És rendible llogar el meu pis per a vacances?

Airbnb sembla la nova gallina dels ous d'or. Amfitrions feliços i muntats al dòlar, llogaters guais i respectuosos… o, almenys, això ens expliquen. Però aquí és Monapart Madrid per desmuntar (una mica) el mite!

Dins de la immensa comunitat de propietaris amfitrions d'Airbnb i altres plataformes similars, hi ha tres tipus de perfil:

• Persones que lloguen la vivenda habitual durant les vacances o una habitació durant l'any a canvi d'una contraprestació econòmica.
• Inversors amb grans volums de vivendes.
• Persones que lloguen la segona residència. Aquelles que pensen «vull llogar el meu pis per a vacances i treure'm un sobres sucós».

Si pertanys al tercer grup, és a dir, si ets un propietari que lloga la segona residència, aquest post t'interessa.

Els contes i llegendes immobiliàries estan plenes d'històries meravelloses sobre pisets comprats per “dos duros”, reformats “per ná i menys” i posats en lloguer per Airbnb guanyant un dineral. Diguem que és el nou conte de la lletera dels creadors de: “Vaig tornar a Londres per 1€”, “els meus fills sempre han dormit d'una tirada” o el “trending topic del cunyat» al bullit dels diumenges (per cert, si necessites la recepta per fer croquetes amb el que sobra del bullit punxa aquí).

L'Ajuntament de Madrid ha elaborat un informe molt interessant on fa un anàlisi de l'impacte dels habitatges d'ús turístic al districte Centro de Madrid del qual podem treure conclusions que desmenteixen que aquesta opció de lloguer sigui la ganga de què tots parlen.

Un informe de l?Ajuntament de Madrid centrat al districte Centro demostra que el lloguer d?un habitatge a través d?Airbnb no és tan rendible.

La clau de la rendibilitat del lloguer temporal resideix a l'ocupació

Què és més rendible, el lloguer turístic o el permanent? El lloguer turístic pot proporcionar als propietaris una rendibilitat molt superior a la que podrien obtenir del lloguer a llarg termini. Segons dades d'Idealista, pel preu mitjà dels lloguers al centre de Madrid, el lloguer d'habitatge turístic seria a priori un 46% més rendible que el de llarga estada.

Aquest gràfic mostra l'ingrés mitjà per lloguer turístic segons el nivell d'ocupació a partir de les dades d'Airbnb Inside i publicades també a l'informe de l'Ajuntament de Madrid:

Per tant, a la llum d'aquestes dades, els habitatges amb una ocupació superior al 75% tenen uns beneficis mitjans de 20.000€ a l'any, mentre que aquells amb una ocupació per sota del 25% obtindrien uns ingressos de 2.500€ anuals.

Aleshores, la pregunta següent és: Quants amfitrions d'un habitatge complet llogat temporalment aconsegueixen més d'un 75% d'ocupació? Doncs de nou, segons dades d'Airbnb Inside, no gaires. Aquest gràfic mostra el percentatge d'habitatges complets per rang d'ingressos anual.

En definitiva, només un 15% superaria els 10.000€ d'ingressos anuals i només un 2% (entre ells l'amic del teu cunyat) superaria els 20.000€ anuals.

Et veuen com una persona que comparteix casa seva o com a recepcionista?
Sense ànim de treure la il·lusió a ningú, estaràs amb mi que l'esperit inicial de compartir casa amb un local per viure l'experiència de la ciutat s'ha anat diluint a poc a poc. Segons Airbnb, el 95% dels hostes trien aquesta manera de viatjar perquè volen viure l'experiència com un habitant més de la ciutat. Tot i això, en un estudi fet per Exceltur el 2015, només el 6,1% dels enquestats van afirmar ser aquesta la seva veritable motivació.

Cada cop més, qui lloga un habitatge a través de plataformes com Airbnb, especialment els que lloguen el pis complet, busquen un servei professional i més d'acord amb el que esperaria trobar en un hotel. I en plataformes com aquestes, on les valoracions dels usuaris són tan importants, cobrir aquestes expectatives requereix inversió i temps.

Com llogar el meu pis per a vacances?

Amb quines despeses has de comptar si vols posar el teu pis de lloguer turístic?

El propietari abnegat m'ha llegit, però diu «està bé, però igualment vull llogar el meu pis per a vacances». Si vols que el teu pis sigui rendible i comptar-te entre aquest 2% premiat amb ingressos de més de 20.000 € anuals, has de saber que:

• La decoració i el manteniment de l'habitatge sempre han d'estar impecables.
• Has de dedicar temps al teu anunci, estudiar els preus i el seu posicionament a la plataforma.
• La neteja i els detalls, com ara oferir esmorzar per exemple, es valoren especialment.
• Has de ser flexible i estar disponible per rebre els llogaters.
• Si contractes una empresa per a totes aquestes gestions, has de comptar que es portaran entre el 20 i el 30% dels ingressos + IVA.
• Contracta una bona assegurança per a aquestes “cosetes que es trenquen” i que no sempre cobreixen aquestes plataformes.
• No oblidis que Montoro té l'ull posat en aquest tipus d'ingressos i que Hisenda som “gairebé” tots. Aquest article t'explica què hauràs de declarar: La fiscalitat del lloguer dun habitatge de vacances.

Ja no vull ser amfitrió, llogar el meu pis per a vacances no és el meu. Què he de fer: vendre casa meva o llogar-la?

Bé, òbviament tot depèn del que vulguis, del que necessitis i del que és rendible (econòmica i personalment) que t'estigui resultant l'experiència. Si esteu remenant l'opció de vendre el vostre habitatge, us recomano que busqueu un agent immobiliari de confiança que t'assessori bé, et faci una valoració precisa del preu del teu habitatge en les condicions actuals del mercat, que t'informi dels impostos que hauràs de pagar, etc. De nou, no et refiïs del que t'expliqui el veí, el nuvi de la filla de la teva cosina segona que “té estudis” o el que diguin a la tele. A Madrid han pujat els preus i les vendes però no a tots els districtes igual.

Aquest estudi de José Luis Echeverría, soci fundador de Monapart, publicat al diari El Mundo, et dóna les 10 claus per vendre un habitatge en 120 dies.

La por de llogar el teu habitatge a llarg termini

De nou, aquí hi ha moltes històries macabres sobre llogaters malvats i impagats. Per descomptat que n'hi ha, però la immensa majoria dels que vivim de lloguer paguem religiosament, cuidem el pis i fins i tot el millorem i mantenim una relació respectuosa i sana amb el propietari del pis on vivim. Si vols guanyar en tranquil·litat, asegurar casa teva pel possible impagament del lloguer és una molt bona opció.

Però com passa amb la selecció de personal en una empresa, si et preocupa que el teu pis estigui ben cuidat, triar l'inquilí idoni és fonamental. Per això, és important que dediquis temps a conèixer-lo millor i assegurar-te que el seu perfil econòmic, però sobretot el personal, és l'adequat per a casa teva. De nou, un bon agent immobiliari t'ajudarà en aquest aspecte, seleccionant entre tots els candidats a llogar casa teva, als quals t'ofereixen millors i més garanties. Pensa bé quin perfil d'inquilí t'agradaria tenir i al final potser t'adones que primer necessites reformar i adaptar una mica casa teva: Com reformar un pis per posar-lo de lloguer.

En definitiva, si vols un llogater que sigui com tu, ofereix-li una llar on t'agradaria viure a tu. A Monapart som especialistes en vendre i llogar habitatges bonics. Si ets un amfitrió cansat de ser netejador, conserge, gestor, relacions públiques i peus… ha arribat l'hora de conèixer-nos. Parlem?