Comprar casa o no comprar? Què fer quan un «amic» us demana consell (Part II)

En aquesta ocasió parlarem de com valorar un habitatge o, dit d'una altra manera: estimar la concordança entre valor i preu de venda.

Partim de la base que no vas fer cas dels nostres consells del post anterior quan un amic us demana que us assessoris en la compra d'un pisperquè l'amistat és un valor sagrat per a tu i quan un amic et demana alguna cosa no saps dir que no. De manera que t'exposarem quines coses faríem nosaltres, que som agents immobiliaris.

El nostre amic ha trobat un habitatge que li agrada i pressuposem que fa un temps que mira l'oferta del mercat. Fins i tot és probable que se li hagin escorregut entre les mans algunes bones opcions i, per tant, sabrà perfectament si el preu que demanen és raonable. Però la compra d'un habitatge és una decisió difícil i voldrà saber la teva opinió sobre si paga les ganes, està enxampant una ganga o, simplement, comprarà a un preu raonable. Les eines següents et poden ajudar a recolzar (o no) la decisió:

1. MVI (Metodologia de Valoració Immobiliària) de Registradors d´Espanya. És un sistema de pagament que et permet accedir a les dades dels registradors de la propietat, filtrar-les i fins i tot emetre una valoració sobre la correlació entre la propietat objecte d'anàlisi i les dades de les compravendes registrades durant un període de temps de la teva elecció. 

• Pro: Es basa en les dades reals de les transaccions.
• Contra: No incorpora l'estat de conservació de les finques, nivell d'acabats o intangibles que la poden convertir en objecte de desig. 

2. Idealista.com. Aquest portal immobiliari és un retrat gairebé complet de l'oferta disponible al mercat. Observar els anuncis dels habitatges “competidors” amb aquells que estem valorant, ens permet comparar els que estem valorant amb els altres que podríem comprar. En funció de la qualitat dels anuncis podrem veure imatges, característiques, preu i fins i tot quin comportament està tenint l'habitatge al mercat (contactes realitzats per altres usuaris i temps de vigència de l'anunci). A partir d'aquí, la nostra habilitat per comparar els habitatges més rellevants amb el nostre i fer una anàlisi qualitativa. A Monapart fem servir el nostre propi model de graella de comparació, que ens permet homogeneïtzar la mostra per determinar el preu de mercat raonable d'un habitatge, cosa que fem en base a les directrius establertes a l'ORDRE ECO 805/2003 (normes de valoració de béns immobles). 

El que és important de veritat, en les dades, és saber interpretar-les i això no s'aprèn en un dia.

3. Informe de preus d'Idealista. Ho esmentem a part perquè l'índex és una eina que, com l'MVI, està fonamentada en una base de dades històrica que s'actualitza trimestralment. Podem filtrar per zones i períodes. Tot i això, hem de tenir en compte que els preus són d'“oferta” i el preu al qual s'anuncia un pis pot diferir del preu de tancament final. Per això la utilitat de creuar diversos mètodes i fonts de dades per arribar a una conclusió fiable. 

4. Taxacions on-line. Hi ha diverses empreses de taxació (de les quals fan taxacions “oficials” per als bancs) que ofereixen aquest servei a preus que ronden els 10€. Tu mateix introdueixes les dades de l'habitatge a valorar en un formulari i el sistema et torna un informe, que no és vinculant per a hipoteques, però que sí que et dóna una idea del preu de la zona segons les dades d'aquestes empreses, que sempre són interessants de conèixer, encara que en la nostra experiència com a venedors de pisos, hem pogut comprovar moltes vegades, que poden diferir (i molt) de l'opinió real. Aquí tens els enllaços a la de Tinsa i de Societat de Taxació, com a referents daquest sector. 

5. Les estadístiques immobiliàries de l'Ajuntament de Barcelona. Es nodreixen de les dades dels registradors de la propietat. Pot ser-te útil si no vols passar pel viacrucis de donar-te d'alta a l'MVI, que està més enfocat a un ús professional. Allà trobareu preus mitjans de compravenda real per superfície (€/m2), però, una vegada més, sense criteris d'estat de conservació, qualitat o intangibles. Aneu amb compte, perquè estem parlant només de Barcelona ciutat!

I encara n'hi ha més, però ens parem aquí perquè podries passar-te una setmana buscant i recopilant dades, com quan feies feines a la universitat. A més, tots sabem que el que és important de veritat és saber interpretar-los i això no s'aprèn en un dia. A més, el més probable és que el teu “amig@” tingui la millor valoració possible al cap, formada a base d'hores mirant anuncis on-line i visitant els pisos més interessants in-situ. En fi, que sempre pots deixar anar això de “Avui dia la gent coneix el preu de tot i el valor de res” d'Oscar Wilde i quedar com un campió. En el proper article parlarem de les comprovacions legals, urbanístiques i documentals… Emocionant, oi?