Com llogar el meu pis de Barcelona

Què podem fer per millorar la situació? Com llogar el meu pis de Barcelona amb èxit?

A Barcelona, el mercat de lloguer és gran i ultramega-atomitzat tant per la quantitat d'agències immobiliàries que ho operen, com la propietat de les finques que el conformen. Per aquest motiu, el comportament és tan complicat de monitoritzar, modular i consumir. Davant d'aquesta jungla d'oferta i demanda, aquí us donem pistes per ajudar-vos a resoldre la gran pregunta que tot propietari es fa avui dia: com llogar el meu pis de Barcelona?

De quants lloguers estem parlant?

A la ciutat de Barcelona es van formalitzar el 2017 uns 50.000 contractes de lloguer.

El dia que escric aquest article hi ha anunciats a Idealista uns 11.000 habitatges. Si eliminem els anuncis duplicats, podríem estimar que actualment hi ha anunciats uns 10.000 habitatges únics de lloguer.

Monapart Barcelona és una agència amb aspiracions en l'àmbit del lloguer, però avui dia la nostra quota de mercat és del 0,12%, la qual cosa, per una banda, és una bona notícia, ja que tenim molt per créixer, però per l'altra, és una mala notícia, perquè la nostra capacitat d'influir és mínima. Tot i això, tenim una idea clara sobre com hauria de ser un mercat de lloguer degudament operat per aconseguir la plena satisfacció de tots els seus participants.

Requisits per llogar un pis com a propietari a Barcelona

Classificació del mercat de lloguer

«Vull llogar el meu pis de Barcelona, però no sé per on començar», és el principal escull que plana sobre el cap de tot propietari. Atenent els següents factors que afecten el comportament d'un habitatge al mercat, esbossem una possible classificació del mercat de lloguer que t'ajudarà a entendre on s'ubica el teu pis en aquest mercat:

Per durada del contracte: Lloguer de llarg termini, temporada, turístic.

Per zona.

Per ús: família amb fills, parella, pis per compartir…

Per atributs: vistes, dimensió, distribució, edifici, terrassa, zones comunes…

Per prestacions, distingint dos tipus:

• Soft: aquelles que es poden modificar amb una inversió petita, com ara els electrodomèstics o el mobiliari.
• Hard: aquelles que requereixen més inversió, com ara modificar els acabats, la climatització o fins i tot la distribució.

Tenint en compte que Monapart opera fonamentalment al mercat residencial de llarg termini, és a dir, l'habitatge de primera necessitat, el que és realment rellevant per als nostres clients és la relació i l'equilibri entre els factors de zona, ús, atributs i prestacions, que són els que acaben determinant el preu òptim i, per tant, la rendibilitat de l'habitatge per al propietari.

A l'habitatge de primera necessitat, el que és rellevant per a la rendibilitat del lloguer per al propietari és la relació i l'equilibri entre els factors de zona, ús, atributs i prestacions, que són els que acaben determinant el preu òptim.

Diferència entre atributs i prestacions

Aquesta distinció, de collita pròpia Monapart, ens serveix per ajudar a entendre quins factors impacten en la valoració, el temps de comercialització, la coherència entre l'habitatge i el tipus de llogater desitjat o la rendibilitat. És clar que sobre els atributs no hi podem intervenir. En canvi, sobre modificar o millorar les prestacions ens ajudarà a trobar l‟equilibri òptim entre la renda, l‟ús i la durada del contracte desitjats. En aquest punt, el propietari ja comença a dir «començo a entendre com llogar el meu pis de Barcelona…».

Què podem fer els agents per assessorar millor els propietaris de vivendes que formen part del mercat residencial de llarg termini?

• Valorar amb precisió, aportant dades de mercat i la nostra experiència. Així podrem determinar el preu adequat perquè l'habitatge estigui al mercat el mínim temps possible, ja que cada mes perdut és una pèrdua irrecuperable. Per aconseguir aquest objectiu cal analitzar adequadament el mix de zona, ús, atributs i prestacions de l'habitatge que volem inserir al mercat.
• Assessorar adequadament el propietari sobre com adequar i presentar el pis. Hi ha habitatges que envelleixen malament (estèticament) i els electrodomèstics i les instal·lacions perden funcionalitats amb el temps. Cal invertir-hi per actualitzar les prestacions. No podem pretendre llogar el mateix pis de fa 15 anys a un preu més alt sense actualitzar-lo adequadament. No es tracta de posar un habitatge de lloguer a un preu menor perquè les prestacions estan obsoletes, sinó invertir en aquest habitatge per adequar-lo a les exigències del mercat actual. Llegeix aquest post sobre Com reformar un pis per posar-lo de lloguer.
• No donar falses esperances al propietari ni participar de quimeres. Hi ha molts agents que sobrevaloren un habitatge per captar producte i seduir el client propietari. N'hi ha que accepten posar l'habitatge al preu que vol el propietari («llogaré el meu pis de Barcelona i viure de rendes forever», pensaran alguns… en tot cas, no sabem com han arribat a aquest preu) sense posar en valor la seva opinió professional. Si en lloc d'agents fóssim metges… ens faríem fallar de matar pacients! Davant d'aquestes situacions, no seria millor i més ètic rebutjar el propietari que pretén llogar el seu pis a un preu que sabem inabastable? I si tenim dubtes, no seria millor oferir una estratègia de preu que ens permetés començar per l'aspiració més elevada i anar corregint a la baixa fins que la demanda (que és molt intel·ligent) traccioni? I per als agents que sobrevaloren per captar clients, esteu segurs que no esteu perdent el temps mentre jugueu al perillós joc de donar falses expectatives?
• Posar anuncis de bona qualitat als portals immobiliaris (tan obvi com poc comú): bones fotos i informació precisa i completa sobre l'habitatge.
• Respondre els leads, tots! Ni una sola petició d'informació via trucada o correu electrònic ha de quedar sense resposta. Hi ha molts agents que no responen… Entenc que de vegades es fa difícil respondre els 50 leads que podem rebre un dilluns al matí per un pis de lloguer i no crec que tinguem l'obligació de respondre'ls tots per telèfon. El mínim que podem fer és enviar un correu electrònic aportant informació addicional, com ara les condicions del contracte d'arrendament. Això permetrà a l'usuari decidir si vol o no concertar una visita ia nosaltres que filtrem més i aconseguim treballar de manera optimitzada, de manera que ningú no perdi el temps. Un win-win total.

No es tracta de posar un habitatge de lloguer a un preu menor perquè les prestacions estan obsoletes, sinó invertir en aquest habitatge per adequar-lo a les exigències del mercat actual.

Els agents immobiliaris no tenim la capacitat per regular els preus, ni incrementar el parc d'habitatge disponible, però sí tenim capacitat perquè l'experiència de les persones que cerquin habitatge de lloguer sigui una mica més agradable i transparent. També podem contribuir a fer pedagogia entre els propietaris particulars (que són la majoria) perquè augmenti la qualitat dels habitatges (perquè durant molt de temps només n'ha augmentat el preu).

A Monapart tenim moltes més idees sobre com millorar el mercat de lloguer residencial, però per dur-les a terme necessitaríem més quota de mercat i, segurament, algun inversor que ens ajudi a crear les eines necessàries. El que tenim actualment és un servei de gestió de lloguers d'alta qualitat, però volem més! Si tinc la sort que em llegeixin potencials clients (perquè podem incrementar quota) i/o inversors (per desenvolupar nous conceptes): eduard@monapart.com.

Els agents immobiliaris no tenim la capacitat per regular els preus ni incrementar el parc d'habitatge disponible, però sí que tenim cert marge perquè l'experiència de les persones que busquin habitatge de lloguer sigui una mica més agradable i transparent.