Per què s'expandeix la bretxa entre propietaris i llogaters a Espanya?
Analitzem la història i l'actualitat del mercat per entendre a què es deu l'augment de propietaris al nostre país i l'impacte al sector del lloguer.
Segons L'Enquesta Contínua de les Llars, publicada per l'INE, és cada vegada més gran la distància entre el nombre de propietaris i aquells que viuen a cases de lloguer. S‟observa com puja el nombre d‟habitatges amb hipoteques. Si estàs buscant vendre el teu pis o propietat, aquest pot ser un bon moment.
Els especialistes són cautelosos. Busquen saber si la pujada és conseqüència d'un efecte postpandèmia o si, en realitat, és la identitat cultural espanyola procliu a la compra i la propietat la que licita per mantenir-se.
El perquè de l'augment en el volum de compra i les poques propietats de lloguer
Tot i que és innegable que el percentatge d'habitatges de lloguer ha pujat amb el pas dels anys, el nombre continua sent baix en comparació amb el dels propietaris. El 2007, diferents enquestes calculaven que entre un 7% i un 14% dels espanyols vivien en pisos de lloguer. Per al 2018 el percentatge va pujar al 20%. Fins i tot l'Eurostat portava aquest número fins al 22%. Tot i això, aquestes dades no arriben a aproximar-se a la mitjana europea de 20% o al gairebé 50% d'Alemanya o Àustria.
Percentatge d'habitatge de lloguer a Espanya
Percentatge d'habitatge de lloguer a EU
A què devem aquesta diferència? A una política de vivenda que l'estat espanyol va implementar durant dècades: la habitatge de protecció oficial.
A diferència del social housing, que afavoreix l'accés a habitatges públics sota un règim de lloguer, Espanya fomenta l'accés a l'habitatge a través de la propietat privada.
Mapa d´habitatge públic a Barcelona
Al llarg de la història, es va impulsar la producció d'habitatges i es va utilitzar l'adquisició en propietat com a fórmula d'accés.
Un canvi de model
L'any 2013, (per necessitat) Espanya gira en rodó per canviar-ne el model i apostar pel lloguer. N'és una prova els tres punts següents:
1. El Pla Estatal 2013-2016. El seu objectiu específic és adreçar la política d'habitatge de l'Estat cap al "foment del lloguer d'habitatges, la rehabilitació edificatòria i la regeneració i renovació urbanes" en lloc de la construcció per adquirir en propietat.
2. La nova llei 4/2013, regulatòria del mercat del lloguer. Elimina la intervenció estatal en aquest tipus de contracte i afavoreix la llibertat de les parts en contractar.
En aquest sentit, és molt interessant (per entendre el perquè del canvi) rellegir certs punts del seu Preàmbul:
El mercat immobiliari espanyol es caracteritza per una alta taxa de propietat i un feble mercat del lloguer (…)
Al moment del dictat de la llei, Espanya se situa com el país europeu amb més índex d'habitatge per cada 1.000 habitants i també com un dels que posseeix un parc d'habitatges més baix de lloguer.
Al marc econòmic actual, les implicacions negatives que té aquesta característica del mercat de l'habitatge sobre l'economia i la societat espanyoles són patents i afecten tant la mobilitat dels treballadors com l'existència d'un nombre elevat d'habitatges en propietat, buits i sense cap ús.
La realitat, per tant, és que el mercat de lloguer no és una alternativa eficaç al mercat de la propietat a Espanya, ja que, o bé l'oferta d'habitatges de lloguer és insuficient, o bé no és competitiva perquè està subjecta a rendes molt elevades (…)
Per això la recerca de mecanismes de flexibilització i dinamització d'aquest mercat s'ha de moure en un marc que aconsegueixi atraure el nombre més gran possible dels habitatges, actualment buits i sense cap ús, en mans de propietaris privats.
3. La supressió dels beneficis fiscals a la compra dhabitatges. Aquesta deducció permetia als contribuents deduir-se de l‟IRPF el 15% de les despeses de compra, construcció, ampliació o rehabilitació de l‟immoble fins a un màxim de 9.040 euros.
El 1959, el primer ministre de l'Habitatge, José Luis de Arrese, va afirmar: “no volem una Espanya de proletaris, sinó de propietaris.»
Avui es passen a centrar els esforços de la política d‟habitatge de l‟Estat en l‟impuls del lloguer i la rehabilitació.
A Espanya hi ha 157.000 llars menys de lloguer que fa un any i 170.000 més amb una casa pròpia amb pagaments pendents. Són 14 milions i mig d?immobles en propietat contra 3,2 milions que viuen de lloguer. A què es deu aquest fenomen?
"Espanya és un país de propietaris convençuts i d'inquilins obligats."
Sandra López Letón ho exposa amb claredat. A l'article «Espanya, un país de propietaris reincidents» per a El País, desgrana l'ideal espanyol i la seva relació amb la propietat immobiliària, i ens regala les dades següents per a l'anàlisi:
→ L'adquisició de cases ha deixat enrere els efectes de la covid i arriba a nivells de fa 13 anys.
→ A l'agost es van tancar 49.884 transaccions, una xifra no vista des de l'abril del 2008.
→ "La compravenda és la que està impulsant la recuperació del mercat de l'habitatge".
→ L'habitatge s'ha convertit en un actiu refugi davant de la inflació (va pujar un 5,5% a l'octubre).
→ La finalitat d'aquestes compres és tant la reposició —canviar un habitatge millor— com la inversió. Perquè, diu Higueras, “acumular patrimoni és esport nacional, ho hem mamat, és al nostre ADN”. Gairebé el 90% dels més grans de 65 anys són propietaris d'un habitatge a Espanya.
Semblaria que l'impuls comprador, avui dia, és una barreja d'idiosincràsia, fer negoci amb l'estalvi i la inversió i no tant una necessitat d'accés a l'habitatge. Per reforçar aquest argument, l'autora cita Cristina Arias, directora del Servei d'Estudis de Tinsa que explica amb tres dades puntuals l'augment de les compres:
"La confiança del consumidor, seguit d´unes perspectives de mercat immobiliari en revaloració després d´uns mesos en què s´ha incrementat l´estalvi de les llars i, amb menys pes, l´incentiu d´uns tipus d´interès baixos"
Quin és el problema més gran del lloguer a Espanya?
Són bàsicament dos: Hi ha pocs habitatges destinats al lloguer i el preu és molt alt. Si bé no afecta tot el territori, sí que influeix a les poblacions més puixants.
Això impacta de ple en les finances dels més vulnerables, en la taxa d'emancipació dels joves, en la taxa de fertilitat i fins i tot en les innovadores que són les ciutats.
En aquest context, a principis del mes de febrer passat es va aprovar la Llei estatal pel dret a l'habitatge on el govern regula el mercat a través de:
- Lloguers públics a les noves promocions d'habitatges
- Avantatges fiscals per a petits propietaris per baixar el preu de lloguer
- Més impostos per als habitatges buits
- Limitació del lloguer a habitatges de grans propietaris
- Regulació dels desnonaments
- Definició de zona de mercat tensionat
- Creació de l'habitatge assequible incentivat
- Creació d'un fons social d'habitatge
- Impossibilitat de canviar la qualificació d'habitatge públic
Més enllà de les postures a favor i en contra de la nova llei, seguim treballant per fer feliços la nostra comunitat de Monaparters. Si busques vendre o llogar una propietat, qualsevol sigui la teva motivació, posa't en contacte amb nosaltres. Com veus, sabem de què parlem, i volem ajudar-te!
