Per a una nova obra nova (part II)
Un enfocament innovador per crear habitatges més accessibles, sostenibles i adaptats al que realment necessitem avui i demà.
NOTA introductòria: En aquest article no es fa cap distinció entre obra nova corresponent a edificació de nova planta i obra nova fruit d'operacions de gran rehabilitació.
A la primera part d'aquest article (Per a una nova obra nova part I) concloïa resumint la situació:
(1) Ciutats com Barcelona ofereixen un parc residencial amb 70 anys de mitjana antiguitat.
(2) Aquest habitatge està al límit del que pot pagar una demanda creixent, resignada i residencialment conservadora.
(3) Mentrestant, els productors d'habitatge, constrets per les normatives i sentint-se còmodes en un mercat poc exigent, repliquen una vegada i una altra el mateix edifici amb petites millores incrementals i ajustaments estilístics decidits per
(4) Els arquitectes relegats al paper dassessors d'imatge.
I deia:
Es tracta, doncs, d'una combinació de factors sociodemogràfics, d'equilibri d'oferta i demanda i d'inèrcies sectorials pernicioses. Tot juga a favor que qui compra un habitatge no l'exigeixi millor i més adequat al temps i la necessitat d'ús. Però, en què exactament se substància aquest millor i més adequat al seu temps i necessitat d'ús?
(Seguim amb la Part II)
Al meu entendre, en el següent (per ordre de rellevància):
1. Un habitatge absolutament adaptat a la demanda per això els productors d'obra nova han de deixar de promoure sense preguntar al mercat què vol.
El fet que més del 50% de la promoció immobiliària a ciutats com Barcelona la desenvolupin petits promotors o que la mida mitjana d'una promoció sigui entre 12 i 15 unitats dificulta la normalització dels estudis de mercat ad hoc. La professionalització dels promotors, les eines de geolocalització de bases de dades i la presumible aparició de consultores immobiliàries especialitzades anticipa una solució.
2. Un habitatge energèticament eficient i sa. Un tema que ja s'ha tractat àmpliament i del qual només afegiré que no hauria de ser un factor a decidir per la demanda perquè la seva aplicació és d'interès públic i global.
3. Un habitatge amb el grau just de tecnologia aplicada de sèrie que haurà d'incorporar (1) la domòtica que en garanteixi el comportament eficient i (2) la infraestructura que permeti el desplegament de l'ecosistema d'IoT.
4. Un habitatge amb opcions de tinença múltiples més enllà de la propietat i del lloguer, com la propietat compartida, la propietat temporal –ambdues possibles a Catalunya des del 2015 [de les quals ha parlat àmpliament el professor Sergio Nasarre, director de la Càtedra UNESCO d‟habitatge de la Universitat Rovira i Virgili]–, el dret d‟ús, l‟usdefruit o alguna de les formulacions d‟habitatge col·laboratiu.
Cadascun dels atributs constitutius del que hauria de ser la nova obra nova –orientada a client, sostenible i sana, amb la tecnologia justa, multiaccessible– mereixerà en un altre article futur una reflexió de més importància.
Fins ara hem parlat d'on partim i on ens dirigim. Per anar de l'un a l'altre caldria un pla estratègic que, al meu entendre, haurien de codissenyar entre tots els grups d'interès. Per això mateix, no em toca a mi decidir-ho (ni ho sabria fer!), però arribats a aquest punt ia fi del debat, m'arriscaré a proposar el full de ruta d'un “pla ideal” per a la ciutat de Barcelona que interpel·li cadascun dels actors que haurien de formar part d'aquesta història.
La seqüència d'esdeveniments seria la següent:
1. Elecció del moment adequat del cicle econòmic per garantir que tot és al seu lloc a finals de la fase dajustament del cicle.
2. Creació de sòl amb “marca Barcelona” mitjançant la densificació per via de (1) augments d'alçada reguladora màxima i sostre edificable [aquí hi ha un debat interessant sobre aquest punt], i (2) la construcció de la Gran Barcelona [aquí una síntesi ben argumentada], la “ciutat densa i ciutat extensa” enunciada per Pasqual Maragall ja fa 30 anys. Insisteixo en la idea de “marca Barcelona”, que entenc com una marca paraigua sota la qual es nien tots els municipis, amb atributs específics amb un tall i estratègia comuna.
[Barcelona i L'Hospitalet serien a la Gran Barcelona el mateix que Volkswagen i Audi a Grup Volkswagen].
3. Un Pla Municipal dHabitatge en virtut el qual, per exemple, el nou sòl posat a disposició de les promotores estigui subjecte totalment o parcialment a formes de tinença alternatives. Això es pot complementar amb programes de codesenvolupament públic-privat d'habitatge i part de la necessitat que els promotors acceptin que part del negoci sigui de “benefici reduït”. [En aquest sentit val la pena conèixer la feina feta per la promotora Omplim a la primera i segona corona de Barcelona] i que l'Ajuntament de Barcelona entengui que això està subjecte a la reducció del risc (augment de la certesa política i normativa).
4. Creació d'un instrument/entitat per a la promoció de nova obra nova en clau R+D+I: Promotors, APCE, COAPI, Ajuntament de Barcelona, escoles d'arquitectura i representants de la indústria de la construcció han de posar-se a treballar conjuntament amb una visió comuna a llarg termini. Potser ja existeix una iniciativa semblant.
5. Des d'un net optimisme i la llibertat que m'atorga el paper, diré que si això fos possible, la resta –amb permís dels Estats Units, la Xina, el Regne Unit, Síria, l'Iran, l'ANC, VOX, Bertín Osborne, Bob Esponja, etcètera– podria venir sol: L'augment d'oferta i les noves formes de tinença empenyerien els preus a la baixa → Augmentaria la capacitat d'accés a l'habitatge, cosa que alhora reforçaria la demanda fins a trobar un nou punt d'equilibri → Augmentaria la competència entre promocions i promotors → Augmentarien els incentius per perseguir una major especialització i innovació → Tot això ens de Nova Obra Nova que necessitem.
Ens arrisquem a proposar el full de ruta d'un pla ideal per a la ciutat de Barcelona que interpel·li cadascun dels actors que haurien de formar part d'aquesta història: nova obra nova orientada a client, sostenible i sana, amb la tecnologia justa i multiaccessible.
