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Alquila tu casa sin miedo con ARAG, JM Ridaura y Monapart Valencia

El negro combina con todo. La dieta mediterránea es muy saludable. La gente tiene miedo de alquilar su casa, son, posiblemente, las tres obviedades que más se escuchan por la calle. Como en Monapart Valencia no somos expertos en moda ni nutricionistas... allá vamos con la tercera afirmación.

¿Por qué la gente tiene miedo de alquilar su casa?

Un propietario de vivienda que se plantea alquilarla sufre básicamente por dos cosas: los impagos y los daños en la vivienda, ya sean por mal uso o por vandalismo. Para entender esto en toda su magnitud, necesitaríamos saber: 1) Qué tipo de propietario padece estos miedos; y 2) dimensionar el riesgo. Por una parte, tenemos a los propietarios que deciden optar por el alquiler turístico, a quienes estos miedos les afectan en mucha menor medida ya que el propio sistema y las plataformas les ofrecen protección. Tema aparte es el riesgo económico... (recientemente ya tuvimos ocasión de hablar del "chollo" de ser anfitrión de Airbnb). Por otra, tenemos a los propietarios profesionales quienes, aunque opten por el alquiler de larga duración, su miedo se convierte en un riesgo empresarial, mejor o peor cuantificado, pero previamente asumido.

¿Por qué la gente tiene miedo de alquilar su casa? Básicamente por dos cosas: los impagos y los daños en la vivienda.

¿Cómo es el cliente del servicio de alquiler de Monapart

Aunque tenemos ese cliente profesional, una amplia mayoría tiene un perfil más "accidental": propietarios que no tienen prisa (ni necesidad) por vender y deciden alquilar para no desprenderse de su casa por un precio menor a sus expectativas; propietarios que no pueden vender por una alta carga hipotecaria; propietarios que han heredado y se preguntan si vender o arrendar; propietarios que "accidentalmente" han comprado una vivienda para invertir sus ahorros, aunque no sea ésta su actividad. Veamos un caso práctico: un propietario, que cumpla cualquiera de las condiciones anteriores, decide alquilar un piso, pongamos, por 500€ mensuales, lo que le supondrá 18.000€ en la vida de un contrato de 3 años. ¿Cuánto puede costarle la reparación de esta misma vivienda si sufriera desperfectos por actos vandálicos? Y vamos más allá: ¿Cómo de grande será el agujero económico si, además, el inquilino no llega a pagar ni tres mensualidades? Entendemos mejor el miedo del que hablamos ¿cierto?

Afortunadamente, existe la prevención para este tipo de situaciones, y normalmente una agencia inmobiliaria puede poner en marcha una serie de mecanismos para mitigar el riesgo a la hora de alquilar una vivienda:

  • Filtro básico: establecemos una ratio renta/ingresos de los inquilinos que puede oscilar entre el 30% y el 45%. Ingresos que, obviamente, siempre deben acreditarse. Dicho de otra manera, un inquilino que cobra 1.000€ mensuales podrá acceder a un alquiler de entre 300 y 450€ mensuales. Si se trata de varios inquilinos, lógicamente se sumarán los ingresos de todos ellos.
  • Filtro específico: fijamos condiciones adaptadas al tipo de vivienda, como por ejemplo, un perfil determinado de inquilino (hay gente que no quiere singles ni estudiantes, y gente que justamente solo quiere singles o estudiantes) o unos umbrales económicos (exigir contrato laboral indefinido es una opción).
  • Estrategia de precios: una misma vivienda se puede poner al mercado por 1.000€ o por 1.500€. Cuando damos a elegir al propietario, la mayoría escoge la segunda opción... Pero cuando se le explica la razón de ser de la diferencia de precios, la cosa cambia. Supongamos que el precio de mercado de esta hipotética vivienda es de 1.100€, lo cual fija el precio mínimo de salida al mercado. ¿Quién alquilaría esa misma vivienda por 1.500€? Aquel que no tenga intención de pagar, o que, teniéndola, no pueda garantizar el pago de manera alguna. ¿Y qué propietario alquilaría una vivienda que vale 1.100€ por 100€ menos? El que quiera atraer más demanda para elegir a su inquilino entre el mayor número de opciones posibles. Esto último siempre hecho con cautela, estableciendo cómo de conservadora será nuestra estrategia de comercialización-evaluación del riesgo.
  • Ojo avizor: nuestra experiencia nos permite detectar alguna característica del potencial inquilino que nos haga desconfiar. La más común es ofrecer mensualidades por adelantado. Eso, por varias razones, no nos gusta nada.
  • Cuanto más azúcar, más dulce: tenemos a nuestro alcance algunas opciones extra para garantizar un alquiler, como puede ser buscar un fiador-avalista, un aval bancario (el avalista es el banco, gestión que no sale gratis) o un depósito extra (no confundir con las rentas anticipadas del punto anterior).
  • Ante todo, precaución: el agente siempre ha de preferir una buena operación antes que una operación rápida (esto es, dinero fácil).

¿Qué ocurre cuando la prevención no es suficiente para mitigar el riesgo a la hora de alquilar una vivienda?

Nos puede fallar la intuición (al final es el propietario el que, asesorado por nosotros, escoge al inquilino) o podemos encontrarnos con engaños muy difíciles de detectar (documentación falsa, cargas personales importantes en forma de deudas o impagos, etc.). ¿Qué hacer en estos casos? Tendremos que trabajar con un extra de seguridad, especialmente, en el segmento de rentas entre los 400 y los 800€*, ya que los potenciales inquilinos tendrán por definición ratios más ajustados y mayor dificultad a la hora de aportar garantías. ¿Cuál es entonces nuestra primera opción, que por cierto cubre casi todo lo anterior? Una póliza de arrendamiento.

* Este segmento es en Valencia, pues estas franjas de precio en ciudades como Barcelona o Madrid son ciencia ficción.

Hace años que conocemos las pólizas de arrendamiento a fondo, y sabemos que funcionan de maravilla, principalmente por dos motivos:

- Preguntas: la compañía pregunta quién es el inquilino, cuáles son sus ingresos y cuál es su historial (ficheros de deudas), lo cual ya supone un filtrado a fondo.

- Respuestas: en caso de "siniestros", que es como conoceremos los impagos o el resto de eventualidades, la compañía cubrirá una cantidad de rentas mensuales o de daños por vandalismo. Y, muy importante, cubrirá los gastos judiciales derivados.

Monapart Valencia, en equipo con la correduría valenciana JM Ridaura Assegurances y ARAG, hemos creado un paquete conjunto que incluirá la comercialización de la vivienda, la gestión de su alquiler, la póliza de arrendamiento y el asesoramiento especializado tanto en materia inmobiliaria como en seguros. Y todo ello al precio de siempre.

Xavier Planells

Xavi Planells

Socio y Director

Monapart València