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Sector Inmobiliario
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Impuestos por la venta de un piso: ¿cuánto me toca pagar?

En todos los casos en que la venta de un piso represente un beneficio para el vendedor, habrá que saldar cuentas con Hacienda para pagar lo que le corresponda. Es importante saber qué impuestos hay asociados a la venta y cuánto tiempo tenemos para satisfacerlos. Si estás a punto de vender tu casa, toma nota: en este post te contamos todo lo que te exige Hacienda a nivel fiscal por la venta de tu vivienda.

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Impuestos por la venta de un piso

  1. ¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por la venta de una vivienda?
  2. ¿Cuáles son los impuestos por la venta de un piso que debe pagar un contribuyente español?
  3. ¿Cómo calcular el IRPF por la venta de una vivienda?

¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por la venta de una vivienda?

La Agencia Tributaria, en colaboración con el Instituto de Estudios Fiscales, creó una entretenida guía didáctica donde afirma, de manera transversal, que “a lo largo de la historia, siempre se ha necesitado dinero para pagar los gastos del Estado y que, por eso, se han creado los impuestos.” 

Una clara declaración de principios: para mantener al Estado, es necesario generar recursos cobrando impuestos. Si bien la presión fiscal en España es una de las más bajas dentro de la eurozona, al momento de pagar impuestos por la venta de un piso esta regla no se mantiene de manera tan firme.

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Según Ignacio Faes, de elEconomista.com, a la hora de pagar impuestos por la venta de un piso, dentro de Europa, España es uno de los lugares de mayor carga impositiva. El especialista afirma que “las reformas tributarias del último año hunden al sistema tributario español otros tres puestos en el ranking de impuestos a la propiedad del Índice de Competitividad Fiscal Internacional 2021 elaborado por la Tax Foundation.”

Traducido: nos está diciendo que en comparación con los demás países que forman parte de la OCDE, España es uno de los que más impuestos aplica a esta operación. El principio general indica que si la venta genera beneficios, el vendedor deberá tributar a Hacienda. 

¿Cuánto debemos pagar a Hacienda en concreto? La cifra final resultará de una serie de cálculos en relación con tres impuestos específicos de los que hablaremos en el siguiente apartado. 

¿Cuáles son los impuestos por la venta de un piso que debe pagar un contribuyente español?

Los impuestos por la venta de un piso a los que está obligado a pagar quien lleve adelante este tipo de operación son tres:

El IRPF por la ganancia patrimonial obtenida

El IRPF es el impuesto que grava la renta que un contribuyente-persona física residente en España, obtienida durante un año entero. Se calcula sobre la totalidad de sus ganancias, rendimientos y atribución de rentas, así como sobre sus ganancias y pérdidas patrimoniales.

De ahí las siglas Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

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Es un impuesto de carácter progresivo, personal y directo. Esto quiere decir que a mayor cantidad de dinero que genera una persona, el porcentaje a pagar irá -correlativamente- en aumento.

Una de sus particularidades es que varía en función de la comunidad autónoma en la que se resida. Por ejemplo, en Cataluña consta de 7 tramos que van aumentando progresivamente desde 12% sobre la base liquidable de €17.707 hasta 25,5% sobre la base liquidable de €175.000.

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La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

Es el impuesto que grava el aumento en el valor de los terrenos de naturaleza urbana al momento de ser vendidos. En la mayoría de los municipios, debe pagarse dentro de los 30 días hábiles siguientes a la venta de la casa. En el caso de una herencia recibida, el plazo suele ser de 6 meses desde la muerte del causante. La regulación de los porcentajes depende de cada ayuntamiento.

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El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

Aquí lo que se grava es el valor de la propiedad, pero en función de la clasificación catastral: urbanos, rústicos, de características especiales. Esta clasificación depende de la naturaleza del suelo. 

El titular del inmueble es el sujeto pasivo de este impuesto. El mismo se encuentra obligado a pagar el primer día del período impositivo que coincide con el año natural, con lo cual se debe abonar el 1 de enero de cada año.

Se caracteriza por ser un impuesto local, obligatorio, directo, real, objetivo y periódico.

¿Cómo calcular el IRPF por la venta de una vivienda?

Para calcular el IRPF por la venta de una vivienda, primero debemos saber si existe un beneficio al realizar la operación inmobiliaria. Para ello, no es suficiente calcular la diferencia entre el valor de compra inicial y el valor de venta final. Existen otras variables que influyen y que hay que tener en cuenta para determinar si ganamos o perdemos pasta con la operación.

En concreto, debemos seguir los siguientes pasos para calcular el IRPF por la venta de una vivienda:

  1. Definir el valor de la transmisión inmobiliaria. ¿Qué significa esto? Es necesario obtener el resultado real que la venta de un inmueble genera al vendedor. Para ello, al precio de venta de la casa o piso debemos restarle los gastos e impuestos vinculados a esa transmisión (por ejemplo: la plusvalía municipal, gastos de comisiones inmobiliarias, gastos hipotecarios, etc.).
     
  2. Definir el valor de adquisición de la propiedad. Aquí repetimos la operación o cálculo matemático, pero del lado del comprador. Buscamos también ajustar ese número a fin de conocer el importe real por el que se termina adquiriendo el inmueble que se vendió. Para ello, lo que hacemos es sumar todos los gastos (notaría, constitución de hipoteca, etc.) y tributos (IVA, IAJD, etc.) relacionados con la compra al valor de venta del inmueble.
     
  3. Definir la DIFERENCIA entre los dos puntos anteriores. Es bastante sencillo: simplemente hay que tomar el valor de transmisión y restarle el valor de adquisición. Si del resultado no se obtienen ganancias, no hay obligación de pagar IRPF por la venta de una vivienda. Por otro lado, si obtenemos un resultado positivo habrá que aplicar los porcentajes de tributo fijados por Hacienda.    

¿Cómo se aplican los porcentajes? Hacienda establece una tabla de porcentajes por tramos de ganancia: 

  • Ganancias hasta 6.000 euros: 19%.
  • Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21%.
  • Ganancias entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23%.
  • Ganancias de más de 200.000 euros: 26%.
     

Si bien la presión fiscal en España es una de las más bajas dentro de la eurozona, al momento de pagar impuestos por la venta de un piso es uno de los países con mayor carga

Estos porcentajes se aplican de forma progresiva. Lo dicho, a mayor ganancia, se aplica un mayor porcentaje de gravamen. Esto se explica mejor con un ejemplo: si por la venta de un inmueble obtenemos un beneficio de €93.000, el porcentaje va por los tramos fijados en la tabla. 

  • Sobre los primeros €6.000 se aplicará el 19%.
  • Desde los €6.001 hasta llegar a €50.000 de ganancia, será un 21%.
  • Finalmente, desde €50.001 hasta los €93.000 finales, se aplicará un 23%.

Además, no olvides tener en cuenta las excepciones

  • En caso de reinversión, si vendes tu vivienda habitual para comprar otra (vivienda habitual). 
  • Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual.
  • O si, siendo mayor de 65 años utilizas la ganancia para contratar una renta vitalicia. 

Ya sabes... a la hora de vender un piso o casa, prepara la cartera. No solo recibirás las ganancias de la operación, sino también la presión de Hacienda para cumplir las obligaciones fiscales que te correspondan. Si, a pesar de todo, los números no son lo tuyo y las dudas persisten, no dudes en contactarnos. Monaparter, no lo olvides: ¡las cuentas, siempre claras!

Elena Asián - Bamboo

Elena Asián | Bamboo

Asesora inmobiliaria

Barcelona