Com vendre el meu pis amb hipoteca per comprar-ne un de nou

En aquest post us expliquem les 3 formes més habituals de vendre un habitatge amb hipoteca.

Comprar un habitatge és, en molts casos, una inversió única a la vida, i que, encara en més casos, necessita un préstec hipotecari per dur-se a terme. Però la vida fa voltes, i sou molts els que ens pregunteu sovint: «¿ Com puc vendre el meu pis amb hipoteca per comprar-ne un de nou?» Els motius per vendre casa teva poden ser milers i la pandèmia ha sacsejat el mercat immobiliari de manera extraordinària, però és possible vendre-la si encara tens una hipoteca en vigor?

Com vendre un pis amb hipoteca per comprar-ne un de nou

Cancel·lació de la hipoteca

És l'opció més comuna de totes tres. Es cancel·la la hipoteca existent per deixar el pis lliure de càrregues abans de formalitzar l'escriptura de compravenda. La hipoteca es pot cancel·lar davant de notari en el moment en què es formalitzi la venda de la casa amb el nou propietari.

Segons el preu de venda del pis, es poden produir dues situacions:

• Si vens per sobre del valor pendent per pagar a la hipoteca, pots fer la cancel·lació directament davant del notari. Una part del xec per la compra anirà al banc per pagar el valor restant de la hipoteca; l'altra part la podràs ingressar al teu compte. Per poder dur a terme aquest tràmit necessitaràs un certificat de saldo zero a l'entitat bancària, i després de la signatura davant de notari, el comprador ha de registrar la cancel·lació del deute al Registre de la Propietat.
• Si, per contra, vens el pis per sota del valor pendent d'hipoteca, encara quedarà una part del deute pendent després d'abonar al banc tot allò ingressat per la venda del pis. D'aquesta manera, aquest deute passa a ser un préstec nou. És important que parlis bé si la venda t'eixirà a compte: una nova hipoteca pot encarir molt l'operació i dificultar-te la compra de la nova casa.

Un darrer apunt: com sabràs, la majoria d'hipoteques contenen clàusules que penalitzen la amortització o cancel·lació anticipada. Abans de fer-ho, comprova si has de pagar comissió de cancel·lació i quant es tractaria.

Estaràs exempt de l'impost de compravenda sempre que l'import total obtingut per la transmissió es reinverteixi en la compra del nou immoble.

Subrogació de la hipoteca

«Vendre el meu pis amb hipoteca se'm fa una muntanya», ens confessen sovint els nostres clients. Si pagar les despeses de cancel·lació desquadren els teus plans i fan perillar la compravenda, el recurs de la subrogació hipotecària implica que el venedor (actual propietari de la casa) transmet la hipoteca al comprador i futur propietari.

La particularitat daquest mètode exigeix una carambola considerable: que el comprador accepti les condicions de la hipoteca ja existent, perquè és qui passarà a assumir la despesa; i que l'entitat financera vegi amb bons ulls la situació econòmica del futur propietari i el nou deutor. El banc aprovarà o denegarà l?operació de transmissió una vegada estudiï la seva solvència i s'asseguri que no hi ha cap risc. Aquest estudi se sol fer sota comissió bancària, que haurà d'assumir el venedor.

Tot i els seus condicionants, es tracta d'una pràctica molt comuna, ja que la subrogació d'hipoteca comporta dos beneficis importants:

1. Tot i que l'operació està subjecta a l'impost d'Actes Jurídics Documentats (IAJD), està exempta del pagament (excepte al País Basc per a hipoteques d'habitatge no habitual). És important emplenar degudament i presentar el model 600 de l'IAJD a Hisenda per acreditar que se n'ha escripturat la cancel·lació.
2. T'estalvies pagar la comissió al banc per cancel·lar la hipoteca.

Hipoteca pont

«¡Necessito vendre el meu pis amb hipoteca com més aviat millor!». En una compravenda, el factor econòmic és vital, però el que realment pot marcar la viabilitat de l'operació és la seva posició respecte al factor temps. Bé perquè la venda sigui més lenta del que esperaves o perquè et corre pressa, és molt possible que et vegis en la necessitat de comprar una casa nova abans de vendre la teva.I és on apareix en escena la hipoteca pont: en comptes de tenir dues hipoteques separades, aquestes s'unifiquen. L'avantatge és que l'import d'una única hipoteca és menor al de tenir dues independents, però la condició sine qua non és que benes casa teva antiga. 

Quan venguis casa teva, l'únic que has de fer és cancel·lar la hipoteca de la «vella» i formalitzar una nova lligada al pis que has adquirit. De totes les maneres proposades en aquest article, aquesta és la que més flexibilitat ofereix. Unir les hipoteques et permet mudar-te ràpidament, així que és una gran opció si es creua a la teva vida la nova casa dels teus somnis i no vols perdre-la.

El temps que tinguis per vendre casa teva serà, en tot cas, el pactat amb el banc en les condicions de la hipoteca pont. Però compte, potser en el temps que tardes a vendre el teu pis, el preu del mercat baixi, no acabis tenint els ingressos esperats i et costi fer front a la hipoteca.

Per cert, com afectarà la venda de casa meva a la declaració de l'IRPF?

No podíem acabar sense parlar d'impostos, segur que ja ho trobaves a faltar! Com que es tractaria d'una reinversió de l'habitatge habitual, ja que es destina la totalitat o part dels diners obtinguts per la venda de l'immoble habitual a la compra de la teva nova primera residència, estaràs exempt de l'impost de compravenda sempre que l'import total obtingut per la transmissió es reinverteixi en la compra del nou immoble. Si la quantitat reinvertida en la compra és inferior al que ha obtingut la venda, únicament s'exclou de tributació la part proporcional del guany obtingut i utilitzat per a la compra del nou habitatge.