Monapart a VIA Empresa: la llei del preu del lloguer, un any després
Eduard Solé, soci i director d'operacions a Monapart, comparteix algunes de les nostres conclusions i propostes per a una legislació amb molt de marge de millora.
Ja ha passat un any des de l'aprovació de la llei per regular el preu del lloguer a Catalunya, en un període ple de canvis per al sector residencial: la fi d'un cicle expansiu, la irrupció de la COVID-19 i una nova regulació, i sou molts els que ens pregunteu com ha afectat el mercat i si està servint pel que es va plantejar.
En aquest article publicat ahir, 21 de setembre, VIA Empresa parla sobre La llei per contenir el preu del lloguer, un any després. I per això, la periodista Elena Busquets ha entrevistat Eduard Solé, soci i director d'operacions a Monapart, on comparteix algunes de les nostres conclusions i propostes per a una legislació amb molt de marge de millora:
La llei per contenir el preu del lloguer, un any després | 21/09/2021 | Elena Busquets (Via Empresa)
La llei per contenir els preus dels habitatges de lloguer a Catalunya avui fa un any. Han passat dotze mesos des que la Generalitat va decidir posar un fre a la pujada dels preus en un mercat que acumulava increments continuats des del 2014. La mesura afectava 61 municipis considerats àrees amb un mercat d'habitatge tens: entre ells Barcelona, ciutats de la seva àrea metropolitana i algunes capitals de província.
Un any i una pandèmia després, els preus de l'habitatge de lloguer a Barcelona han baixat un 10%, però també ho han fet a altres ciutats com Madrid (10%), València (9,5%) o Sevilla (8,4%), on la llei 11/2020 no té vigència. Per tant, què ha fet abaixar els preus?
"Cal tenir en compte que aquesta llei va arribar al final d'un cicle", explica Lázaro Cubero, director d'anàlisi de Tecnocasa. «El mercat immobiliari, tant en venda com en lloguer, es mou per cicles de 5-6 anys i el mercat residencial de Barcelona tot just portava aquests anys de creixement». De fet, el preu del metre quadrat a la capital catalana s?havia incrementat un 46,5% des del 2014 fins al 2019, passant dels 10,16 euros fins als 14,9. A la fi d'un cicle, se li suma, a més, la irrupció de la covid-19 i la seva afectació a l'economia.
Penalització al valor afegit
Segons la llei 11/2020, els preus dels pisos s'han d'establir segons l'índex de referència, que té en compte aspectes com ara la superfície, l'estat de l'immoble, l'eficiència energètica i la ubicació. Però allò que no té prou en compte, per a molts experts, són els extres que pot tenir l'habitatge.
A la nova regulació s'indica que el preu final de la renda es pot incrementar un 5% si l'habitatge té com a mínim tres característiques destacades, com a ascensor, vistes especials, piscina comunitària, mobles, etcètera. «Aquest increment seria correcte si fos per cada element especial del pis, però és insuficient si només s?aconsegueix amb tres d?aquestes característiques», analitza Eduard Solé, soci i director d?operacions de Monapart. I afegeix: «si un pis amb una reforma de qualitat ha de tenir el mateix preu que un altre on s'hagi fet un nyap, els propietaris no estaran motivats a fer reformes de qualitat. I això pot mediocriure el parc residencial de Barcelona».
Eduard Solé: «Si un pis amb una reforma de qualitat ha de tenir el mateix preu que un altre on s?hagi fet un nyap, els propietaris no estaran motivats a fer reformes de qualitat».
Barcelona i Madrid prenen camins diferents
Una de les grans pors dels experts del sector immobiliari quan la llei 11/2020 va entrar en vigor era que es produís una reducció de l'oferta. Però la rotació produïda a causa de la covid-19 i el traspàs de pisos de lloguer turístic al mercat residencial tradicional no ho van permetre. De fet, tant a Barcelona com a Madrid, l'oferta es va incrementar des de l'abril del 2020 fins al mes de juliol passat, moment en què les dues ciutats han agafat camins diferents. Mentre que Madrid ha continuat incrementant la seva cartera de pisos disponibles de lloguer, Barcelona l'ha reduït per sota del volum del 2020. «Però encara és d'hora per imputar aquesta reducció a aquesta llei», expressa Cubero, "ens hem d'esperar més temps".
A Cubero de Tecnocasa el preocupa que l'oferta es continuï reduint amb els anys, tenint en compte que el percentatge del perfil inversor a les compravendes d'habitatges a Barcelona és més reduït que a la resta de ciutats d'Espanya. «A Espanya dues de cada deu compres de pisos es fan com a inversió. A Madrid l?inversor representa el 28% de les compravendes, a Saragossa el 26%, però a Barcelona només el 16%».
És un percentatge que no sempre ha estat tan baix, sinó que reflecteix una tendència a la baixa. «L'any 2018 rondava el 30% -explica Cubero- i això vol dir que cada vegada hi ha menys persones que compren a Barcelona amb l?objectiu de posar pis de lloguer, fet que no impactarà en l?oferta present, però sí en la futura».
A més, els habitatges de Barcelona no pertanyen a grans forquilles: només un 5% dels pisos de Barcelona són propietat de fons d'inversió, socimis o grans forquilles. «Per tant aquesta llei a qui ha afectat d'una manera molt contundent és els petits propietaris», analitza Solé.
Holanda, Regne Unit, França… i Barcelona?
Per a Cubero, «Barcelona tindrà un greu problema d?oferta si no amplia el parc públic d?habitatges destinats al lloguer». De fet, segons un estudi realitzat pel Club Immobiliari Esade i el professor Josep Oliver, Espanya té el parc d?habitatge social més baix d?Europa: els habitatges públics representen 1,1% del parc residencial del país. A Holanda el 38%, al Regne Unit el 17,4% ia França el 14%.
