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¿Qué es el contrato de arras?

Si estás pensando en vender tu casa, seguramente hayas oído hablar del contrato de arras. Un contrato que, aunque no es obligatorio, es una manera de asegurar, por medio de una reserva, el interés de ambas partes (vendedor y comprador) de realizar la transacción. Dicho esto, el contrato de arras es mucho más que cobrar un dinero para estar tranquilos; es un documento en el que quedan reflejados algunos de los aspectos que luego formarán parte del contrato de compraventa.

En este artículo te explicamos qué es un contrato de arras, los tipos de contratos de arras que existen, qué información deben contener y cuál es la paga y señal que se recomienda en la compra de una vivienda.

  1. Tipos de contratos de arras.
  2. ¿Qué debe contener un contrato de arras?
  3. Paga y señal para la compra de una vivienda.

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Tipos de contratos de arras

Antes de hablar de los tipos de contratos de arras que existen, nos gustaría explicarte qué es el contrato de arras. Se trata de un acuerdo privado entre vendedor y comprador que se firma antes del contrato de compraventa. Hablando claro: es una reserva en firme de la propiedad con la que se demuestra que hay interés real por las dos partes.

¿Qué es el contrato de arras y cuáles podemos encontrar? Existen tres tipos de contratos de arras:

  • Las arras penitenciales. Implican aceptar la entrega de una señal (o arras) a modo de reserva de la vivienda. Este dinero, además, sirve de indemnización si alguna de las partes rompe el contrato. En caso de que sea el comprador el que lo haga, perderá la señal. Si es el vendedor, deberá devolverla por duplicado.
  • Las arras confirmatorias. Aquí también se entrega una señal, pero esta no funciona como indemnización. Sin embargo, sí que se puede añadir alguna cláusula que indique las penalizaciones en caso de romper el contrato. Pero, para ello, habría que llegar a la vía judicial para que un juez decidiera.
  • Las arras penales. Al igual que con las arras penitenciales, la señal sirve como indemnización si el contrato no llegara a avanzar. Es el contrato más blindado de los tres, ya que no solo se penaliza con el dinero de la señal, sino que, además, si el que incumple es el vendedor, el comprador puede demandarlo para asegurarse la compra.

¿Qué debe contener un contrato de arras?

Ahora que ya conocemos los distintos tipos de contratos de arras, es el momento de saber qué información deben contener. Aunque algunos elementos variarán dependiendo del modelo (como las cláusulas que indican las penalizaciones), hay datos generales que todos comparten:

  • Datos de identificación. Tanto el vendedor como el comprador deben facilitar su nombre completo, así como el CIF o DNI (según se trate de una empresa o una persona física). Si hay varios propietarios, todos deben figurar en el contrato de arras.
  • Ubicación de la vivienda. Igual que en un contrato de alquiler o de venta, en este debe aparecer bien localizada la vivienda. Por eso hay que indicar con detalle la dirección, localidad, código postal, etcétera.
  • Detalles importantes, como una descripción detallada de las características técnicas de la propiedad. Por ejemplo, metros cuadrados útiles y construidos, número de habitaciones, número de baños, si hay trastero y plaza de garaje anexos, si tiene terraza, si cuenta con calefacción central o individual, y todos los pormenores considerados interesantes. Por ejemplo, que haya armarios empotrados o electrodomésticos en la cocina.
  • Incluir una nota simple del Registro de la Propiedad para saber si hay algún tipo de carga sobre la vivienda.
  • Precio para la compraventa. Es conveniente incluir el método de pago para evitar problemas.
  • Reparto de los gastos. Hay una serie de gastos para la compraventa de una vivienda, como la escritura pública en la notaría o inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Es importante especificar quién se encargará de cada gasto.
  • Arras. Las arras o señal también tienen que quedar reflejadas. Lo normal es que supongan un 10% del precio final. ¡Ojo! Debemos indicar que se descontarán del pago definitivo.
  • Especificar qué tipo de arras son. Como hemos visto anteriormente, hay tres tipos diferentes con distintas consecuencias.
  • Plazos. Para que la compraventa no se haga eterna, lo normal es establecer un plazo máximo para firmar ante notario la escritura de compraventa, así como la fecha en la que se entregarán las llaves.
  • Fecha, firma y direcciones para notificaciones. Por último, no olvides fechar y firmar el documento para validarlo. Si la dirección para notificaciones es diferente a la que aparece en la cabecera del contrato, también deberías indicarla.

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Paga y señal para la compra de una vivienda

La paga y señal para la compra de una vivienda no está fijada por ley. Es decir: nosotros podemos decidir libremente cuánto dinero se va a entregar como señal. Eso sí, previo acuerdo entre ambas partes.

Como indicamos unas líneas más arriba, lo habitual es que se entregue como señal alrededor de un 10% del valor total de venta, pero no tiene por qué ser así. El arte de la negociación siempre está de por medio y lo importante es que tanto el vendedor como el comprador estén contentos y conformes con la señal que se entrega. Siempre es un buen preludio para una operación de compraventa de una vivienda, de alta implicación económica (y, a menudo, también emocional). Siempre es mejor bajar un poco el monto, si esto ayuda al comprador. De esta manera, el acuerdo se hará lo más amistosamente posible.

¿Qué es el contrato de arras? Como puedes comprobar, es un método eficaz para asegurar la compraventa de una vivienda. Pero es importante no confundir un contrato de arras con un contrato de reserva. Mientras que los contratos de arras están regulados legalmente, no sucede lo mismo con los de reserva. De hecho, un contrato de reserva no obliga a comprar o vender a ninguna de las dos partes y lo normal es que la señal se devuelva sin penalizaciones.

Esperamos que con este artículo hayas resuelto tus dudas sobre este tipo de contrato, siempre útil tanto para vendedor como para comprador. Si no fuera así, no te preocupes: en Monapart estaremos encantados de asesorarte, tanto en el alquiler como en la venta de tu propiedad.

Hernán Díaz, Asesor inmobiliario en Barcelona

Hernán Díaz

Asesor inmobiliario

Barcelona