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Sector Inmobiliario
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Consejos para vender un piso heredado

¿Cómo puedo vender un piso heredado? Esta es una vuestras consultas más frecuentes tras recibir una propiedad en herencia. Los gastos por recibirlo, la necesidad de contar con el capital o el deseo de vender para evitar problemas entre los herederos son algunos de los motivos por los que se pone a la venta un piso heredado. 

En este artículo vamos a explicarte los pasos a seguir para vender un piso heredado y que no se convierta, para ti y tu familia, en un dolor de cabeza. ¡Toma nota!

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  1. ¿Qué se necesita para vender un piso heredado?
  2. ¿Cuándo es mejor vender un piso heredado?
  3. Cómo vender una casa heredada entre varios hermanos

¿Qué se necesita para vender un piso heredado?

Todavía siguen existiendo muchas dudas en torno a lo que se necesita para vender un piso heredado. Sigue estos pasos y todo resultará mucho más sencillo.

Reunir la documentación necesaria

Existen ciertos documentos imprescindibles para vender un piso heredado. Los principales son los siguientes:

  • El certificado de defunción, que se pide en el Registro Civil del lugar donde se produjo el fallecimiento. Es un documento gratuito que puede tardar hasta 15 días en ser expedido. 
  • El certificado de últimas voluntades, que acredita si el fallecido ha dejado testamento y en qué notaría lo ha hecho. El importe es inferior a los 4€ y se pide en el Ministerio de Justicia por medio del modelo 790. Se debe solicitar durante los 15 días posteriores al deceso y tarda unos 10 días.
  • Por último, la copia del testamento. Si el fallecido dejó testamento, debemos solicitarle una copia al notario autorizado en el testamento. Su precio varía en función del número de páginas y la antigüedad del testamento. El trámite toma, como mucho, una semana.

Aceptar la herencia ante el notario

Aceptar ante el notario la herencia dependerá de si existe o no un testamento. 

Si existe testamento, el notario debe redactar un inventario de bienes y la escritura de partición de herencia. En esta última se incluyen los datos de las personas que deben recibir el inmueble y el reparto de los bienes que el notario ha inventariado. Si solo existe un heredero es suficiente con redactar un documento en el que se acepte la herencia, y que el notario la legitime con su firma.

Te recomendamos que, antes de ponerlo a la venta, prepares tu piso para que enamore a los futuros compradores y se sientan atraídos y no pierdas posibilidad de negociación porque se vea muy anticuado.

Si no hay testamento, el notario es el encargado de establecer quiénes son los herederos en función de la Ley. Para demostrar el grado de parentesco con el fallecido, se pueden usar diferentes documentos, como el libro de familia o el certificado de nacimiento. Con esto ya será posible firmar el acta de declaración de herederos, que tiene un coste aproximado de 300€ (más IVA). Son necesarios dos testigos que conocieran al fallecido para declarar que no existen más herederos.

Por otro lado, tanto si hay testamento como si no, el notario debe redactar un inventario de bienes y la escritura de partición de herencia. En esta última se incluyen los datos de los herederos y el reparto de los bienes que el notario ha inventariado. Si solo existe un heredero, es suficiente redactar un documento en el que se acepte la herencia y que el notario lo legitime con su firma.

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Pagar los impuestos asociados a la herencia

Los principales impuestos asociados a la herencia son dos: la plusvalía municipal y el impuesto de sucesiones y donaciones. Veámoslos a continuación en más detalle.

  • Plusvalía municipal: con este impuesto se grava el aumento del valor del suelo de la propiedad desde que se compró hasta que se pone a la venta. Se debe pagar en los 6 meses posteriores al fallecimiento, aunque es posible pedir una prórroga de 6 meses más.
  • Impuesto de sucesiones: se paga en la delegación de Hacienda en la que se encontraba la residencia habitual del fallecido. El importe varía en función del valor de la herencia y, por si te lo preguntas, existen bonificaciones diferentes en cada comunidad autónoma. Al igual que en el caso anterior, se debe pagar dentro de los 6 meses posteriores al fallecimiento y también se puede pedir una prórroga de 6 meses. 

Inscribir el piso en el Registro de la Propiedad

Aunque este trámite no es obligatorio, siempre que exista la intención de vender es mejor hacerlo. Vender una casa que no está inscrita en el Registro de la Propiedad es muy difícil, ya que el comprador no puede verificar quién es el propietario legítimo ni validar la legalidad de la construcción. Tampoco puede comprobar si existen cargas asociadas o una doble venta. Para evitar todos estos posibles inconvenientes o tener que bajar el precio para atraer compradores, lo mejor es inscribir el piso en el Registro de la Propiedad. 

Poner el piso a la venta

Si llegaste hasta aquí significa que has superado con nota todos los pasos para poner un piso heredado a la venta. A partir de aquí, el proceso que sigue es el mismo que el de la venta de cualquier piso. Te recomendamos que, antes de ponerlo a la venta, prepares tu piso para que enamore a los futuros compradores y se sientan atraídos y no pierdas posibilidad de negociación porque se vea muy anticuado. 

Pagar los impuestos de la venta

Y, en último lugar, entre todo lo que se necesita para vender un piso heredado, encontramos el pago de los impuestos de la venta (por si echabas de menos lo de pagar impuestos…). Además de los que ya hemos comentado unas líneas más arriba, si la casa se vende, tocará pagar el IRPF y la plusvalía municipal. «¿La plusvalía municipal?», te preguntarás, «Pero si ya la he pagado». Lo sabemos, pero hay que hacerlo de nuevo. Si hay varios herederos en la venta, cada cual pagará el porcentaje que le corresponda en función de lo que haya heredado.

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¿Cuándo es mejor vender un piso heredado?

No existe un momento ideal para poner un piso heredado a la venta, y tampoco es necesario esperar un tiempo para hacerlo. Aquí entran en juego la oferta y la demanda, así como la capacidad económica de los herederos para mantener el piso hasta que se produzca la venta. 

Hay que tener en cuenta que conforme pasa el tiempo los gastos derivados del mantenimiento del piso van aumentando. Sin embargo, si el panorama inmobiliario no se encuentra en su mejor momento, quizá merezca la pena esperar para vender y llevar a cabo otras estrategias, como el alquiler hasta que la situación mejore. 

Cómo vender una casa heredada entre varios hermanos

Vender un inmueble heredado entre varios miembros de la familia puede complicarse debido a los distintos puntos de vista. Incluso es posible que alguno de los herederos no esté dispuesto a vender su parte. Aunque lo más habitual es que todos quieran vender para repartir los beneficios de manera justa, el camino puede hacerse algo difícil. 

De hecho, al poner a la venta una casa heredada entre varios hermanos, se pueden presentar distintos escenarios. Por ejemplo, que uno de los hermanos quiera quedarse con el piso y le pague al resto de los herederos su parte. O que alguno no quiera vender, pero tampoco comprar. En ese supuesto, lo mejor es alcanzar un acuerdo que satisfaga a todos. También existe la posibilidad de llevar a cabo la venta, aunque uno de los hermanos no quiera. En este caso, se puede hacer una extinción del condominio, la división de la cosa común y la venta del proindiviso. En cualquiera de los casos habrá retrasos o incluso se perderá rentabilidad. Por eso, siempre es mejor alcanzar un acuerdo que llegar a este extremo. 

Una vez alcanzado el acuerdo, los pasos para la venta son los que ya hemos visto. 

Esperamos que estos consejos te resulten útiles para que vender un piso heredado no se te haga una montaña, sin contar el factor sentimental de esa vivienda. Si aún así tienes dudas y necesitas ayuda, no dudes en contactarnos.

Carlos Torrico - agente Monapart en Barcelona

Carlos Torrico

Asesor inmobiliario en Barcelona y Maresme Sur

Barcelona