El negre combina amb tot. La dieta mediterrània és molt saludable. La gent té por de llogar casa seva, són, possiblement, les tres obvietats que més se senten pel carrer. Com que a Monapart València no som experts en moda ni nutricionistes… allà anem amb la tercera afirmació.
Per què la gent té por de llogar casa seva?
Un propietari d'habitatge que es planteja llogar-lo pateix bàsicament per dues coses: els impagaments i els danys a l'habitatge, ja siguin per mal ús o per vandalisme. Per entendre això en tota la seva magnitud, ens caldria saber: 1) Quin tipus de propietari pateix aquestes pors; i 2) dimensionar el risc. D'una banda, tenim els propietaris que decideixen optar pel lloguer turístic, a qui aquestes pors els afecten en molta menor mesura ja que el mateix sistema i les plataformes els ofereixen protecció. Tema a part és el risc econòmic… (recentment ja vam tenir ocasió de parlar del "ganga" de ser amfitrió d'Airbnb). D'altra banda, tenim els propietaris professionals els qui, encara que optin pel lloguer de llarga durada, la seva por es converteix en un risc empresarial, millor o pitjor quantificat, però prèviament assumit.
Per què la gent té por de llogar casa seva? Bàsicament per dues coses: els impagaments i els danys a la vivenda.
Com és el client del servei de lloguer de Monapart?
Tot i que tenim aquest client professional, una àmplia majoria té un perfil més "accidental": propietaris que no tenen pressa (ni necessitat) per vendre i decideixen llogar per no desprendre's de casa per un preu menor a les seves expectatives; propietaris que no poden vendre per una alta càrrega hipotecària; propietaris que han heretat i es pregunten si vendre o arrendar; propietaris que "accidentalment" han comprat un habitatge per invertir els seus estalvis, encara que no sigui aquest la seva activitat. Vegem un cas pràctic: un propietari, que compleixi qualsevol de les condicions anteriors, decideix llogar un pis, posem, per 500€ mensuals, cosa que li suposarà 18.000€ a la vida d'un contracte de 3 anys. Quan pot costar-li la reparació d'aquest mateix habitatge si patís desperfectes per actes vandàlics? I anem més enllà: Com serà de gran el forat econòmic si, a més, l'inquilí no arriba a pagar ni tres mensualitats? Entenem millor la por de què parlem, cert?
Afortunadament, hi ha la prevenció per a aquest tipus de situacions, i normalment una agència immobiliària pot posar en marxa una sèrie de mecanismes per mitigar el risc a l'hora de llogar un habitatge:
- Filtre bàsic: establim una ràtio renda/ingressos dels llogaters que pot oscil·lar entre el 30% i el 45%. Ingressos que, òbviament, sempre han dacreditar-se. Dit d'una altra manera, un llogater que cobra 1.000 € mensuals podrà accedir a un lloguer d'entre 300 i 450 € mensuals. Si es tracta de diversos inquilins, lògicament se sumaran els ingressos de tots.
- Filtre específic: fixem condicions adaptades al tipus d'habitatge, com ara un perfil determinat d'inquilí (hi ha gent que no vol singles ni estudiants, i gent que justament només vol singles o estudiants) o uns llindars econòmics (exigir contracte laboral indefinit és una opció).
- Estratègia de preus: un mateix habitatge es pot posar al mercat per 1.000€ o per 1.500€. Quan donem a triar el propietari, la majoria escull la segona opció… Però quan se li explica la raó de ser de la diferència de preus, la cosa canvia. Suposem que el preu de mercat d'aquest habitatge hipotètic és de 1.100€, la qual cosa fixa el preu mínim de sortida al mercat. Qui llogaria aquest mateix habitatge per 1.500€? Aquell que no tingui intenció de pagar, o que, tenint-la, no pugui garantir el pagament de cap manera. I quin propietari llogaria un habitatge que val 1.100€ per 100€ menys? El que vulgui atraure més demanda per triar el seu llogater entre el màxim nombre d'opcions possibles. Això últim sempre fet amb cautela, establint com de conservadora serà la nostra estratègia de comercialització-avaluació del risc.
- Ull avizor: la nostra experiència ens permet detectar alguna característica del potencial llogater que ens faci desconfiar. La més comuna és oferir mensualitats per endavant. Això, per diverses raons, no ens agrada gens.
- Com més sucre, més dolç: tenim al nostre abast algunes opcions extra per garantir un lloguer, com ara buscar un fiador-avalista, un aval bancari (l'avalista és el banc, gestió que no surt gratis) o un dipòsit extra (no confondre amb les rendes anticipades del punt anterior).
- Abans de res, precaució: l'agent sempre ha de preferir una bona operació abans que una operació ràpida (és a dir, diners fàcils).
Què passa quan la prevenció no és suficient per mitigar el risc a l'hora de llogar un habitatge?
Ens pot fallar la intuïció (al final és el propietari el que, assessorat per nosaltres, escull l'inquilí) o ens podem trobar amb enganys molt difícils de detectar (documentació falsa, càrregues personals importants en forma de deutes o impagaments, etc.). Què fer en aquests casos? Haurem de treballar amb un extra de seguretat, especialment, en el segment de rendes entre els 400 i els 800€*, ja que els potencials llogaters tindran per definició ràtios més ajustades i més dificultat a l'hora d'aportar garanties. Quina és aleshores la nostra primera opció, que per cert cobreix gairebé tot això? Una pòlissa d'arrendament.
* Aquest segment és a València, ja que aquestes franges de preu a ciutats com Barcelona o Madrid són ciència ficció.
Fa anys que coneixem les pòlisses d'arrendament a fons i sabem que funcionen de meravella, principalment per dos motius:
– Preguntes: la companyia pregunta qui és l'inquilí, quins són els seus ingressos i quin és el seu historial (fitxers de deutes), cosa que ja suposa un filtrat a fons.
– Respostes: en cas de "sinistres", que és com coneixerem els impagaments o la resta d'eventualitats, la companyia cobrirà una quantitat de rendes mensuals o de danys per vandalisme. I, molt important, cobrirà les despeses judicials derivades.
Monapart València, en equip amb la corredoria valenciana JM Ridaura Assegurances i ARAG, hem creat un paquet conjunt que inclourà la comercialització de l'habitatge, la gestió del lloguer, la pòlissa d'arrendament i l'assessorament especialitzat tant en matèria immobiliària com en assegurances. I tot això al preu de sempre.
La incertesa pròpia del lloguer té els dies comptats. Monapart Valencia millora els seus serveis amb un complet assessorament especialitzat, pòlissa d'arrendament inclosa, per a més tranquil·litat del propietari i el seu habitatge.
