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Sector Inmobiliario
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¿Por qué se expande la brecha entre propietarios e inquilinos en España?

Según La Encuesta Continua de los Hogares, publicada por el INE, es cada vez mayor la distancia entre el número de propietarios y aquellos que viven en casas en alquiler. Se observa cómo sube el número de viviendas con hipotecas. Si estás buscando vender tu piso o propiedad, este puede ser un buen momento. 

A continuación, analizaremos la historia y la actualidad del mercado para entender a qué se debe el mencionado aumento de propietarios en nuestro país y el impacto en el sector del alquiler. Los especialistas son cautelosos. Buscan saber si el subidón es consecuencia de un efecto post-pandemia o si, en realidad, es la identidad cultural española proclive a la compra y la propiedad la que puja por mantenerse.

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  1. El porqué del aumento en el volumen de compra y las pocas propiedades en alquiler.
  2. “España es un país de propietarios convencidos y de inquilinos obligados.”

El porqué del aumento en el volumen de compra y las pocas propiedades en alquiler

Si bien es innegable que el porcentaje de viviendas en alquiler ha subido con el paso de los años, el número sigue siendo bajo en comparación con el de los propietarios. En 2007, distintas encuestas calculaban que entre un 7% y un 14% de los españoles vivían en pisos de alquiler. Para 2018 el porcentaje subió al 20%. Incluso el Eurostat llevaba ese número hasta el 22%. Sin embargo, estos datos no alcanzan a aproximarse a la media europea de 20% o al casi 50% de Alemania o Austria.

Porcentaje de vivienda en alquiler en España                                                                                                                             

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Porcentaje de vivienda en alquiler en EU

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¿A qué debemos esta diferencia? A una política de vivienda que el estado español implementó durante décadas: la vivienda de protección oficial

A diferencia del social housing, que favorece el acceso a viviendas públicas bajo un régimen de alquiler, España fomenta el acceso a la vivienda a través de la propiedad privada. 

                                                       Mapa de vivienda pública en Barcelona

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A lo largo de la historia, se impulsó la producción de viviendas y se utilizó la adquisición en propiedad como fórmula de acceso a la misma.

Un cambio de modelo

En el año 2013, (por necesidad) España gira en redondo para cambiar su modelo y apostar por el alquiler. Prueba de ello son los siguientes tres puntos:

1. El Plan Estatal 2013-2016. Cuyo objetivo específico es direccionar la política de vivienda del Estado hacia el “fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas” en lugar de la construcción para adquirir en propiedad.

2. La nueva ley 4/2013, regulatoria del mercado del alquiler. Elimina la intervención estatal en este tipo de contrato y favorece la libertad de las partes al contratar.

En este sentido, es muy interesante (para entender el por qué del cambio) releer ciertos puntos de su Preámbulo:

El mercado inmobiliario español se caracteriza por una alta tasa de propiedad y un débil mercado del alquiler (...)

Al momento del dictado de la ley, España se sitúa como el país europeo con mayor índice de vivienda por cada 1.000 habitantes y también como uno de los que posee menor parque de viviendas en alquiler.

En el marco económico actual, las implicaciones negativas que tiene esta característica del mercado de la vivienda sobre la economía y la sociedad españolas son patentes y afectan tanto a la movilidad de los trabajadores como a la existencia de un elevado número de viviendas en propiedad, vacías y sin ningún uso.

La realidad, por tanto, es que el mercado de alquiler no es una alternativa eficaz al mercado de la propiedad en España, puesto que, o bien la oferta de viviendas en alquiler es insuficiente, o bien no es competitiva por estar sujeta a rentas muy elevadas (...)
De ahí que la búsqueda de mecanismos de flexibilización y dinamización de este mercado deba moverse en un marco que consiga atraer al mayor número posible de las viviendas, actualmente vacías y sin ningún uso, en manos de propietarios privados.

3. La supresión de los beneficios fiscales a la compra de viviendas. Esta deducción permitía a los contribuyentes deducirse del IRPF el 15% de los gastos de compra, construcción, ampliación o rehabilitación del inmueble hasta un máximo de 9.040 euros.

En 1959, el primer Ministro de la Vivienda, José Luis de Arrese, afirmó: “no queremos una España de proletarios, sino de propietarios."

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Hoy se pasan a centrar los esfuerzos de la política de vivienda del Estado en el impulso del alquiler y la rehabilitación. 

En España hay 157.000 hogares menos en alquiler que hace un año y 170.000 más con una casa propia con pagos pendientes. Son 14 millones y medio de inmuebles en propiedad contra 3,2 millones que viven de alquiler. ¿A qué se debe este fenómeno?

 “España es un país de propietarios convencidos y de inquilinos obligados.”

Sandra López Letón lo expone con claridad. En su artículo "España, un país de propietarios reincidentes" para El País, desgrana el ideal español y su relación con la propiedad inmobiliaria, y nos regala los siguientes datos para el análisis:

La adquisición de casas ha dejado atrás los efectos de la covid y alcanza niveles de hace 13 años.

En agosto se cerraron 49.884 transacciones, una cifra no vista desde abril de 2008.

“La compraventa es la que está impulsando la recuperación del mercado de la vivienda”.

La vivienda se ha convertido en un activo refugio frente a la inflación (subió un 5,5% en octubre).

La finalidad de esas compras es tanto la reposición —cambiar a una vivienda mejor— como la inversión. Porque, dice Higueras, “acumular patrimonio es deporte nacional, lo hemos mamado, está en nuestro ADN”. Casi el 90% de los mayores de 65 años son propietarios de una vivienda en España.

Pareciera ser que el impulso comprador, hoy en día, es una mezcla de idiosincrasia, hacer negocio con el ahorro e inversión y no tanto  una necesidad de acceso a la vivienda. Para reforzar este argumento, la autora cita a Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa que explica, con tres datos puntuales, el aumento de las compras:

"La confianza del consumidor, seguido de unas perspectivas de mercado inmobiliario en revalorización tras unos meses en los que se ha incrementado el ahorro de los hogares y, con menos peso, el incentivo de unos tipos de interés bajos”

¿Cuál es el mayor problema del alquiler en España?

Son básicamente dos: Hay pocas viviendas destinadas al alquiler y el precio es muy alto. Si bien no afecta a todo el territorio, sí que influye en las poblaciones más pujantes.

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Esto impacta de lleno en las finanzas de los más vulnerables, en la tasa de emancipación de los jóvenes, en la tasa de fertilidad e incluso en lo innovadoras que son las ciudades.

En este contexto, a principios del pasado mes de febrero se aprobó la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda donde el gobierno regula el mercado a través de: 

  1. Alquileres públicos en las nuevas promociones de viviendas
  2. Ventajas fiscales para pequeños propietarios para bajar el precio de alquiler
  3. Más impuestos para las viviendas vacías
  4. Limitación del alquiler a viviendas de grandes propietarios
  5. Regulación de los desahucios
  6. Definición de zona de mercado tensionado
  7. Creación de la vivienda asequible incentivada
  8. Creación de un fondo social de vivienda
  9. Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública

Más allá de las posturas a favor y en contra de la nueva ley, seguimos trabajando para hacer felices a nuestra comunidad de Monaparters. Si buscas vender o alquilar una propiedad, cualquiera sea tu motivación, ponte en contacto con nosotros. Como ves, sabemos de qué hablamos, y ¡queremos ayudarte!

Nuria Iserte SMM, Monapart

Nuria Iserte

Content & Social Media Manager

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