{"id":834,"date":"2019-02-06T10:38:05","date_gmt":"2019-02-06T09:38:05","guid":{"rendered":"https:\/\/www.monapart.com\/magazine\/?p=834"},"modified":"2026-01-18T12:57:13","modified_gmt":"2026-01-18T11:57:13","slug":"las-viviendas-de-proteccion-oficial-vpo-en-la-comunitat-valenciana","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.monapart.com\/magazine\/gente-real\/las-viviendas-de-proteccion-oficial-vpo-en-la-comunitat-valenciana","title":{"rendered":"Viviendas de protecci\u00f3n oficial (VPO) en la Comunitat Valenciana"},"content":{"rendered":"\n

Las viviendas de protecci\u00f3n oficial (VPO) en la Comunitat Valenciana<\/h1>\n\n\n\n

El derecho de tanteo y retracto de la Generalitat sobre las VPO: \u00bfuna medida de control o un obst\u00e1culo para el mercado inmobiliario?<\/h2>\n\n\n
6 de febrero de 2019 por Monapart<\/a><\/div>\n\n\n\n

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Hoy en Monapart Valencia<\/a> toca hablar de un tema que est\u00e1 de actualidad en la Comunitat Valenciana: las viviendas de protecci\u00f3n oficial o VPO. El pasado 28 de diciembre de 2018 se public\u00f3 en el DOGV (Diario Oficial de la Generalitat Valenciana) la Ley 27\/2018, de medidas fiscales, de gesti\u00f3n administrativa y financiera y de organizaci\u00f3n de la Generalitat<\/a>, que inclu\u00eda una sorpresa que las agencias inmobiliarias de la comunidad no han encajado con mucha alegr\u00eda<\/a>. En virtud de la ley, las transmisiones de viviendas de protecci\u00f3n p\u00fablica quedan sujetas al derecho de tanteo y retracto por parte de la Generalitat.<\/p>\n\n\n\n

Un momento\u2026 \u00bftanteo y retracto? Posiblemente hayas escuchado las dos palabras en cuesti\u00f3n, por ejemplo, en un contrato de alquiler (si las has escuchado en un partido de f\u00fatbol, puede que se trate de otra cosa). Te explico: por tanteo entendemos el derecho de una persona (f\u00edsica o jur\u00eddica, y en este caso, entidad p\u00fablica) de comprar un bien determinado al mismo precio que lo iba a adquirir un tercero; el retracto es, en esencia, la misma cosa, pero cuando se ejerce despu\u00e9s de la transmisi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

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En virtud de la nueva ley, las transmisiones de viviendas de protecci\u00f3n p\u00fablica quedan sujetas al derecho de tanteo y retracto por parte de la Generalitat.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

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Antes mencionaba los contratos de alquiler, ya que esta figura suele aparecer en forma de renuncia. El tanteo y retracto es un derecho renunciable del arrendatario (inquilino), y es bastante com\u00fan que el arrendador (propietario) solicite esta renuncia de forma expresa en el contrato de arrendamiento. Pero en el caso de no existir tal renuncia, el inquilino puede comprar al propietario el inmueble donde vive al precio al que iba a adquirirlo un tercero: eso es el tanteo. Si no se ha renunciado, lo sensato por parte del propietario es notificar al inquilino su intenci\u00f3n de transmitir, a qui\u00e9n, cu\u00e1ndo y por cu\u00e1nto. Y decimos lo sensato, porque el art\u00edculo 25 de la defectuosamente redactada Ley de Arrendamientos Urbanos<\/a> (por lo menos, en la que en el momento de escribir esto se encuentra en vigor<\/a>) menciona dicha notificaci\u00f3n, pero no habla expl\u00edcitamente de su obligatoriedad. Tambi\u00e9n se menciona dicha notificaci\u00f3n en el art\u00edculo 14, pero tampoco expl\u00edcitamente. Vale, lo entendemos, pero \u00bfes tan dif\u00edcil decir claramente que el arrendador debe notificar la transmisi\u00f3n al arrendatario? Seguimos: dicha \u201cgrieta\u201d en la ley nos lleva al segundo caso, el del retracto. Jos\u00e9 Miguel, propietario de un piso en Paiporta, piensa vender dicho piso a Encarna por 100.000 euros. No dice nada a Ricardo, el inquilino del piso, que tambi\u00e9n quer\u00eda comprarlo. Va a la notar\u00eda y vende el piso a Encarna. Entonces es cuando Ricardo dice a Jos\u00e9 Miguel que se retracte. Encarna se queda sin piso y con un palmo de narices, porque Jos\u00e9 Miguel no ha notificado cuando \u201cdeb\u00eda\u201d. Y Ricardo se quedar\u00e1 el piso por 100.000 euros.<\/p>\n\n\n\n

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El sainete-introducci\u00f3n me sirve para definir estos dos derechos y para hacer una explicaci\u00f3n m\u00e1s o menos gr\u00e1fica de los mismos. Como el objetivo es entenderlos en el contexto de las VPO, he obviado excepciones y casu\u00edsticas varias de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por si hay alg\u00fan jurista de dientes y garras afiladas esperando a contradecirme. Pero se\u00f1or jurista, yo he venido a hablar de otra ley, la de los presupuestos del 2019 que nos ocupa (as\u00ed la llamaremos, que su nombre de pila es muy largo). En ella, como os dec\u00eda, la Generalitat se otorga el derecho de tanteo y retracto sobre todas las viviendas protegidas (en plazo de protecci\u00f3n, claro). Para entendernos, la Generalitat es Ricardo, quien en el ejemplo anterior ostentaba el derecho; el vendedor sigue siendo Jos\u00e9 Miguel; y la pobre Encarna ahora est\u00e1 hecha un l\u00edo, porque no est\u00e1 muy segura de poder comprar el piso que quiere. Como ya se ha entendido la situaci\u00f3n, vamos a hablar un poco de cu\u00e1l es el problema de todo esto y luego comento c\u00f3mo se ha de proceder.<\/p>\n\n\n\n

Antes de nada, \u00bfsabes lo que es una vivienda protegida? Pues siento decepcionarte, pero hoy no ven\u00eda a hablar de eso. Aun as\u00ed, te dir\u00e9 que es una vivienda que cumple una serie de requisitos, entre ellos un precio m\u00e1ximo, para acceder a ciertas subvenciones p\u00fablicas y que la administraci\u00f3n puede ser quien la promueva (tambi\u00e9n pueden ser de promoci\u00f3n privada o de autopromoci\u00f3n). As\u00ed pues, se trata de una protecci\u00f3n destinada a facilitar el acceso a la vivienda a quien en teor\u00eda tiene dificultades para ello. Esto se define mediante unos requisitos, por ejemplo, de renta m\u00e1xima.<\/p>\n\n\n\n

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La idea es que se trata de viviendas con un fin social, en la medida que hay gasto p\u00fablico destinado a este fin. No creo que se pueda discutir el hecho de que el acceso a la vivienda es complicado para una -gran- parte de la poblaci\u00f3n. Y sin querer entrar en ello en profundidad, es f\u00e1cil entender la motivaci\u00f3n de esta nueva ley: la Generalitat tiene un presupuesto en 2019 para promover este tipo de vivienda, y ampliando este derecho de tanteo y retracto (que, ojo, antes era de 10 a\u00f1os, pero ya exist\u00eda), tiene acceso a vivienda de segunda mano que cumple los requisitos de protecci\u00f3n, que ya est\u00e1 construida (importante) y que es m\u00e1s barata que construirla nueva (importante tambi\u00e9n). La Generalitat, al igual que nuestro amigo Ricardo, se echar\u00e1 las manos a la cabeza cuando piense que tiene que buscar suelo a precio para promover.<\/p>\n\n\n\n

La queja de muchas agencias inmobiliarias se centra en la premura con que se ha ejecutado este cambio (en realidad la ley modifica otra ley, la 8\/2004 de vivienda de la Comunitat Valenciana<\/a>). Si bien he de decir que, por caracter\u00edsticas de cartera, en Monapart Valencia no nos hemos visto afectados todav\u00eda, entendemos el cabreo general. Por cierto, a nuestros compa\u00f1eros de Monapart Alicante<\/a> s\u00ed que les afecta, as\u00ed que todav\u00eda lo entendemos un poquito m\u00e1s. Para ilustrarlo, la ley es del d\u00eda 27 de diciembre de 2018, se public\u00f3 el d\u00eda siguiente, y entr\u00f3 en vigor el 1 de enero de 2019, tres d\u00edas m\u00e1s tarde. Casi sin publicidad, sin moratorias, a saco. Generalitat, alma de c\u00e1ntaro, \u00bfqu\u00e9 tal si nos hubieras avisado con un poquito de antelaci\u00f3n? \u00bfY si hubieras instrumentado todo esto de otra manera? \u00bfNo te parece excesivo tener 60 d\u00edas esperando a un posible comprador? \u00bfQu\u00e9 le digo yo a Encarna? Puestos a lanzar preguntas a la Generalitat: \u00bfY si creas un \u201cregistro\u201d o \u201cbolsa\u201d en el que identificar si una vivienda es susceptible de ser adquirida preferencialmente por ti? \u00bfQu\u00e9 tal alg\u00fan tipo de \u201cpre-solicitud\u201d? Y por cierto, Generalitat, \u00bfpiensas comprar a ciegas, sin ir a ver la casa? Por favor, gasta bien tu dinero, que luego se acaba\u2026<\/p>\n\n\n\n

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\u00bfAlguien recuerda esas tasaciones de Caja Murcia y la CAM con valor de renta libre muy superior al m\u00e1ximo legal y c\u00f3mo estas entidades daban el 80% de la tasaci\u00f3n?<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Pese a entender el cabreo y ser conscientes de que seguramente nos tocar\u00e1 tarde o temprano pasar por el trago, tambi\u00e9n hay que comentar un par de cosas (o tres). En primer lugar, no creo que est\u00e9 descubriendo la Atl\u00e1ntida si digo que el mercado de VPO est\u00e1 algo pervertido. Muchas han entrado en el mercado de renta libre, han generado plusval\u00edas como renta libre (dime \u201cprecio m\u00e1ximo legal\u201d y te hablar\u00e9 de \u201cdinero negro<\/a>\u201d), y en su d\u00eda colaboraron con el boom y el crack (tienen nombre de pandilleros, pero son todav\u00eda m\u00e1s temibles). \u00bfAlguien recuerda esas tasaciones de Caja Murcia y la CAM con valor de renta libre muy superior al m\u00e1ximo legal y c\u00f3mo estas entidades daban el 80% de la tasaci\u00f3n? De hecho, \u00bfalguien recuerda a Caja Murcia y la CAM? \u00bfLes fue bien despu\u00e9s de aquello?<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n hay que decir otra cosa: ahora el plazo de tanteo y retracto es igual al de protecci\u00f3n de la vivienda, pero antes eran 10 a\u00f1os. Vamos, lo mismo pero durante m\u00e1s tiempo. Con un sistema bien articulado tampoco tendr\u00edamos que tirarnos de los pelos. Adem\u00e1s, existe la posibilidad de descalificar la vivienda. No digo que sea sencillo, pero ahora puede ser m\u00e1s o menos igual de sencillo que vender con esta limitaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Y tercera cosa, y aqu\u00ed es donde hay que intentar tragarse el enfado: deber\u00edamos presuponer que esta modificaci\u00f3n de la ley est\u00e1 pensada para facilitar un parque de vivienda p\u00fablica m\u00e1s din\u00e1mico (y de paso se lucha un poco contra el dinero negro y el fraude). Esto no nos tendr\u00eda que molestar a los agentes inmobiliarios (ni a los compradores de vivienda). Pero tenemos que exigir que se cumpla el fin de la ley y tambi\u00e9n exigir que el procedimiento cuente con informaci\u00f3n, que se haga m\u00e1s \u00e1gil y que no entorpezca a quienes quieren comprar o vender leg\u00edtimamente.<\/p>\n\n\n\n

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Deber\u00edamos presuponer que esta modificaci\u00f3n de la ley est\u00e1 pensada para facilitar un parque de vivienda p\u00fablica m\u00e1s din\u00e1mico.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Para terminar, un breve repaso al procedimiento: todo aquel que vaya a vender una vivienda protegida tiene que dirigirse en primer lugar a la Generalitat. Antes se ped\u00eda el precio m\u00e1ximo y la libertad de cesi\u00f3n (un permiso para vender) pero ahora SIEMPRE habr\u00e1 que notificar la voluntad de venta de la vivienda, qui\u00e9n compra, cu\u00e1ndo y por cu\u00e1nto. La Generalitat tiene 60 d\u00edas para contestar si se la queda. Tambi\u00e9n puede no contestar, con lo que a los 60 d\u00edas se extinguir\u00e1 el derecho de tanteo. Nos consta que ahora mismo se est\u00e1 tratando de contestar \u201cno\u201d muy r\u00e1pido por parte de la administraci\u00f3n para salir del atolladero. Hecho esto, con la aprobaci\u00f3n, puede proceder a transmitirse la vivienda. Si piensas enga\u00f1ar a alguien, el notario que eleve a p\u00fablica la escritura tiene pensado enviar una copia a la Generalitat, con lo que si no has pensado en el tanteo, te va a tocar pensar en el retracto. Adem\u00e1s, supuestamente los registradores est\u00e1n pidiendo la respuesta negativa de la Generalitat para proceder a inscribir la compraventa. En el caso de que la Generalitat te diga \u201cs\u00ed, quiero\u201d, tendr\u00e1s que esperar hasta 4 meses para cobrar, que tampoco es que sea lo ideal. Y claro, luego est\u00e1n las excepciones: si se trata de herencias o donaciones entre ascendientes, descendientes, c\u00f3nyuges o pareja de hecho, no tienes que preocuparte por esto.<\/p>\n\n\n\n

Desde finales de 2018, las viviendas de protecci\u00f3n oficial (VPO) en Valencia quedan sujetas al derecho de tanteo y retracto por parte de la Generalitat. Si lees esto pero te quedas igual, sigue leyendo este post de Monapart Valencia y entender\u00e1s\u2026<\/p>\n\n\n\n

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