{"id":578,"date":"2016-04-28T19:17:29","date_gmt":"2016-04-28T17:17:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.monapart.com\/magazine\/?p=578"},"modified":"2025-07-02T15:58:14","modified_gmt":"2025-07-02T13:58:14","slug":"la-dualidad-de-las-agencias-inmobiliarias-en-valencia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.monapart.com\/magazine\/gente-real\/formacion-inmobiliaria\/la-dualidad-de-las-agencias-inmobiliarias-en-valencia","title":{"rendered":"La dualidad de las agencias inmobiliarias en Valencia"},"content":{"rendered":"\n

La dualidad de las agencias inmobiliarias en Valencia<\/h1>\n\n\n\n

Las agencias inmobiliarias en Valencia sufren de bipolaridad.\u00a0Una de las caracter\u00edsticas m\u00e1s llamativas del mercado inmobiliario valenciano es la gran prevalencia de agencias inmobiliarias duales. <\/h2>\n\n\n
28 de abril de 2016 por Monapart<\/a><\/div>\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 es una agencia inmobiliaria dual? Para nosotros, es aquella agencia que cobra honorarios (y por extensi\u00f3n, representa) a las dos partes, compradora y vendedora, en una operaci\u00f3n de compraventa de un inmueble (el mundo del arrendamiento merece menci\u00f3n aparte). Si bien no es una pr\u00e1ctica exclusiva de nuestro mercado, s\u00ed que resulta muy extendida y normalizada.<\/p>\n\n\n\n

Entre estas agencias inmobiliarias duales, en Valencia encontramos varios tipos: las que cobran a las dos partes por igual; las que cobran m\u00e1s al vendedor; las que cobran m\u00e1s al comprador\u2026 O hay incluso casos en los que el vendedor paga en \u00abespecie\u00bb (m\u00e1s adelante retomar\u00e9 esta \u00abgenialidad\u00bb).<\/p>\n\n\n\n

Nuestro cliente es uno, y solo uno. <\/strong>Investigando un poco por la red, es f\u00e1cil encontrarse tanto con opiniones contrarias a esta pr\u00e1ctica como favorables a ella. Hay incluso algunos estados en Estados Unidos que expl\u00edcitamente proh\u00edben esta pr\u00e1ctica o bien la restringen, aunque tambi\u00e9n es cierto que la realidad inmobiliaria all\u00ed es algo m\u00e1s compleja… Representaci\u00f3n no siempre implica cargo de honorarios a ambas partes, pero hasta he le\u00eddo alg\u00fan art\u00edculo que lo recomienda como la mejor opci\u00f3n. En fin.<\/p>\n\n\n\n

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La posici\u00f3n de Monapart como agencia de intermediaci\u00f3n de servicios inmobiliarios es clara: nuestro cliente es uno y solo uno.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

La posici\u00f3n de Monapart como agencia de intermediaci\u00f3n de servicios inmobiliarios es clara: nuestro cliente es uno y solo uno.<\/strong> Y en el 99.9% de los casos es el vendedor, pues toda nuestra propuesta de valor va dirigida a \u00e9l. En ocasiones he podido tambi\u00e9n trabajar representando al comprador, y he comprobado que actuar con total transparencia, advirti\u00e9ndole que s\u00f3lo \u00e9l nos pagaba por el servicio, ha tenido siempre efectos positivos.<\/p>\n\n\n\n

Dicho todo esto, me gustar\u00eda a continuaci\u00f3n aportar algunas observaciones pr\u00e1cticas que nos ayuden a entender por qu\u00e9 cobrar por el servicio tanto a comprador como vendedor tiene efectos negativos<\/strong> y, adem\u00e1s, supone una barrera para acceder a un servicio de calidad.<\/p>\n\n\n\n

a) \u00bfCu\u00e1nto cuesta una compraventa y qui\u00e9n la paga?<\/strong>
En primer lugar, expongamos un hecho: toda operaci\u00f3n de compraventa tiene un montante total (lee este post: C\u00f3mo negociar una compraventa inmobiliaria<\/a>). Ese montante se compone del importe neto de la compraventa (cu\u00e1nto dinero se queda limpio el vendedor, obviando el coste fiscal), impuestos, costes de registro, notar\u00eda, gastos financieros y honorarios de agencia. Podemos hacer un an\u00e1lisis muy profundo acerca de qu\u00e9 bolsillo soporta realmente los gastos (merece un art\u00edculo dedicado), pero lo que estamos analizando no es qui\u00e9n paga los honorarios sino a qui\u00e9n se le factura el servicio. Y a qui\u00e9n se le presta el servicio, claro. Y que no se nos olvide una cosa: los honorarios de la agencia inmobiliaria se presuponen determinados, con independencia de si se facturan completos a una parte o partidos en mitades<\/strong> (un 5% o un 2,5% + 2,5%). Es importante que quede claro: el facturar a una de las partes o a las dos, no deber\u00eda afectar econ\u00f3micamente al coste total de la compraventa.<\/p>\n\n\n\n

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Facturar a una de las partes o a las dos, no deber\u00eda afectar econ\u00f3micamente al coste total de la compraventa.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

b) Comprador y vendedor: Ni contigo ni sin ti.<\/strong>
Desde el punto de vista de la agencia inmobiliaria, el cliente es la parte activa (no olvidemos este concepto). Es quien contrata, quien encarga el servicio y es a quien la agencia debe dar este servicio y \u00abdefender\u00bb, pues en una compraventa hay dos intereses opuestos: un comprador que siempre querr\u00e1 comprar lo m\u00e1s barato posible y un vendedor que siempre querr\u00e1 vender a un precio lo m\u00e1s alto posible. Entonces, como agencia inmobiliaria, \u00bfpodemos servir a los dos? \u00a1No! \u00bfAlguien cree que alguna agencia es un mero \u00e1rbitro, totalmente neutro, que asiste impasible a una negociaci\u00f3n en la cual no tiene ninguna influencia?<\/p>\n\n\n\n

c) Aix\u00f2 ho pague jo.<\/strong>
\u00abEso lo pago yo\u00bb es una frase que los agentes inmobiliarios nunca esperamos escuchar de alguien que no es nuestro cliente. Si antes habl\u00e1bamos de parte activa, que es quien nos contrata, ahora hablamos de la parte pasiva. Y la realidad es que suele ser reticente a abonar honorarios. Es justo aqu\u00ed donde encontramos la clave de todo esto, y tiene un nombre: puerta fr\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

d) Aix\u00f2 no ho pague jo.<\/strong>
\u00bfQu\u00e9 implicaciones tiene la puerta fr\u00eda en todo esto? Bueno, \u00bfhay alguien que no sepa qu\u00e9 es la puerta fr\u00eda? Definici\u00f3n r\u00e1pida y aplicada: d\u00edcese del duro arte de llamar a propietarios que tienen una vivienda en venta. La puerta fr\u00eda es pr\u00e1ctica com\u00fan de la gran mayor\u00eda de agencias inmobiliarias (no Monapart, por si es necesaria la aclaraci\u00f3n). Cuando se produce, el propietario interpelado no tiene la sensaci\u00f3n de estar encargando ning\u00fan trabajo, y suelen espetar expresiones del tipo: \u00abme has buscado t\u00fa\u00bb, \u00absi tienes un comprador me lo traes (y que te pague \u00e9l)\u00bb, y un largo etc\u00e9tera de lindeces. De hecho, la puerta fr\u00eda es la madre de los panfletitos con la advertencia \u00ababstenerse inmobiliarias\u00bb que llenan los suelos de las porter\u00edas, junto con las promos de pizzer\u00edas. Esta realidad hace que sea m\u00e1s f\u00e1cil partir los honorarios, pues una agencia dual cobra, aparentemente, la mitad y, aparentemente, es el doble de competitiva. Ole t\u00fa.<\/p>\n\n\n\n

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La puerta fr\u00eda es la madre de los panfletitos con la advertencia \u00ababstenerse inmobiliarias\u00bb que llenan los suelos de las porter\u00edas, junto con las promos de pizzer\u00edas.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

e) Los honorarios de las agencias inmobiliarias, o matem\u00e1ticas para dummies.<\/strong>
Expongamos un caso pr\u00e1ctico: una agencia dual busca (v\u00eda puerta fr\u00eda) a un propietario, y consigue la comercializaci\u00f3n, sin exclusiva, con unos honorarios del 3%. Por el motivo que sea, el propietario contacta con una agencia que factura sus honorarios al vendedor. \u00c9sta ofrece sus servicios al 5% y, l\u00f3gicamente, al propietario le parece un 40% m\u00e1s caro que la otra agencia. Cuando curiosamente esta abaratando la operaci\u00f3n en un 1%…<\/p>\n\n\n\n

f) Regalo envenenado.<\/strong>
Todav\u00eda no hemos pisado otro jard\u00edn importante: el precio de la vivienda. Una agencia que representa a ambas partes, siempre tendr\u00e1 inclinaci\u00f3n a defender la postura del comprador<\/strong>, aunque sea de forma instintiva. Pues claro, quiere cerrar la operaci\u00f3n (l\u00f3gico\u2026 ) pero al no tener un compromiso con la imparcialidad, se inclinar\u00e1 por defender a la parte que hace m\u00e1s f\u00e1cil que esto ocurra. La parte compradora, casi siempre.<\/p>\n\n\n\n

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g) Dame veneno que quiero morir.<\/strong>
Y despu\u00e9s de todas estas reflexiones, quisiera mostrar un caso parox\u00edstico de este juego a dos bandas: El pago en especie: el vendedor paga, pero no en dinero, sino firmando una exclusiva. Una pr\u00e1ctica, en mi opini\u00f3n, aberrante por varios motivos: combina el conflicto de intereses con la perversi\u00f3n de una herramienta tan necesaria y beneficiosa para la comercializaci\u00f3n de una vivienda como es la exclusiva. La paradoja es que adem\u00e1s de existir conflicto de intereses que, como dec\u00edamos antes, siempre tiende a perjudicar al vendedor, para colmo la agencia lo retiene con una exclusiva. Si ponemos las cosas en su sitio y las llamamos por su nombre, en este caso el vendedor no es cliente de la agencia, sino reh\u00e9n.<\/p>\n\n\n\n

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Monapart empieza su andadura en Valencia y tendr\u00e1 que lidiar con esta casu\u00edstica de la dualidad. Pero es una oportunidad excelente para aportar al sector inmobiliario de la ciudad una forma de trabajar un poco m\u00e1s saludable.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Monapart empieza su andadura en Valencia<\/strong><\/a>, la primera plaza en la que tendr\u00e1 que lidiar con toda esta casu\u00edstica de la dualidad. Quiz\u00e1s resulte dif\u00edcil, pero es una oportunidad excelente para aportar al sector inmobiliario de la ciudad una forma de trabajar un poco m\u00e1s saludable y, de paso, ayudar a otros colegas de profesi\u00f3n que (nos confiesan) llevan tiempo luchando contra esta peculiaridad. <\/p>\n\n\n\n

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