Impostos per la venda d'un pis: quant em toca pagar?

Si estàs a punt de vendre casa teva, pren nota: en aquest post t'expliquem tot el que t'exigeix Hisenda a nivell fiscal per la venda de casa teva.

En tots els casos en què la venda d'un pis representi un benefici per al venedor, caldrà passar comptes amb Hisenda per pagar el que li correspongui. És important saber quins impostos hi ha associats a la venda i quant de temps tenim per satisfer-los.

Quant cal pagar a Hisenda per la venda d?un habitatge?

La Agència Tributària, en col·laboració amb l'Institut d'Estudis Fiscals, va crear una guia didàctica entretinguda on afirma, de manera transversal, que "al llarg de la història, sempre s'han necessitat diners per pagar les despeses de l'Estat i que, per això, s'han creat els impostos." 

Una declaració clara de principis: per mantenir l'Estat, cal generar recursos cobrant impostos. Si bé la pressió fiscal a Espanya és una de les més baixes dins de la zona de l'euro, al moment de pagar impostos per la venda d'un pis aquesta regla no es manté de manera tan ferma.

Segons Ignacio Faes, de elEconomista.com, a l'hora de pagar impostos per la venda d'un pis, a Europa, Espanya és un dels llocs de més càrrega impositiva. L'especialista afirma que "les reformes tributàries de l'últim any enfonsen al sistema tributari espanyol tres llocs més en el rànquing d'impostos a la propietat de l'Índex de Competitivitat Fiscal Internacional 2021 elaborat per la Tax Foundation."

Traduït: ens està dient que en comparació amb els altres països que formen part de l'OCDE, Espanya és un dels que aplica més impostos a aquesta operació. El principi general indica que si la venda genera beneficis, el venedor haurà de tributar a Hisenda. 

Quan hem de pagar a Hisenda en concret? La xifra final resultarà d'una sèrie de càlculs en relació amb tres impostos específics de què parlarem a l'apartat següent. 

Quins són els impostos per vendre un pis que ha de pagar un contribuent espanyol?

Els impostos per la venda d'un pis a què està obligat a pagar qui tiri endavant aquest tipus d'operació són tres:

L'IRPF pel guany patrimonial obtingut

L'IRPF és l'impost que grava la renda que un contribuent-persona física resident a Espanya, obtinguda durant un any sencer. Es calcula sobre la totalitat dels seus guanys, rendiments i atribució de rendes, així com sobre els guanys i les pèrdues patrimonials..

Per això les sigles Impost sobre la Renta de les Persones Físiques.

És un impost de caràcter progressiu, personal i directe. Això vol dir que a més quantitat de diners que genera una persona, el percentatge a pagar anirà -correlativament- en augment.

Una de les seves particularitats és que varia en funció de la comunitat autònoma on es residisca. Per exemple, a Catalunya consta de 7 trams que van augmentant progressivament des de 12% sobre la base liquidable de 17.707€ fins a 25,5% sobre la base liquidable de 175.000€.

La plusvàlua municipal o Impost sobre l'Increment de Valor dels Terrenys de Natura Urbana

És l'impost que grava l'augment del valor dels terrenys de naturalesa urbana al moment de ser venuts. A la majoria dels municipis, s'ha de pagar dins dels 30 dies hàbils següents a la venda de la casa. En cas d'una herència rebuda, el termini sol ser de 6 mesos des de la mort del causant. La regulació dels percentatges depèn de cada ajuntament.

L'impost sobre béns immobles (IBI)

Aquí el que es grava és el valor de la propietat, però segons la classificació cadastral: urbans, rústics, de característiques especials. Aquesta classificació depèn de la naturalesa del sòl. 

El titular de limmoble és el subjecte passiu daquest impost. Aquest està obligat a pagar el primer dia del període impositiu que coincideix amb l'any natural, amb la qual cosa s'ha d'abonar l'1 de gener de cada any.

Es caracteritza per ser un impost local, obligatori, directe, real, objectiu i periòdic.

Com calculeu l'IRPF per la venda d'un habitatge?

Per calcular l'IRPF per la venda d'un habitatge, primer hem de saber si hi ha un benefici en fer l'operació immobiliària. Per això, no és suficient calcular la diferència entre el valor de compra inicial i el valor de venda final. Hi ha altres variables que influeixen i que cal tenir en compte per determinar si guanyem o perdem pasta amb l'operació.

En concret, hem de seguir els passos següents per calcular l'IRPF per la venda d'un habitatge:

1. Definir el valor de la transmissió immobiliària. Què vol dir això? És necessari obtenir el resultat real que la venda d'un immoble genera al venedor. Per això, al preu de venda de la casa o pis hem de restar-li les despeses i impostos vinculats a aquesta transmissió (per exemple: la plusvàlua municipal, despeses de comissions immobiliàries, despeses hipotecaries, etc.).
    
2. Definir el valor dadquisició de la propietat. Aquí repetim l'operació o el càlcul matemàtic, però del costat del comprador. Busquem també ajustar aquest número per conèixer l'import real pel qual s'acaba adquirint l'immoble que es va vendre. Per això, el que fem és sumar totes les despeses (notaria, constitució d'hipoteca, etc.) i tributs (IVA, IAJD, etc.) relacionats amb la compra al valor de venda de l'immoble.
    
3. Definir la DIFERÈNCIA entre els dos punts anteriors• És força senzill: simplement cal prendre el valor de transmissió i restar-li el valor d'adquisició. Si del resultat no s'obtenen guanys, no hi ha obligació de pagar IRPF per la venda d'un habitatge.    

¿ Com s'apliquen els percentatges? Hisenda estableix una taula de percentatges per trams de guany: 

• Guanys fins a 6.000 euros: 19%.
• Guanys entre 6.000 i 50.000 euros: 21%.
• Guanys entre 50.000 euros i 200.000 euros: 23%.
• Guanys de més de 200.000 euros: 26%.
   

Aquests percentatges s'apliquen de manera progressiva. El que hem dit, com més guany, s'aplica un percentatge més alt de gravamen. Això s'explica millor amb un exemple: si per la venda d'un immoble obtenim un benefici de 93.000 €, el percentatge va pels trams fixats a la taula. 

• Sobre els primers 6.000€ s'aplicarà el 19%.
• Des dels €6.001 fins a arribar als €50.000 de guany, serà un 21%.
• Finalment, des de €50.001 fins a €93.000 finals, s'aplicarà un 23%.

A més, no oblidis tenir en compte les excepcions: 

• En cas de reinversió, si vens el teu habitatge habitual per comprar-ne un altre (habitatge habitual). 
• Si ets més gran de 65 anys i vens el teu habitatge habitual.
• O si, sent més gran de 65 anys utilitzes el guany per contractar una renda vitalícia. 

Ja saps… a l'hora de vendre un pis o casa, prepara la cartera. No només rebràs els guanys de l?operació, sinó també la pressió d?Hisenda per complir les obligacions fiscals que et corresponguin. Si, malgrat tot, els números no són el teu i els dubtes persisteixen, no dubtis a contactar-nos. Monaparter, no ho oblidis: els comptes, sempre clars!