El contracte de lloguer amb opció de compra: característiques i avantatges

T'expliquem en detall de què es tracta i perquè el lloguer amb opció de compra pot ser una elecció excel·lent a l'hora de vendre o comprar una propietat.

El contracte de lloguer d´un pis amb opció a compra és el “raret” de la indústria. Un contracte poc conegut i dels que es miren amb desconfiança. Un que en èpoques de crisi sempre va ressorgir com a alternativa vàlida pels seus beneficis amplis.

Què és el contracte de lloguer amb opció de compra? I per què interessa pactar aquest tipus de contractació? 

És un híbrid, això per començar. el contracte de lloguer amb opció de compra és un contracte mixt, compost per dos subcontractes ja coneguts: el de lloguer i el de compravenda.

Té dues característiques principals:

1. És un contracte d'execució en etapes:És a dir, en una etapa inicial, s'executarà com a contracte de lloguer comú i corrent. L'arrendador tindrà dret a viure a l'habitatge per temps determinat, complint amb el pagament mensual de lloguer. Fins aquí… tot normal. Això sí, al preu –que va quedar fixat al començament de la contractació– se li descomptarà, totalment o parcialment, la suma acumulada d'aquestes mensualitats. 
    
2. És un contracte atípic:No està contemplat per una llei específica, ni ho conté el Codi Civil, encara que sí que està acceptat i reconegut al Reglament Hipotecari i, en termes generals, està regulat per la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU). Segons el Tribunal Suprem, és un “un precontracte” on una de les parts "concedeix a l'altra la facultat exclusiva de decidir sobre la celebració o no del contracte principal de compravenda", d'acord a terminis i condicions que veurem més avall. Què vol dir això? Que les parts tenen certa llibertat per pactar les clàusules que el componen. Dic “certa”, perquè lògicament s'hauran de seguir els principis generals del dret, com també respectar els elements típics del contracte de compravenda i de lloguer. No es pot pactar qualsevol cosa. Al moment de constituir aquest tipus d'acord, us recomanem buscar assessorament especialitzat, ja que en definir les conseqüències jurídiques i fiscals relacionades amb els terminis, el preu de venda, la prima o fiança i la garantia pots sortir perdent. 

Aleshores per què arriscar-se?

Calma Barak, segueix llegint… Hi ha avantatges i inconvenients, però ja ho veuràs, és un contracte molt útil.

La Revista Europea de Direcció i Economia de l'Empresa va fer una anàlisi aguda del tema resumint els avantatges i inconvenients d'aquest tipus d'acord. 

Sintetitzant allò que s'ha exposat, podem dir:

✅ Benefícia a l'arrendatari-comprador. Aquest assegura la propietat, ja que té exclusivitat sobre la compra mentre duri el contracte. A més, si executeu l'opció de compra, manteniu el preu fixat en constituir l'acord i eviteu “perdre els lloguers” que es descompten del preu.

❌ El perjudica que si no fa ús de l'opció de compra, “perd” les mensualitats. Passa el mateix amb la prima d'opció. Aquesta consisteix en una suma de diners per fora de la fiança, que es lliura al propietari a l'inici de la contractació. Opera com a garantia al propietari en cas que no es faci l'opció de compra i fixa el dret de compra exclusiu sobre la propietat per al comprador. 

✅ Benefícia a l'arrendador-propietari. Garanteix per a si els ingressos de la mensualitat. A més, té una bona assegurança d'impagament del lloguer per l'alta prima inicial que se sol fixar i que es queda en cas que no s'operi l'opció de compra.

❌ La contra per a ell rau en què, en fixar el preu, pot acabar venent per un menor valor de mercat. A més, en no poder oferir-lo a tercers –ment duri l'arrendament–, pot perdre compradors disposats a pagar més.

Ja ho veus, en un context d'incertesa aporta estabilitat i certesa. No és poca cosa. Gràcies a això, es va començar a notar el que es coneix com:

L'auge del lloguer amb opció a compra d'un habitatge

El creixement d'aquest tipus de contracte no és una sorpresa, almenys per als qui estem al moll immobiliari. Si bé el lloguer amb opció de compra és un tipus contractual que va sorgir a la dècada del 1930, la crisi immobiliària i financera del 2008 el va impulsar i li va atorgar cert momentum. 

Avui dia, hi ha diversos factors que ajuden a un nou ressorgiment:

1. La crisi del COVID-19 va causar aquest impacte al sector, que va obligar els seus actors a generar respostes creatives per als que perseguien el somni de tenir casa pròpia. Així, aquest tipus dacord crea una forma de finançament indirecte i permet ajornar el moment de la decisió de compra. 
    
2. L´encariment de l´habitatge en relació amb els salaris + la dificultat d´aconseguir finançament. Segons un estudi de la Fundació Civisme, la riquesa neta mitjana dels menors de 35 anys s'ha reduït entre el 2005 i el 2017 un 93,7% a Espanya. «abans de la crisi del 2008, època en què es concedia crèdit fàcil, ràpid i sense restriccions, moltes persones van accedir a un habitatge. Gran quantitat de joves entraven al mercat laboral i immediatament contractaven una hipoteca».Això avui no està passant, segons publica El Economista: "El Covid tanca la porta de l'habitatge als joves". La volatilitat de l'ocupació dels joves més les condicions d'incertesa actuals generen una actitud restrictiva als bancs en el moment d'atorgar préstecs i hipoteques per a habitatges.
    
3. L'evolució de la piràmide poblacional d'Espanya i el canvi de prioritats. En l'actualitat, els millennials (aquells nascuts entre els anys 1981 i 1996) ocupen un 24% d'aquesta piràmide.Un estudi realitzat per Micappital, una fintech espanyola especialitzada a dissenyar plans d'estalvi i inversió, afirma que un de cada 10 inversors té com a principal objectiu comprar-se una casa. Avui, la meta més habitual és molt més discreta: crear un matalàs per fer front a futurs imprevistos.

Pel context en què vivim, pel complicat de guanyar-se el pa i per una qüestió de prioritats generacionals, es comencen a considerar noves opcions. 

La importància del contracte de lloguer amb opció a compra

En aquest marc, l'arrendament amb opció de compra esdevé interessant, ja que permet posposar per més tard la decisió final. Això, davant d'una compravenda on la resolució és ferma i irrevocable, sembla una alternativa que, com dèiem, dóna certa tranquil·litat davant de tanta incertesa. 

Per validar la nostra hipòtesi decidim: 

1. Fer un ull al mercat. El fet que sorgeixin nous actors que centren el seu model de negoci en aquest tipus de contracte, ens dóna la pauta que alguna cosa seriosa està passant.
   Un clar exemple és Lluc, una proptech immobiliària espanyola. Ells afirmen (i confirmen) el que diem:"L'augment accelerat dels preus de l'habitatge i l'enduriment dels criteris de concessió dels préstecs per part dels bancs són sovint la raó per la qual els joves no poden optar per intentar aconseguir el primer habitatge".
    
2. Reviseu què passa per la ment d'un potencial millennial arrendatari-comprador.

És clar com l'aigua…

Crisi: No em donen crèdit enlloc

▼

Encara no tinc clar si he d'invertir en una propietat. 

▼

Però estic fart de perdre els meus diners a lloguers.

▼

Quina opció tinc? Lloguer amb opció a compra?

▼

Puc convertir la despesa de la mensualitat, en una inversió per a la meva casa futura

▼

Bellíssima solució.

Els budells del contracte: clàusules al lloguer amb opció a compra

Com deia més amunt, no és un contracte tipificat. No hi ha una secció al Codi Civil que s'anomeni “lloguer amb opció a compra” i que en reguli el contingut. 

Aleshores, la redacció es regeix per les normes generals dels contractes (articles 1254 a 1314 del Codi civil), i per les normes d'aquells contractes que se'ls assemblen, que són d'una mateixa naturalesa essencial o naturalesa similar (Sentència del Tribunal Suprem 30.4.2002 -RJA 4038: el de lloguer i el de lloguer).

El que no poden faltar, són les dues condicions mínimes següents:

• Lobjecte del contracte.
• El preu de venda.

Altres clàusules rellevants al contracte de lloguer amb opció a compra són:

• El moment en què el llogater pot fer ús de lopció de compra. 
• Les quotes mínimes a pagar.
• El percentatge a descomptar de la compra.
• La possibilitat dextensió del contracte.
• Què passa en cas de retard en el pagament de la mensualitat.
• L'exclusivitat en la compra per part de l'inquilí mentre duri el contracte.
• I així… fins a l'infinit.

Ja ho veus, el contracte de lloguer amb opció de compra és un tipus d'acord útil però força complex, amb molts detalls a tenir en compte. Si penses que és una opció adequada per a la teva situació, no dubtis a consultar-nos. Serà un plaer assistir-te! → info@monapart.com