Els habitatges de protecció oficial (HPO) a la Comunitat Valenciana
El dret de tempteig i retracte de la Generalitat sobre les HPO: una mesura de control o un obstacle per al mercat immobiliari?
Avui a Monapart València toca parlar d'un tema d'actualitat a la Comunitat Valenciana: els habitatges de protecció oficial o HPO. El passat 28 de desembre de 2018 es va publicar al DOGV (Diari Oficial de la Generalitat Valenciana) la Llei 27/2018, de mesures fiscals, de gestió administrativa i financera i dorganització de la Generalitat, que incloïa una sorpresa que les agències immobiliàries de la comunitat no han encaixat amb molta alegria. En virtut de la llei, les transmissions d'habitatges de protecció pública queden subjectes al dret de tempteig i retracte per part de la Generalitat.
Un moment… ¿ tanteig i retracte? s'exerceix després de la transmissió.
En virtut de la nova llei, les transmissions d'habitatges de protecció pública queden subjectes al dret de tempteig i retracte per part de la Generalitat.
Abans esmentava els contractes de lloguer, ja que aquesta figura acostuma a aparèixer en forma de renúncia. és el tempteig. Si no s'ha renunciat, el que és sensat per part del propietari és notificar a l'inquilí la seva intenció de transmetre, a qui, quan i per quant diem el que és sensat, perquè l'article 25 de la defectuosament redactada. Llei d'arrendaments urbans (almenys, en què en el moment d'escriure això es troba en vigor) Esmenta aquesta notificació, però no parla explícitament de la seva obligatorietat. és tan difícil dir clarament que l'arrendador ha de notificar la transmissió a l'arrendatari? Seguim: aquesta “esquerda” a la llei ens porta al segon cas, el del retracte. a Encarna. Llavors és quan Ricardo diu a José Miguel que es retracti.
El sainet-introducció em serveix per definir aquests dos drets i per fer-ne una explicació més o menys gràfica. Com que l'objectiu és entendre'ls en el context de les VPO, he obviat excepcions i casuístiques diverses de la Llei d'arrendaments urbans, per si hi ha algun jurista de dents i urpes esmolades esperant a contradir-me. Però senyor jurista, jo he vingut a parlar d'una altra llei, la dels pressupostos del 2019 que ens ocupa (així en direm, que el seu nom de pila és molt llarg). En ella, com us deia, la Generalitat s'atorga el dret de tempteig i retracte sobre tots els habitatges protegits (en termini de protecció, és clar). Per entendre'ns, la Generalitat és Ricardo, que a l'exemple anterior ostentava el dret; el venedor continua sent José Miguel; i la pobra Encarna ara està feta un embolic, perquè no està gaire segura de poder comprar el pis que vol. Com que ja s'ha entès la situació, parlarem una mica de quin és el problema de tot això i després comento com s'ha de procedir.
Abans de res, saps què és un habitatge protegit? Doncs sento decebre't, però avui no en venia a parlar. Tot i així, et diré que és un habitatge que compleix una sèrie de requisits, entre ells un preu màxim, per accedir a certes subvencions públiques i que l'administració pot ser qui la promogui (també poden ser de promoció privada o autopromoció). Així doncs, es tracta d'una protecció destinada a facilitar l'accés a l'habitatge a qui té dificultats en teoria. Això es defineix mitjançant uns requisits, per exemple, de renda màxima.
La idea és que es tracta d'habitatges amb una finalitat social, en la mesura que hi ha despesa pública destinada a aquest fi. No crec que es pugui discutir el fet que l'accés a l'habitatge és complicat per a una gran part de la població. I sense voler-hi entrar en profunditat, és fàcil entendre la motivació d'aquesta nova llei: la Generalitat té un pressupost el 2019 per promoure aquest tipus d'habitatge, i ampliant aquest dret de tempteig i retracte (que, compte, abans era de 10 anys, però ja existia), té accés a habitatge de segona mà que compleix els requisits de protecció, que ja està construït (important) i que també està construït (important) i que està construït (important). La Generalitat, igual que el nostre amic Ricardo, es donarà les mans al cap quan pensi que ha de buscar terra a preu per promoure.
La queixa de moltes agències immobiliàries se centra en la pressa amb què s'ha executat aquest canvi (en realitat la llei modifica una altra llei, la 8/2004 d'habitatge de la Comunitat Valenciana). Si bé he de dir que, per característiques de cartera, a Monapart València no ens hem vist afectats encara, entenem el cabreig general. Monapart Alacant sí que els afecta, així que encara ho entenem una mica més. Per il·lustrar-ho, la llei és del dia 27 de desembre de 2018, es va publicar el dia següent, i va entrar en vigor l'1 de gener de 2019, tres dies més tard. Gairebé sense publicitat, sense moratòries, a sac. Generalitat, ànima de càntir, què tal si ens haguessis avisat amb una mica d'antelació? I si haguessis instrumentat tot això d'una altra manera? No et sembla excessiu tenir 60 dies esperant un possible comprador? Què li dic jo a l'Encarna? Posats a llançar preguntes a la Generalitat: I si crees un “registre” o “borsa” on identificar si un habitatge és susceptible de ser adquirit preferencialment per tu? Què tal algun tipus de “pre-sol·licitud”? I per cert, Generalitat, penses comprar a cegues, sense anar a veure la casa? Si us plau, gasta bé els teus diners, que després s'acaba…
Algú recorda aquestes taxacions de Caja Murcia i la CAM amb valor de renda lliure molt superior al màxim legal i com aquestes entitats donaven el 80% de la taxació?
Tot i entendre el cabreig i ser conscients que segurament ens tocarà tard o d'hora passar pel glop, també cal comentar un parell de coses (o tres). En primer lloc, no crec que estigui descobrint l'Atlàntida si dic que el mercat de VPO està una mica pervertit. Moltes han entrat al mercat de renda lliure, han generat plusvàlues com a renda lliure (digues-me “preu màxim legal” i et parlaré de “diners negres"), i al seu dia van col·laborar amb el boom i el crac (tenen nom de bandes, però són encara més temibles). Algú recorda aquestes taxacions de Caixa Múrcia i la CAM amb valor de renda lliure molt superior al màxim legal i com aquestes entitats donaven el 80% de la taxació? De fet, algú recorda la Caixa?
També cal dir una altra cosa: ara el termini de tempteig i retracte és igual al de protecció de la vivenda, però abans eren 10 anys. Vaja, el mateix però durant més temps. Amb un sistema ben articulat tampoc ens hauríem d'estirar els cabells. A més, hi ha la possibilitat de desqualificar l'habitatge. No dic que sigui senzill, però ara pot ser més o menys igual de senzill que vendre amb aquesta limitació.
I tercera cosa, i aquí és on cal intentar empassar-se l'enuig: hauríem de pressuposar que aquesta modificació de la llei està pensada per facilitar un parc d'habitatge públic més dinàmic (i de passada es lluita una mica contra els diners negres i el frau). Això no ens hauria de molestar els agents immobiliaris (ni els compradors d'habitatge). Però hem d'exigir que es compleixi el final de la llei i també exigir que el procediment compti amb informació, que es faci més àgil i que no entorpeixi els que volen comprar o vendre legítimament.
Hauríem de pressuposar que aquesta modificació de la llei està pensada per facilitar un parc d'habitatge públic més dinàmic.
Per acabar, un breu repàs al procediment: tot aquell que hagi de vendre un habitatge protegit s'ha d'adreçar en primer lloc a la Generalitat. Abans es demanava el preu màxim i la llibertat de cessió (un permís per vendre), però ara SEMPRE caldrà notificar la voluntat de venda de l'habitatge, qui compra, quan i per quant. La Generalitat té 60 dies per contestar si li queda. També pot no contestar, de manera que als 60 dies s'extingirà el dret de tempteig. Ens consta que ara mateix s'està intentant contestar “no” molt ràpid per part de l'administració per sortir de l'atzucac. Fet això, amb l'aprovació, es pot transmetre l'habitatge. Si penses enganyar algú, el notari que elevi a pública l'escriptura té pensat enviar-ne una còpia a la Generalitat, de manera que si no has pensat en el tempteig, et tocarà pensar en el retracte. A més, suposadament els registradors demanen la resposta negativa de la Generalitat per procedir a inscriure la compravenda. En cas que la Generalitat et digui “sí, vull”, hauràs d'esperar fins a 4 mesos per cobrar, que tampoc és que sigui l'ideal. I és clar, després hi ha les excepcions: si es tracta d'herències o donacions entre ascendents, descendents, cònjuges o parella de fet, no t'has de preocupar per això.
Des de finals del 2018, els habitatges de protecció oficial (HPO) a València queden subjectes al dret de tempteig i retracte per part de la Generalitat. Si llegeixes això però et quedes igual, segueix llegint aquest post de Monapart València i entendràs…
