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Sector Inmobiliario
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El contrato de alquiler con opción a compra: características y ventajas

El contrato de alquiler de un piso con opción a compra es el “rarito” de la industria. Un contrato poco conocido y de esos que se miran con desconfianza. Uno que en épocas de crisis siempre resurgió como alternativa válida por sus amplios beneficios. Te contamos en detalle de qué se trata y porqué el alquiler con opción a compra puede ser una excelente elección a la hora de vender o comprar una propiedad.

  1. ¿Qué es el contrato de alquiler con opción a compra? ¿Y por qué interesa pactar este tipo de contratación? 
  2. El auge del alquiler con opción a compra de una vivienda
  3. La importancia del contrato de alquiler con opción a compra
  4. Las tripas del contrato: cláusulas en el alquiler con opción a compra

¿Qué es el contrato de alquiler con opción a compra? ¿Y por qué interesa pactar este tipo de contratación? 

Es un híbrido, eso para empezar. Un poco rarito, pero útil en los tiempos que corren, ya que en un contexto tan difícil para obtener financiación, opera como vía alternativa. En esencia, el contrato de alquiler con opción a compra es un contrato mixto, compuesto por dos subcontratos ya conocidos: el de alquiler y el de compraventa.

Tiene dos características principales:

  1. Es un contrato de ejecución en etapas:

    Es decir, en una etapa inicial, se ejecutará como un contrato de alquiler común y corriente. El arrendador tendrá derecho a vivir en la vivienda por tiempo determinado, cumpliendo con el pago mensual de alquiler.

    Hasta aquí... todo normal.

    Pero, al momento de finalizar el plazo de arrendamiento, el inquilino tendrá que decidir si quiere comprar o no esa vivienda. Eso sí, al precio –que quedó fijado al comienzo de la contratación– se le descontará, total o parcialmente, el monto acumulado de esas mensualidades. 
     
  2. Es un contrato atípico:

    No está contemplado por una ley específica, ni lo contiene el Código Civil, aunque sí está aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y, en términos generales, está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

    Según el Tribunal Supremo, es un “un precontrato” donde una de las partes “concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa”, de acuerdo a plazos y condiciones que más abajo veremos. 

    ¿Qué significa esto? 

    Que las partes tienen cierta libertad para pactar las cláusulas que lo componen. Digo “cierta”, porque lógicamente se deberán seguir los principios generales del Derecho, como así también respetar los elementos típicos del contrato de compraventa y de alquiler. 

    No se puede pactar cualquier cosa.

    Al momento de constituir este tipo de acuerdo, te recomendamos buscar asesoramiento especializado, ya que al definir las consecuencias jurídicas y fiscales relacionadas con los plazos, el precio de venta, la prima o fianza y la garantía puedes salir perdiendo. 

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¿Entonces para qué arriesgarse?

Calma Barak, sigue leyendo... Hay ventajas e inconvenientes, pero ya verás, es un contrato muy útil.

La Revista Europea de Dirección y Economía de la Empresa hizo un agudo análisis del tema resumiendo las ventajas e inconvenientes de este tipo de acuerdo. 

Sintetizando lo allí expuesto, podemos decir:

Beneficia al arrendatario-comprador. Este se asegura la propiedad, ya que tiene exclusividad sobre la compra mientras dure el contrato. Además, si ejecuta la opción de compra, mantiene el precio fijado al constituir el acuerdo y evita “perder los alquileres” que se descuentan del precio.

❌ Lo perjudica en que si no hace uso de la opción de compra, “pierde” las mensualidades. Lo mismo pasa con la prima de opción. Esta consiste en una suma de dinero por fuera de la fianza, que se entrega al propietario al inicio de la contratación. Opera como garantía al propietario en caso de que no se realice la opción de compra y fija el derecho de compra exclusivo sobre la propiedad, para el comprador. 

Beneficia al arrendador-propietario. Garantiza para sí los ingresos de la mensualidad. Además, tiene un buen seguro de impago del alquiler por la alta prima inicial que suele fijarse y que se queda en caso de que no se opere la opción de compra.

❌ La contra para él radica en que, al fijar el precio, puede terminar vendiendo por menor valor de mercado. Además, al no poder ofrecerlo a terceros –mientras dure el arrendamiento–, puede perder compradores dispuestos a pagar más.

Ya ves, en un contexto de incertidumbre aporta estabilidad y certeza. No es poca cosa. Gracias a esto, se empezó a notar lo que se conoce como:

El auge del alquiler con opción a compra de una vivienda

El crecimiento de este tipo de contrato no es una sorpresa, por lo menos para quienes estamos en el meollo inmobiliario. Si bien el alquiler con opción a compra es un tipo contractual que surgió en la década del 1930, la crisis inmobiliaria y financiera de 2008 lo impulsó y le otorgó cierto momentum

Hoy en día, hay varios factores que ayudan a un nuevo resurgimiento:

  1. La crisis del COVID-19 causó tal impacto en el sector, que obligó a sus actores a generar respuestas creativas para quienes perseguían el sueño de tener casa propia. Así, este tipo de acuerdo crea una forma de financiación indirecta y permite aplazar el momento de la decisión de compra. 
     
  2. El encarecimiento de la vivienda en relación con los salarios + la dificultad de conseguir financiación. Según un estudio de la Fundación Civismo, la riqueza neta mediana de los menores de 35 años se ha reducido entre 2005 y 2017 un 93,7% en España.

    El informe destaca que "antes de la crisis de 2008, época en la que se concedía crédito fácil, rápido y sin restricciones, muchas personas accedieron a una vivienda. Gran cantidad de jóvenes entraban al mercado laboral e inmediatamente contrataban una hipoteca".

    Eso hoy no está pasando, según publica El Economista: “El Covid cierra la puerta de la vivienda a los jóvenes”. La volatilidad del empleo de los jóvenes más las condiciones de incertidumbre actuales, generan una actitud restrictiva en los bancos al momento de otorgar préstamos e hipotecas para viviendas.
     
  3. La evolución de la pirámide poblacional de España y el cambio de prioridades. En la actualidad, los millennials (aquellos nacidos entre los años 1981 y 1996) ocupan un 24% de esa pirámide.

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    Un estudio realizado por Micappital, una fintech española especializada en diseñar planes de ahorro e inversión, afirma que uno de cada 10 inversores tiene como principal objetivo comprarse una casa. Hoy, la meta más habitual es mucho más discreta: crear un colchón para afrontar futuros imprevistos.

Por el contexto en el que vivimos, por lo complicado de ganarse el pan y por una cuestión de prioridades generacionales, se empiezan a considerar nuevas opciones. 

La importancia del contrato de alquiler con opción a compra

En este marco, el arrendamiento con opción de compra se torna interesante, ya que permite posponer para más tarde la decisión final. Esto, frente a una compraventa donde la resolución es firme e irrevocable, parece una alternativa que, como decíamos, da cierta tranquilidad ante tanta incertidumbre. 

Para validar nuestra hipótesis decidimos: 

  1. Echar un ojo al mercado. El hecho de que surjan nuevos actores que centran su modelo de negocio en este tipo de contrato, nos da la pauta de que algo serio está pasando.
    Un claro ejemplo es Lucas, una proptech inmobiliaria española. Ellos afirman (y confirman) lo que venimos diciendo:

    “El aumento acelerado de los precios de la vivienda y el endurecimiento de los criterios de concesión de los préstamos por parte de los bancos son a menudo la razón por la que los jóvenes no pueden optar por intentar conseguir su primera vivienda”.
     
  2. Revisar qué pasa por la mente de un potencial millennial arrendatario-comprador.

    Mira:

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Claro como el agua...

Crisis: No me dan crédito en ningún lado

Aún no tengo claro de si debo invertir en una propiedad. 

Pero estoy harto de perder mi dinero en alquileres.

¿Qué opción tengo? ¿Alquiler con opción a compra?

Puedo convertir el gasto de la mensualidad, en una inversión para mi futura casa

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Bellísima solución.

Las tripas del contrato: cláusulas en el alquiler con opción a compra

Como decía más arriba, no es un contrato tipificado. No hay una sección en el Código Civil que se llame “alquiler con opción a compra” y que regule su contenido. 

Entonces, la redacción se rige por las normas generales de los contratos (artículos 1254 a 1314 del Código civil), y por las normas de aquellos contratos que se les parecen, que son de una misma naturaleza esencial o naturaleza similar (Sentencia del Tribunal Supremo 30.4.2002 -RJA 4038: el de alquiler y el de compraventa).

Lo que no pueden faltar, son las dos siguientes condiciones mínimas:

  • El objeto del contrato.
  • El precio de venta.

Otras cláusulas relevantes en el contrato de alquiler con opción a compra son:

  • El momento en el que el inquilino puede hacer uso de la opción de compra. 
  • Las cuotas mínimas a pagar.
  • El porcentaje a descontar de la compra.
  • La posibilidad de extensión del contrato.
  • Qué pasa en caso de retraso en el pago de la mensualidad.
  • La exclusividad en la compra por parte del inquilino, mientras dure el contrato.
  • Y así... hasta el infinito.

Ya ves, el contrato de alquiler con opción a compra es un tipo de acuerdo útil pero bastante complejo, con muchos detalles a tener en cuenta. Si estás pensando que es una opción adecuada para tu situación, no dudes en consultarnos. ¡Será un placer asistirte! → info@monapart.com

Eduard Solé - socio fundador Monapart

Eduard Solé

Socio y Director de operaciones

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