Okify pregunta a líders del sector immobiliari sobre la nova Llei d'Habitatge

Mikel Sanzol, cofundador d'Okify, entrevista alguns dels líders més destacats del sector immobiliari, entre ells Eduard Solé, soci i COO de Monapart.

Els punts més rellevants de la nova llei de vivenda

Gerard Espuga, advocat i soci a Beta Legal: «Algunes de les novetats legals previstes per la Llei pel dret a l'habitatge (Llei 12/2023, de 24 de maig) requereixen per aplicar la intervenció d'altres administracions amb competències en matèria d'habitatge, com són les comunitats autònomes, per la qual cosa la seva aplicació íntegra dependrà de la zona d'Espanya on radiqui l'immoble.

Altres aspectes per a aquells professionals que exercim a la Comunitat Autònoma de Catalunya no són nous, com les zones tensionades, la limitació de la renda i el concepte de Gran forquilla, atesa la normativa en la matèria que es porta aprovant els darrers anys.

Pel que jo destacaria com a principals novetats de la norma les següents:

1. L'obligació del titular d'habitatge que s'ubiqui en zones tensionades de col·laborar amb l'Administració facilitant-ne informació sobre l'ús.
2. L'obligació de facilitar determinada informació i documentació als compradors/arrendataris abans del lliurament de cap quantitat (reserva).
3. No poder cobrar honoraris d'intermediació als llogaters pel lloguer.
4. Afegir una pròrroga extraordinària d'1 any, un cop complerts els terminis legals, per als llogaters en situació de vulnerabilitat quan els propietaris són grans forquilles.
5. Afegir una pròrroga extraordinària de fins a 3 anys a les zones tensionades.
6. La fixació de les actualitzacions de les rendes als contractes vigents.
7. La inclusió de requisits d'admissibilitat a les demandes que pretenguin la recuperació de la possessió d'un habitatge, amb l'acreditació de la situació de vulnerabilitat de l'ocupant i una conciliació/mediació prèvia, quan el propietari sigui gran forquilla.
8. I la inclusió d'un escalat de beneficis fiscals per fomentar nous contractes d'arrendament d'habitatge.»

Les petites immobiliàries davant de la nova llei d'habitatge

Eduard Solé, soci i COO de Monapart: "La por principal de molts agents té relació amb el cobrament dels honoraris a l'arrendador. Fins a l'entrada en vigor de la nova llei, a la majoria de les CCAA d'Espanya només es facturaven honoraris a l'inquilí, que els havia d'assumir, tot i que el servei de l'agent el contractava el propietari de l'habitatge. No obstant això, que alguns agents tinguin por de la situació a la situació de la seva situació a la situació de la seva situació, no tindria por de la situació de la situació a la situació de la seva situació". fos justa. De fet, al meu entendre, era totalment irregular que l'arrendatari hagués de pagar per un servei contractat pel propietari.

Crec que la nova llei imposa una pràctica molt més raonable, de manera que la meva recomanació per a les petites agències és que no tinguin por d'oferir una tarifa adequada per als seus serveis. Quan un client no està disposat a pagar per un servei, vol dir que no li dóna valor i, per tant, que és un servei amb molts aspectes de fracàs. A més, suggereixo que siguin creatius a l'hora d'enfocar el servei a tots els nivells.”

La influència de la nova llei d'habitatge en l'oferta i la demanda d'habitatges de lloguer

Gustavo López Pecho, COO d'API Catalunya: “Al meu entendre, el límit al lloguer i la inseguretat jurídica generada pel canvi de normativa quant als desnonaments per impagament, només comportarà que cada vegada hi hagin més propietaris que no s'arrisquin a posar la seva propietat de lloguer, per tant, davant d'una baixada del nombre d'immobles al mercat, el preu per al lloguer dels immobles és més gran, dels propietaris que sí que es més.

És evident que hem d'ajudar els ciutadans que tenen problemes amb l'accés a l'habitatge, però no a costa del sector privat, com ho fan sempre les administracions. Els surt més barat fastiguejar els propietaris que fer una política d'habitatge digne per als propers 25 anys i solucionar el problema d'una vegada per totes.»

La prohibició de repercutir les despeses de gestió immobiliària a l'inquilí de la nova llei d'habitatge, com afectarà propietaris i agències immobiliàries?

Lorena Andrea Zenklussen, CEO de Comprar Casa Espanya: «Des de Comprarcasa considerem que aquesta limitació pot tenir un impacte substancial en aquelles agències immobiliàries molt centrades en el mercat del lloguer i aquells llogaters que arribaven als professionals immobiliaris per a un servei de cerca o personal shopper. La nostra experiència i tasca en representació, ens porta a apostar pel servei de gestió integral del lloguer per a propietaris, buscant donar-los igual que a llogaters, informació, transparència i consell expert, dins del nou marc que la llei imposa.”

La definició de «grans forquilles» i el seu impacte al mercat

Kastor de l'Olmo, COO de Nester: "La veritat és que aquesta nova definició que al nostre parer es tracta d'un pegat no soluciona el problema de l'habitatge que vivim en aquest país. Es tracta d'una solució a curt termini que no té en compte les pròpies dinàmiques del mercat. Es tracta d'una mesura l'impacte de la qual ja s'està notant, ja que genera inseguretat jurídica i dubtes a petits i grans propietaris els qui davant d'aquesta situació que no donen solució a la manca de vivenda.

Al final, crec que s'estan prenent referències errònies: què separa algú que té 4 pisos a un que en té 5? Els que tenen 4 no formen part del problema però els que en tenen 5 sí? Crec que no ens hauríem de fixar en la quantitat sinó buscar solucions que facilitin que el que té 4, 5 o 10 tingui incentius per llogar aquests pisos i posar-los a un preu accessible per a tothom.”

Les mesures per regular els desnonaments de la nova llei de vivenda. Com impacten en propietaris i llogaters? Quin paper té l'assegurança d'impagament de lloguer?

Luis Cuervo, CEO de DAS: «La nova Llei d'Habitatge comporta nombroses mesures amb un impacte directe tant en propietaris com en inquilins. Pensades per a la protecció dels llogaters en situació de vulnerabilitat, petits i grans propietaris d'immobles ara han de fer front a obligacions noves a l'hora de presentar la demanda per recuperar la possessió de les seves propietats. Tot i que els tràmits són diferents per als uns i els altres, la seva implantació suposa una dilatació dels procediments de desnonament. Des de DAS Seguros, com a companyia especialista en protecció legal, continuem estudiant la forma òptima de complir aquests nous requisits reduint, alhora, l'impacte als propietaris.

Amb el sentiment d'inseguretat i indefensió creixent entre els propietaris i l'actual inestabilitat política que fa preveure que continuarà, és fonamental el paper que juguen les companyies especialistes i regulades com les asseguradores al mercat immobiliari. Amb solucions com l'assegurança d'Impagament de Lloguer, els propietaris troben una solució que vetlla pels seus interessos i els de la propietat. Una protecció que porta els propietaris a mantenir les seves propietats al mercat - ja tensionat abans de l'aprovació de la nova Llei -, evitant una contracció del mateix.”