Llogar el meu pis acabat de comprar

Molts propietaris es pregunten «com llogar el meu pis acabat de comprar?». Cada any passen per Monapart un centenar d'habitatges de lloguer a gairebé tots els barris més interessants de Albacete, Alacant, Barcelona, Girona, Madrid, Tarragona i València.

Amb freqüència, aquests habitatges compleixen amb nota l'objectiu de convertir-se en la llar d'algú desconegut, però de vegades ens veiem enfrontats a «pisos reformats per llogar» que són un desastre… provocant un preu més baix de lloguer i per tant una pèrdua de rendibilitat innecessària. Vegem en aquest post alguns consells per clavar reforma d'un habitatge per llogar.

Quins són els passos per llogar el meu pis acabat de comprar?

Trieu el vostre client

Sí, has llegit bé; la reforma que puguis o vulguis fer determinarà quin futur inquilí tinguis.

Per descomptat que la zona i la mida són el factor més decisiu, però ateses aquestes condicions «inamovibles» està de la teva mà posar al mercat de lloguer un producte que atregui un target concret: el mateix habitatge de 75m2 en un segon sense ascensor al barri de Gràcia, a Barcelona, pot atraure:

1. Dos estudiants Erasmus que volen compartir pis.
2. Un matrimoni jove de professionals liberals amb un nadó.

Un i altre perfil no tindran el mateix pressupost, esperaran nivells de confort diferents i demanaran qualitats diferents. Un perfil és d'alta rotació i l'altre un llogater més llarg placista; un està avalat per pares estrangers i un altre depèn d'ingressos per feines realitzades… Res a veure, oi?

Bé, ara que sabem que, dins d'un marge, podem seleccionar el nostre futur llogater, aquestes són les preguntes a (auto)formular-se:

• Com de líquid necessito que sigui el meu actiu? O dit altrament, em puc permetre no poder vendre el meu habitatge en els propers anys? Depenent de la teva previsió futura, la reforma que facis haurà d'atreure inquilins de curta estada (pis moblat, 100% equipat, per a gent jove en particular singles i estrangers) o de llarga estada (pis buit, equipat o no, deixant millores possibles a pactar amb l'inquilí).
• Quin és el meu perfil de risc? Vull clients que paguin més però amb més rotació (major risc-major rendibilitat) o prefereixo que em paguin menys, però que no es moguin en 10 anys? Què voleu llogar l'un i l'altre?
• Puc o vull invertir més i per tant ser exigent amb les condicions del lloguer o prefereixo invertir menys i competir per preu, atraient gent que pot pagar menys?

Hi ha més preguntes que et podries fer, però aquestes em semblen les tres imprescindibles. Un cop les hagis respost i tinguis clar el perfil d'inquilí que vols tenir serà el moment de concretar on i com es materialitza la teva inversió.

Organitza la planta de la vivenda

Al meu entendre, una bona planta (distribució) i llum natural és gairebé tot allò que necessites per llogar un habitatge en un tris. El segon no depèn de tu un cop tens l'habitatge, però el primer està completament de la teva mà. En línies generals, una planta «neutral» que admeti ocupacions diverses és sempre la millor opció, per això els habitatges de l?Eixample barceloní són tan interessants; admeten usos dhabitatge familiar, pis compartit, despatx professional o un hostal. La dimensió de les seves habitacions és excel·lent, disposa de dues façanes i patis intermedis, i sí… passadissos interminables, però sovint prou amples per allotjar funcions auxiliars.

En qualsevol cas, hi ha un primer consell que farà innecessari continuar llegint més enllà. Aquí va:

(One more time!)

Contracta un/a professional perquè t'assessori.

(Tots junts!)

Contracta un/a professional perquè t'assessori.

Si tot i així desitges aquest primer i fonamental consell, llavors segueix els altres cinc que et donaré:

«¿Una bona reforma m?ajudarà a llogar el meu pis acabat de comprar?». Segur, sempre que tingui en compte les qüestions següents en matèria de distribució:

• Una ràtio òptima entre superfície i nombre d'habitacions: Els preus de lloguer no només vénen determinats per zona, superfície i acabats, sinó també pel tipus de ocupació que admeten segons el nombre d'habitacions i la mida d'aquestes. Actualment, un loft de 80m2 generalment, es llogarà més tard ia un preu inferior que els mateixos 80m2 amb tres dormitoris.
• Una ràtio adequada entre el nombre d'habitacions i el nombre de banys. Ningú posarà objeccions a un bany de més, ia més obre l'espectre de potencials llogaters a aquells que opten per compartir pis. Si hi ha dos banys només cal que tingui banyera.
• Millor un espai gran que dos petits: les solucions de sala-menjador-cuina en un espai ampli i continu cada cop tenen més adeptes, especialment entre el públic jove (singles i parelles).
• Les habitacions menors de 8m2 són difícilment considerades adequades: Tenim massa coses (mobles, ordinador, molta roba, objectes decoratius…) i ja no caben en habitacions petites.
• Els passadissos no molen, així que si la planta del teu habitatge ho permet, evita'ls. Ningú no paga un lloguer superior per disposar d'un passadís que només serveix per anar d'un punt a a un punt b. A més, un passadís de sis metres de llarg i noranta centímetres d'amplada té la mateixa superfície que un bany gran, una cuina mitjana o un despatx, imagina't! Si no tens més remei, dissenya'l ample i omple'l d'armaris.

Selecciona materials i acabats per a la reforma de l'habitatge

La tercera i darrera part d'aquest post té per objectiu identificar els criteris que han de guiar les decisions a l'hora d'escollir els materials i els acabats del vostre habitatge per llogar. Anem al gra:

• La moda: Per poc que sigueu observadors, visqueu a Barcelona i hagueu xafardejat en portals immobiliaris, us haureu adonat que els terres hidràulics, els parquets de fustes naturals sense envernissar, les rajoles bisellades col·locades a trencajuntes, els revoltons ceràmics exposats i una infinitat de “ les promocions immobiliàries. Això és així perquè el mercat immobiliari comença a respondre a l'arribada d'una nova generació d'inquilins i compradors: homes i dones entre 25 i 35 que s'incorporen al mercat de lloguer o compra del primer habitatge. Evidentment hi ha vida fora de l'interiorisme hipster i clients de tots els gustos, però si tens un habitatge convencional i vols que s'hi barallin és una bona idea adaptar-lo al gust del grup majoritari de la demanda. És el dalt descrit.

• El manteniment i la neteja: Això és més fàcil del que sembla i ho descobreixes de seguida quan has de posar a punt un habitatge que ha estat ocupat per un llogater i espera l'arribada del següent.
• Les juntes no molen: És on s'acumula tota la ronya pròpia i aliena, floreix, esgrogueeix i retreu qualsevol paviment o enrajolat mal mantingut. Intenta reduir-les al màxim optant per enrajolats o paviments sense juntes o de peces de gran format.
• Pintura setinada (i blanca, per Déu!) per a les parets: Jo sóc un gran fan. Té un reflex subtil que millora la lluminositat, és agradable al tacte, es taca infinitament menys i es neteja amb un drap humit sense deixar marca. És acrílica i el seu cost gairebé imperceptiblement superior.
• Paviments de PVC o porcellànics (fins i tot si la seva aparença és de fusta): Oblida't de les ratllades, polits o encerats. La qualitat és cada vegada més gran i n'hi ha que imiten les fustes naturals i els paviments hidràulics de què he parlat més amunt.
• Simplicitat: Com menys tecnologia incorpori l'habitatge, més es reduirà el risc d'avaries, reparacions i necessitat de recanvis. Opta per solucions tecnològiques senzilles i robustes en què primin els criteris de durabilitat, senzillesa d'ús i servei de manteniment en comptes d'altes prestacions o sofisticació.
• La facilitat de substitució: Aquí entrem en qüestions menys òbvies i en què faig valer un criteri més personal. Sóc de l'opinió que a igualtat de costos, sempre és millor optar per solucions de fàcil desmantellament: paviments muntats en lloc d'encolats, instal·lacions vistes (col·locades amb bon criteri per dissimular la seva presència), divisòries de DM recolzades sobre el paviment en lloc d'interrompre'l, mobiliari de bany i cuina sense gaire complicació.

Aleshores, puc llogar el meu habitatge habitual, que vaig reformar per llogar?

Perquè no se t'oblidi res, repassem breument els tres passos fonamentals per garantir que optimitzes al màxim la teva inversió en una reforma d'habitatge per llogar:

1. Deixa't assessorar per un agent immobiliari perquè t'ajudi a identificar quin és el client ideal i més probable per al teu habitatge.
2. Deixa't assessorar (sí, una altra vegada) per un especialista (arquitecte o interiorista) perquè dissenyi la solució espacial i organitzativa òptima pensant en el teu client ideal i probable.
3. Fes una reflexió conjunta amb el teu especialista sobre quins materials utilitzar, on invertir pensant a llarg termini i on fer-ho pensant en una substitució més freqüent.

I així és com responem als nostres clients que ens pregunten sovint «com llogar el meu pis acabat de comprar?». I sembla que els funciona…