que es va deixar en uns llimbs d'al·legalitat la proposta estrella que havia de regular de manera definitiva la problemàtica del lloguer turístic en edificis plurifamiliars. Ara, i perquè l'estiu no passi per sobre d'aquesta decisió (tant a nivell pràctic com polític), s'haurà de regular per decret llei aquesta situació.

Les preguntes són: Per què s'ha arribat a aquest punt? Quines són les causes que han convertit el lloguer turístic en el boc expiatori del sector? Tornarà el lloguer tradicional a tenir el seu pes específic al mercat immobiliari de les Illes Balears? Per trobar una resposta, cal fixar-se en la situació actual.

Avui dia, la societat de les Illes Balears té una sensació de pressió turística que, en alguns casos, arriba a ser asfixiant. Mitjans de comunicació, moviments associacionistes i ciutadans en general expressen aquest malestar. En una comunitat amb un territori acotat i un fràgil equilibri mediambiental, la situació actual sembla com el resultat d'un excés d'èxit amb tints de cert descontrol.

Un èxit que es va perseguir des del començament. De tots és sabut que el turisme és el gran motor econòmic de les Illes Balears. Des del seu despertar cap als anys 50 tota l'activitat econòmica s'ha desenvolupat, en menor o major mesura, al voltant d'aquest fenomen. La seva evolució ha estat progressiva i controlada al llarg dels anys, sempre amb la intenció d'augmentar el nombre de visitants i consolidar aquesta destinació dins del circuit internacional.

Queden lluny les celebracions de l'arribada del turista “un milió” de la temporada dels anys 60 (amb obsequis i estades pagades per als afortunats). L'any 2010 van arribar 8,7 milions de turistes, el 2014 13,5 milions, i l'any passat 15,3 milions. Hi ha un límit? On s'hauria de situar?

Una combinació de factors ha propiciat que en els darrers anys l'arribada de turistes s'ha disparat. Entre ells, i de manera no limitativa, destaquen:

• La conjuntura de tensió geopolítica que ha afectat diferents zones de la conca del mediterrani, considerades destinacions competidores del nostre, amb el consegüent transvasament dels turistes “prestats” al nostre territori.

• La consolidació dels ports de les Illes Balears, i especialment el de Palma, com una de les destinacions preferides del turisme creuerista. L'any 2015, van arribar 1.6 milions de turistes amb vaixell al port de Palma, i el 2016 va tenir puntes diàries que van arribar a vuit creuers amb 22.000 turistes a bord.

• L'explosió del fenomen de lloguer turístic. La facilitat que suposa la publicació de l'habitatge a plataformes com Airbnb o Homeaway ha disparat l'oferta d'aquest tipus d'allotjaments, arribant a situar-se en números que competeixen amb el parc de places turístiques dels establiments tradicionals.

Però, aquesta escalada de visitants serà infinita? Hi ha algun indicador que comença a posar límit a aquest creixement. El darrer informe del BBVA Research “Observatori Regional Espanya 3T17”, tot i que segueix indicant que Balears és una de les cinc comunitats que liderarà el creixement econòmic l'any 2017 gràcies, sobretot, a la fortalesa de l'activitat turística i de la construcció, també preveu que de cara al 2018 es produeixi una possible desacceleració del turisme, provocat per una recuperació progressiva dels mercats competidors i per l'aparició de problemes de arribada de visitants.

Si això es produeix, hi haurà cert alleugeriment en la pressió turística, però això no ha de servir d'excusa per no fer front als problemes que poden tornar a aparèixer en qualsevol moment fins a convertir-se en crònics. La situació actual ha de servir per poder repensar i planificar com volem que sigui el turisme que ens visiti els propers anys. Segurament, una millora en la qualitat i en els serveis turístics, amb la renovació i modernització de la planta hotelera, seria imprescindible per poder assegurar un turisme de més qualitat (això ja ho va proposar la llei 8/2012). Al mateix temps, però, s'hauria d'enfocar des d'un punt de vista integrador, sense carregar-li tota la responsabilitat de la massificació, la qüestió del lloguer turístic.

És evident que és una pràctica que cal regular, i que s'ha de fer de forma legal i amb totes les autoritzacions pertinents, ja que si no s'incorre en una clara competència deslleial amb els serveis turístics tradicionals. Però també cal tenir en compte que el lloguer de vacances ben gestionat aporta al·licients interessants: aglutina un tipus de visitant que, pels motius que siguin, no agrada estar en hotels, sinó que prefereix integrar-se a la ciutat com un resident més durant uns dies; aporta un augment del consum al sector serveis del voltant (supermercats, restaurants,…), ia més ajuda a desestacionalitzar la temporada turística.

L'administració haurà de tenir en compte també en la regulació d'aquesta activitat que, avui dia, suposa una font d'ingressos no només d'empreses professionals dedicades al sector, sinó, i molt més important, de famílies a les quals suposa una renda amb què complementen els seus ingressos mensuals. Coneguts són els casos de persones que, en quedar-se sense feina durant els anys durs de la crisi, van obtenir els ingressos necessaris llogant la residència.

Com ja s'ha indicat al principi, el problema legal no és als habitatges unifamiliars o adossats, sinó als edificis plurifamiliars, i sobretot als situats en zones cèntriques dels nuclis urbans. I és precisament en aquests habitatges on els visitants més urbanites es volen allotjar.

Caldria reflexionar sobre si la prohibició taxativa en aquestes zones és la solució, ja que segurament l'oferta cercarà mecanismes per poder ajustar-se a la demanda. Possiblement caldria buscar mecanismes que permetessin aquesta oferta marcant unes regles de joc que no fossin incomplibles però sí que obliguessin el comercialitzador a seguir una sèrie de pautes: declarar l'activitat, complir amb la norma sectorial i de seguretat, obtenir el vistiplau d'una part substancial de la comunitat, i marcar uns límits d'habitatges de vacances per edifici i barri.

Regular de forma ordenada i equitativa el parc existent d'habitatges de vacances obligarà els propietaris que no compleixin amb la llei a haver de treure-los de nou al mercat del lloguer tradicional de llarga estada, aconseguint així tornar a equilibrar de manera gradual la balança entre oferta i demanda que ara es troba tremendament ressentida.