10 consells per llogar el meu pis

Estudia el mercat. Què ofereix el teu habitatge?

«Necessito consells per llogar el meu pis» és una cerca que es repeteix sovint a Google… ia les trucades que reben els nostres agents. Llogar un habitatge és fàcil si saps com fer-ho.

Per això, hem preparat aquesta guia amb els 10 consells principals que cal tenir en compte per llogar amb èxit el teu habitatge. En aquest post aprendràs, entre altres aspectes, a valorar el teu habitatge en relació amb el mercat, anunciar-lo eficientment o la importància d'un contracte ben redactat. Un bon lloguer comença amb una bona estratègia comercial!

Coses a tenir en compte en llogar un pis

Estudia el mercat. Què ofereix el teu habitatge?

El teu habitatge ha de ser interessant per si mateix… i en relació amb el mercat que l'envolta. Per què algú hauria de llogar el teu pis abans de valorar altres opcions? Què té el teu habitatge que els altres no? El primer que has de fer per aconseguir-ho és estudiar a fons el mercat. Busseja entre portals immobiliaris, detecta patrons i mancances i valora si pots fer que el teu pis sigui la millor opció per a les persones que busquen.

No és igual llogar un estudi de 40m2 que un pis de 120m2 amb 4 habitacions. Tot té el seu públic i es pot llogar, però és important perfilar bé la relació entre preu, producte i condicions abans de posar-ho al mercat.

Encerta el preu

Si heu fet bé els deures, el vostre estudi de mercat us haurà aportat també una visió global dels preus que ronden els habitatges de la mateixa zona que la vostra. Sabem que és el TEU pis, que el tens molt cuidat i que, per a tu, no n'hi ha cap de remotament semblant, però és millor que vagis aparcant el teu amor cec per ell i li donis la dimensió (econòmica) que li correspongui. Si et passes de preu, ningú no ho voldrà (o et faran contraofertes que t'indignaran… «però com se'ls acudeix oferir-me 200€ menys pel meu pis!») i et tocarà rebaixar-lo progressivament fins que algú ho accepti; i si et quedes curt, tindràs una allau de peticions i, encara que el lloguis amb rapidesa, sempre tindràs la sensació que pots estar perdent diners mes a mes.

Com veus, després d'un preu hi ha moltes raons, però has d'afinar bé la xifra perquè el teu anunci s'ubiqui bé al mercat perquè aquest preu va de la mà d'una altra variable molt important: el temps. Si arrenques amb un preu fora de mercat, el teu pis passarà setmanes o mesos vagant entre portals, baixant posicions i cremant-se sense rebre contactes. En aquest cas, sigues raonable, actua ràpid i rebaixa el preu en conseqüència. Molts propietaris ens ho reconeixen: «va ser un dels millors consells per llogar el meu pis.»

Posa anuncis de qualitat

Va arribar l'hora de posar-li el llacet i col·locar-lo a l'aparador. L'anunci a portals és crucial perquè el potencial llogater es projecti a casa teva, perquè això d'enganxar un paper a cada fanal, amb la foto en blanc i negre i els números de telèfon retallats, mai va ser bona idea. Dividint en 2 grans blocs, has de clavar-ho a:

1. Els textos: informació completa i veraç que descrigui tots els detalls del teu pis de lloguer, fins i tot (i sobretot), aquells que no siguin massa favorables si n'hi ha. Cal ser honest a la descripció i evitarem sorpreses. Ni textos de 2 línies ni 200, si us plau. Evita els judicis de valor tret que aportin un valor afegit a la informació. No cal dir de la correcció ortogràfica. Inclou les condicions associales al contracte de lloguer i el perfil de llogater desitjat.
2. Les fotos: entre 15 i 20 imatges seran suficients per mostrar el teu habitatge complet. La vista, en navegar per un llistat de propietats immobiliàries, va primer a la foto i després al preu. Si aconsegueixes material gràfic de qualitat (amb bona il·luminació natural, estades ordenades i netes a la vista, que facin que el llogater vulgui estar allà) la gent obrirà el teu anunci segur. Avui dia, la quantitat d'anuncis amb fotos mogudes, fosques i redundants encara és enorme. Aprofita i veu un pas davant seu. I si puges un tour virtual 360º del teu habitatge, millor que millor.

No oblidis ser constant en la resposta a les demandes dinformació. El mercat del lloguer és àgil i intens. Si no respons avui, demà pot ser tard! I per cert: si anuncies com a particular prepara't per rebre ensopegades mil trucades d'agents immobiliaris a la recerca de material per a la seva cartera.

Troba l'inquilí adequat

Un dels teus maldecaps més grans com a propietari és trobar un inquilí que tingui cura de casa teva com si fos seva, pagui puntualment i sigui cordial i respectuós amb la comunitat de veïns. S'acordaran de tu sovint si no és així. Més enllà del tracte personal i les sensacions que vagis tenint amb els possibles candidats, és imprescindible comprovar la solvència econòmica del candidat i un certificat de solvència com Garantify o Okify. Parlarem de la fiança més endavant. Com a particular el procés pot ser una mica més incòmode, però és una pràctica comuna (i imprescindible) entre les agències immobiliàries.

I si depens molt dels ingressos obtinguts a través del lloguer, és recomanable que contractis un assegurança d'impagament de lloguer, que us assegurarà el cobrament mensual de la renda i cobreixi les despeses judicials i vandalisme en cas que, malgrat les precaucions, tot surti malament.

El teu habitatge ha de ser interessant per si mateix… i en relació amb el mercat que l'envolta. Per què algú hauria de llogar el teu pis abans de valorar altres opcions?

Coneix la normativa/llei

Hi ha una clara normativa, articulada a la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) quant a la durada del contracte o la fiança mínima. No intentis colar clàusules abusives perquè et pot sortir el tret per la culata. A destacar:

• La durada pactada inicial als contractes actuals d'habitatge habitual és de 5 anys, obligatoris per al propietari, si aquest és una persona física. Si la propietat recau en una societat (persona jurídica), la durada mínima és de 7 anys.
• El propietari ha de complir la totalitat de la durada pactada, llevat que necessiti recuperar lhabitatge per al seu propi ús o el dun familiar de primer grau de consanguinitat (fills, pares o germans). Aquest escenari ha d'estar previst al contracte d'arrendament i degudament incorporat a la clàusula que en defineix la durada.
• La llei estableix que l'inquilí només estarà obligat a complir els 6 primers mesos de contracte. A partir del setè mes podreu cancel·lar el contracte avisant amb 30 dies d'antelació. Això no obstant, es poden pactar penalitzacions per cancel·lació anticipada.
• Les condicions del lloguer només es poden revisar quan hagi acabat la durada inicial pactada al contracte d'arrendament, una vegada comunicada a l'inquilí la intenció de no renovar el contracte en les condicions recedents. El que sí que es pot actualitzar cada any és la quota de lloguer segons la variació interanual de l'IPC/IGC.
• Els contractes d'arrendament estan subjectes a l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) i Actes Jurídics Documentats (AJD), el pagament i la liquidació dels quals és responsabilitat de l'inquilí. En algunes comunitats, com ara Catalunya, aquesta taxa està bonificada al 100%.
• A l'arrendament d'habitatges les despeses de comunitat i l'IBI solen quedar a càrrec del propietari. Això no obstant, és recomanable que quedin degudament detallats i desglossats en el contracte de lloguer.

Redacta un bon contracte

Hi ha models de contractes de lloguer fàcilment accessibles, però arribats a aquest punt concret recomanem encaridament considerar l'assessorament d'un professional. T'ajudarà amb tots els tràmits necessaris, llogant el teu pis de manera segura fins al lliurament de claus. No oblidis fer un inventari de la casa si no és completament buida. Fes fotos als electrodomèstics i de tot allò que et pertanyi i vullgues conservar. Aquest inventari haurà de ser signat per propietari i llogater. A Monapart recomanem llogar els habitatges només amb els electrodomèstics bàsics: fogons de cuina, campana extractora i forn. És preferible facilitar un temps raonable de carència als llogaters que no disposin dels altres electrodomèstics habituals (nevera, rentavaixelles, microones, rentadora, assecadora) perquè puguin comprar-los de la marca i qualitat que ells vulguin i quedin com a propietat de l'inquilí. D'aquesta manera, s'eviten discussions sobre qui és el responsable de les reparacions.

La LAU estableix que l'inquilí s'ha de fer càrrec del manteniment, però l'arrendador s'ha de responsabilitzar d'aquelles grans reparacions (costoses) que no siguin atribuïbles a un mal ús per part de l'inquilí i de la substitució de l'electrodomèstic en cas que no sigui reparable. L'estat i l'antiguitat de l'electrodomèstic a l'inici del contracte d'arrendament influiran en l'atribució de responsabilitats davant de cada incidència.

Demana una fiança coherent amb el perfil de l'inquilí i les qualitats dels pisos

Monapart recomana sol·licitar una fiança equivalent a dues mensualitats de la renda establerta al contracte d'arrendament. Si l'habitatge té acabats o equipaments d'alt valor, és recomanable demanar una fiança de tres mesos (el màxim que permet la llei actual). En aquest cas és fonamental especificar la fiança desitjada dins de les condicions anunciades de l'habitatge, de manera que s'evitin malentesos sobre això.

Realitza millores a l'habitatge

Fes una posada a punt de tot allò que honestament no estigui a l'estat que algú que entra a la seva nova llar espera trobar. La relació propietari-inquilí que està a prop d'establir-se va per llarg, així que val més que guanyis punts des del principi, perquè ho farà tot molt més fàcil en el futur. Una inversió molt rendible, no creus?

A Monapart demanem que l'habitatge es lliuri havent fet pocs dies abans una neteja en profunditat que inclogui els interiors de calaixos i armaris, així com els interiors dels electrodomèstics (campana extractora, forn i microones). També aconsellem retirar abans del lliurament els mobles i els objectes que no formin part del contracte d'arrendament. En general és molt recomanable pintar l'habitatge entre un llogater i el següent, sobretot quan el contracte ha durat uns quants anys. Si és el cas, al contracte farem constar que el pis està “acabat de pintar” i el color de les parets.

Sigues un bon propietari

La fama sempre se la sol emportar el mal llogater, però mals propietaris també n'hi ha, i molts. Tot llogater té dret a viure amb dignitat i que atenguin els seus dubtes i queixes. El bon propietari és cordial, respon ràpid, sap escoltar i és flexible a la negociació. Ho saps: a l'inquilí se li farà malbé la nevera, i et tocarà ser honest per discernir si és per culpa de la seva antiguitat o per un mal ús. Tot són detalls que sumen (o resten…). Pensa que, si tot va bé, tindràs un mateix llogater per un lustre, que et paga un lloguer mes a mes, puntualment. Poca broma.

La relació propietari-inquilí que està a prop d'establir-se va per llarg, així que val més que guanyis punts des del principi, perquè ho farà tot molt més fàcil en el futur.

Si estàs començant en això, llaura't bona fama de propietari, els llogaters et recomanaran i tot serà més fàcil en el futur. I si passen els mesos i la situació et supera, un bon servei de gestió patrimonial que t'administri el pis pot estalviar-te molts maldecaps…

Acudeix a un (bon) professional

A Monapart et donem les eines i el coneixement per entendre com funciona el sector immobiliari, però sempre hi serem aquí si ens necessites. Entenem que per a algú que acaba de començar, complir amb els 9 punts anteriors, encara que sobre el paper sembla factible, a la pràctica implica altes dosis d'habilitat, paciència i, per què no, sort. Si poses el teu habitatge en mans de un bon professional s'encarregarà del procés d'inici a fi, ajudant-te a prendre les decisions més importants com ara el preu i les qüestions contractuals. Sabrà, a més, fer fotografies que realcin el teu habitatge i ho publicarà de la millor manera possible als principals portals immobiliaris. Gestionarà les demandes i els possibles candidats, analitzaran la seva solvència i t'ajudarà a trobar el millor llogater per a tu.