Comprar casa o no comprar? Què fer quan un «amic» et demana consell (Part III)
Expliquem quines comprovacions legals has de fer perquè tot arribi a bon port per al amic que et demana consell sobre si comprar o no un determinat habitatge.
Avui culminem aquesta trilogia d'articles amb la part més emocionant de totes. T'expliquem quines comprovacions legals has de fer perquè tot arribi a bon port per al teu amic (i si has arribat fins aquí en qualsevol dels formats suggerits en què fer quan un amic et demana que l'assessores en la compra d'un pis, part I i II, els articles previs, ja no hauríeu de dubtar de la vostra amistat). Aquí teniu les 10 comprovacions bàsiques:
1. És el venedor el propietari real? Sembla una pregunta òbvia, però compte. Quan la intermediació la realitza una agència immobiliària presuposem que l'agència ha fet aquesta comprovació, però justament l'altre dia va caure a les meves mans el contracte d'aquella immobiliària tan moderna del dinosaure que parla dels agents “tradicionals” del juràssic i em vaig adonar que ells no comproven res. En canvi, nosaltres el primer que fem és comprovar que tot està en ordre perquè l'habitatge es pugui vendre amb normalitat.
El mite de donar duros a quatre pessetes està més vigent que mai en aquesta època de modernitats guais. En fi, que per comprovar-ho hem de demanar una “Nota Simple” al Registre de la Propietat. Es pot fer en línia a www.registradores.org i costa menys de 10 €. Val la pena per evitar frustracions i pèrdues de temps. Totes les persones que hi apareguin com a propietaris hauran de signar tots els documents vinculats amb la venda (reserva, arres i, òbviament, compravenda davant de notari).
2. Té l'habitatge alguna càrrega que ens hagi de preocupar? El mateix document que ens serveix per comprovar la titularitat ens aporta també altres informacions molt rellevants: si està hipotecada per algun banc, si hi ha algun embargament en procés derivat de l'inpagament d'impostos o la hipoteca mateixa, si hi ha alguna servitud rellevant... Les càrregues viatgen amb l'habitatge i per això, haurà de quedar ben definit com i quan es cancel·la cadascuna d'elles.
3. És correcta la descripció al registre de la propietat? Continuem amb els detalls de la propietat, ja que descriuen l'estat físic de la propietat. En un percentatge molt elevat de casos, trobarem discrepàncies entre la situació real i el que figura al registre de la propietat. Això és especialment comú en propietats antigues, ja que probablement l'habitatge ha estat renovat. No hauria de ser un motiu de gran preocupació, tot i que val la pena comprovar que els límits estiguin descrits amb precisió.
4. Quina és la superfície real? La nota simple registral també ens dona informació sobre la superfície de l'habitatge, tot i que és molt possible que difereixi de la realitat, especialment en finques antigues. Al final l'important és contrastar i comparar la superfície “registral” amb la superfície “cadastral” (que podrem obtenir a la Seu Electrònica del Cadastre) i la superfície “útil” que explicita la “Cèdula d'Habitabilitat” (un altre document que hem de requerir i comprovar que no estigui caducat).
Quan anem al despatx d'advocats a signar, el notari ens dirà que, independentment del que estigui escrit en tots els documents, allò que comprem és el que hem vist (ho anomenen “cuerpo cierto” – un terme força desagradable, oi?) i que no tindrem dret a fer cap reclamació si la realitat no coincideix amb la documentació. En negociar un preu de compra, el venedor sovint ha basat la seva valoració en la superfície i el preu per metre quadrat de la zona. Bé, us sorprendria la creativitat dels venedors i dels agents immobiliaris a l'hora de decidir quina superfície utilitzar per valorar i anunciar la propietat a la venda: superfície útil bruta, superfície neta, superfície útil real, superfície bruta incloent-hi les zones comunitàries, superfície bruta incloent-hi les zones comunitàries més el 100% de patis i terrasses… Vés a saber! Bé, com que som arquitectes, no ens vindria malament fer una inspecció per al nostre amic perquè sàpiga la superfície real que està comprant. D'aquesta manera, podrà negociar amb tot el coneixement dels fets.
5. Quina és l'eficiència energètica? En general tots ignorem bastant la informació que aporta aquest document, perquè la veritat és que les finques antigues surten mal parades. Però veient el preu cada vegada més alt dels subministraments energètics i l'escalfament global, potser ha arribat el moment de valorar bé aquells habitatges que surten ben parats, oi?
La propietat ha de tenir un certificat de rendiment energètic perquè el comprador sàpiga què pot esperar.
6. Hi ha cap afectació urbanística? Compte, perquè molta gent no comprova aquestes coses, i si hi ha una cosa que realment pot afectar el valor d'una propietat, és aquesta. Tingues en compte que quan el taxador vingui, segur que ho comprovarà, i fins i tot si decideixes que la càrrega no és significativa, el banc pot no estar disposat a finançar la compra. Cada ajuntament proporciona aquesta informació als seus veïns de manera diferent; per exemple, a Barcelona hi ha el PIC.
7. Hi ha concordança entre usos administratius, urbanístics i reals? Pot ser que estiguis davant d'una planta baixa urbanísticament comercial i que, en realitat, s'hagi adaptat a habitatge. Incluso pot ser que aquesta propietat disposi de cèdula d'habitabilitat, però davant l'administració estiguis comprant un local comercial. Ja fa anys que la cèdula d'habitabilitat va deixar d'acreditar l'ús residencial de la propietat. Aquesta comprovació l'haurem de fer contrastant la informació de la Seu Electrònica del Cadastre i la nota simple.
8. En quina situació de conservació està l'edifici? L'inspecció ocular és important i ens donarà moltes pistes sobre el tipus de comunitat de propietaris, però l'any 2011 es va aprovar una llei que obliga a tots els edificis a passar una inspecció tècnica periòdicament. Huràvem d'exigir el certificat que acredita si l'edifici on es troba l'habitatge ha passat la inspecció o, si no, quines inversions pot requerir per posar al dia les seves façanes, cobertes i instal·lacions. Atenció perquè moltes vegades l'habitatge s'ha valorat sense tenir en compte l'edifici on es troba. Més informació sobre aquest tema aquí.
9. Com va la 'comunitat'? Doncs sí, la “comunitat” és important. La majoria d'habitatges es troben en edificis plurifamiliars, de manera que a part de comprar el pis, compres un percentatge de participació en un edifici que, com tot, té el seu passat. El que és obligatori per llei és que el venedor acrediti que està al corrent de les seves obligacions amb la comunitat a nivell de pagaments, però no està obligat a explicar-te “on et mets”. En aquest àmbit el bàsic és: saber quins són els costos corrents, prevenir els que puguin ser extraordinaris, que segurament portarà anys parlant-se'n a les reunions de veïns. Per a això, podem demanar i llegir amb atenció les últimes actes de les reunions ordinàries i extraordinàries de la comunitat.
10. I, és clar, els impostos! La tinença d'un habitatge té un sol impost directe: l'IBI (Impost de Béns Immobles). No sol ser molt elevat, comparat amb altres països, i a més a la majoria de municipis es pot pagar en còmodes terminis trimestrals i per mitjà de rebuts domiciliats. Cal veure com ens ho posen de fàcil això de pagar impostos: retencions a les nòmines, IVA inclòs en tot el que consumim... i l'IBI domiciliat. Aquesta comprovació la podem deixar per al final i delegar-la al notari, que es connectarà telemàticament a l'ajuntament (als municipis grans) per comprovar que el venedor ha pagat religiosament el seu impost. Heu de saber que, malgrat que l'IBI es paga per trimestres, es merita l'1 de gener de cada any, de manera que la llei obliga el venedor a tenir liquidat l'impost de l'exercici fiscal en el qual es transmet l'habitatge.
