{"id":1056,"date":"2021-06-10T12:10:12","date_gmt":"2021-06-10T10:10:12","guid":{"rendered":"https:\/\/www.monapart.com\/magazine\/?p=1056"},"modified":"2025-06-23T13:59:13","modified_gmt":"2025-06-23T11:59:13","slug":"alquiler-con-opcion-compra","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.monapart.com\/magazine\/consejo-inmobiliario\/alquiler-con-opcion-compra","title":{"rendered":"El contrato de alquiler con opci\u00f3n a compra: caracter\u00edsticas y ventajas"},"content":{"rendered":"\n

El contrato de alquiler con opci\u00f3n a compra: caracter\u00edsticas y ventajas<\/h1>\n\n\n\n

Te contamos en detalle de qu\u00e9 se trata y porqu\u00e9 el alquiler con opci\u00f3n a compra puede ser una excelente elecci\u00f3n a la hora de vender o comprar una propiedad.<\/h2>\n\n\n
10 de junio de 2021 por Eduard Sol\u00e9<\/a><\/div>\n\n\n\n

El contrato de alquiler de un piso<\/a>\u00a0con opci\u00f3n a compra es el \u201crarito\u201d de la industria. Un contrato poco conocido y de esos que se miran con desconfianza. Uno que en \u00e9pocas de crisis siempre resurgi\u00f3 como alternativa v\u00e1lida por sus amplios beneficios. <\/p>\n\n\n\n

<\/a>\u00bfQu\u00e9 es el contrato de alquiler con opci\u00f3n a compra? \u00bfY por qu\u00e9 interesa pactar este tipo de contrataci\u00f3n? <\/h5>\n\n\n\n

Es un h\u00edbrido, eso para empezar. Un poco rarito, pero \u00fatil en los tiempos que corren, ya que en un contexto tan dif\u00edcil para obtener financiaci\u00f3n, opera como v\u00eda alternativa. En esencia, el contrato de alquiler con opci\u00f3n a compra es un contrato mixto, compuesto por dos subcontratos ya conocidos: el de alquiler y el de compraventa.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tiene dos caracter\u00edsticas principales:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Es un contrato de ejecuci\u00f3n en etapas:<\/strong>Es decir, en una etapa inicial, se ejecutar\u00e1 como un contrato de alquiler com\u00fan y corriente. El arrendador tendr\u00e1 derecho a vivir en la vivienda por tiempo determinado, cumpliendo con el pago mensual de alquiler.Hasta aqu\u00ed… todo normal.Pero, al momento de finalizar el plazo de arrendamiento, el inquilino tendr\u00e1 que decidir si quiere comprar o no esa vivienda. Eso s\u00ed, al precio \u2013que qued\u00f3 fijado al comienzo de la contrataci\u00f3n\u2013 se le descontar\u00e1, total o parcialmente, el monto acumulado de esas mensualidades.\u00a0
    \u00a0<\/li>\n\n\n\n
  2. Es un contrato at\u00edpico:<\/strong>No est\u00e1 contemplado por una ley espec\u00edfica, ni lo contiene el C\u00f3digo Civil, aunque s\u00ed est\u00e1 aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y, en t\u00e9rminos generales, est\u00e1 regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).Seg\u00fan el Tribunal Supremo, es un \u201cun precontrato\u201d<\/em> donde una de las partes \u201cconcede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebraci\u00f3n o no del contrato principal de compraventa\u201d<\/em>, de acuerdo a plazos y condiciones que m\u00e1s abajo veremos.\u00a0\u00bfQu\u00e9 significa esto?\u00a0Que las partes tienen cierta libertad para pactar las cl\u00e1usulas que lo componen. Digo \u201ccierta\u201d<\/em>, porque l\u00f3gicamente se deber\u00e1n seguir los principios generales del Derecho, como as\u00ed tambi\u00e9n respetar los elementos t\u00edpicos del contrato de compraventa y de alquiler.\u00a0No se puede pactar cualquier cosa.Al momento de constituir este tipo de acuerdo, te recomendamos buscar asesoramiento especializado, ya que al definir las consecuencias jur\u00eddicas y fiscales relacionadas con los plazos, el precio de venta, la prima o fianza y la garant\u00eda puedes salir perdiendo.\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
    \"El<\/figure>\n\n\n\n

    \u00bfEntonces para qu\u00e9 arriesgarse?<\/p>\n\n\n\n

    Calma Barak, sigue leyendo… Hay ventajas e inconvenientes, pero ya ver\u00e1s, es un contrato muy \u00fatil.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    La Revista Europea de Direcci\u00f3n y Econom\u00eda de la Empresa hizo un agudo an\u00e1lisis del tema resumiendo las ventajas e inconvenientes de este tipo de acuerdo. <\/p>\n\n\n\n

    Sintetizando lo all\u00ed expuesto, podemos decir:<\/p>\n\n\n\n

    \u2705 Beneficia al arrendatario-comprador<\/strong>. Este se asegura la propiedad, ya que tiene exclusividad sobre la compra mientras dure el contrato. Adem\u00e1s, si ejecuta la opci\u00f3n de compra, mantiene el precio fijado al constituir el acuerdo y evita \u201cperder los alquileres\u201d que se descuentan del precio.<\/p>\n\n\n\n

    \u274c Lo perjudica en que si no hace uso de la opci\u00f3n de compra, \u201cpierde\u201d las mensualidades. Lo mismo pasa con la prima de opci\u00f3n. Esta consiste en una suma de dinero por fuera de la fianza, que se entrega al propietario al inicio de la contrataci\u00f3n. Opera como garant\u00eda al propietario en caso de que no se realice la opci\u00f3n de compra y fija el derecho de compra exclusivo sobre la propiedad, para el comprador. <\/p>\n\n\n\n

    \u2705 Beneficia al arrendador-propietario<\/strong>. Garantiza para s\u00ed los ingresos de la mensualidad. Adem\u00e1s, tiene un buen seguro de impago del alquiler por la alta prima inicial que suele fijarse y que se queda en caso de que no se opere la opci\u00f3n de compra.<\/p>\n\n\n\n

    \u274c La contra para \u00e9l radica en que, al fijar el precio, puede terminar vendiendo por menor valor de mercado. Adem\u00e1s, al no poder ofrecerlo a terceros \u2013mientras dure el arrendamiento\u2013, puede perder compradores dispuestos a pagar m\u00e1s.<\/p>\n\n\n\n

    Ya ves, en un contexto de incertidumbre aporta estabilidad y certeza. No es poca cosa. Gracias a esto, se empez\u00f3 a notar lo que se conoce como:<\/p>\n\n\n\n

    <\/a>El auge del alquiler con opci\u00f3n a compra de una vivienda<\/h5>\n\n\n\n

    El crecimiento de este tipo de contrato no es una sorpresa, por lo menos para quienes estamos en el meollo inmobiliario. Si bien el alquiler con opci\u00f3n a compra es un tipo contractual que surgi\u00f3 en la d\u00e9cada del 1930, la crisis inmobiliaria y financiera de 2008 lo impuls\u00f3 y le otorg\u00f3 cierto momentum<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

    Hoy en d\u00eda, hay varios factores que ayudan a un nuevo resurgimiento:<\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. La crisis del COVID-19<\/strong> caus\u00f3 tal impacto en el sector, que oblig\u00f3 a sus actores a generar respuestas creativas para quienes persegu\u00edan el sue\u00f1o de tener casa propia. As\u00ed, este tipo de acuerdo crea una forma de financiaci\u00f3n indirecta y permite aplazar el momento de la decisi\u00f3n de compra.\u00a0
      \u00a0<\/li>\n\n\n\n
    2. El encarecimiento de la vivienda en relaci\u00f3n con los salarios + la dificultad de conseguir financiaci\u00f3n<\/strong>. Seg\u00fan un estudio de la Fundaci\u00f3n Civismo<\/a>, la riqueza neta mediana de los menores de 35 a\u00f1os se ha reducido entre 2005 y 2017 un 93,7% en Espa\u00f1a.El informe destaca que \u00abantes de la crisis de 2008, \u00e9poca en la que se conced\u00eda cr\u00e9dito f\u00e1cil, r\u00e1pido y sin restricciones, muchas personas accedieron a una vivienda. Gran cantidad de j\u00f3venes entraban al mercado laboral e inmediatamente contrataban una hipoteca\u00bb<\/em>.Eso hoy no est\u00e1 pasando, seg\u00fan publica El Economista: \u201cEl Covid cierra la puerta de la vivienda a los j\u00f3venes\u201d<\/em><\/a>. La volatilidad del empleo de los j\u00f3venes m\u00e1s las condiciones de incertidumbre actuales, generan una actitud restrictiva en los bancos al momento de otorgar pr\u00e9stamos e hipotecas para viviendas.
      \u00a0<\/li>\n\n\n\n
    3. La evoluci\u00f3n de la pir\u00e1mide poblacional<\/a> de Espa\u00f1a y el cambio de prioridades<\/strong>. En la actualidad, los millennials (aquellos nacidos entre los a\u00f1os 1981 y 1996) ocupan un 24% de esa pir\u00e1mide.\"El\"ElUn estudio realizado por Micappital<\/a>, una fintech espa\u00f1ola especializada en dise\u00f1ar planes de ahorro e inversi\u00f3n, afirma que uno de cada 10 inversores tiene como principal objetivo comprarse una casa<\/strong>. Hoy, la meta m\u00e1s habitual es mucho m\u00e1s discreta: crear un colch\u00f3n para afrontar futuros imprevistos.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
      \n

      Por el contexto en el que vivimos, por lo complicado de ganarse el pan y por una cuesti\u00f3n de prioridades generacionales, se empiezan a considerar nuevas opciones. <\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

      <\/a>La importancia del contrato de alquiler con opci\u00f3n a compra<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

      En este marco, el arrendamiento con opci\u00f3n de compra se torna interesante, ya que permite posponer para m\u00e1s tarde la decisi\u00f3n final. Esto, frente a una compraventa donde la resoluci\u00f3n es firme e irrevocable, parece una alternativa que, como dec\u00edamos, da cierta tranquilidad ante tanta incertidumbre. <\/p>\n\n\n\n

      Para validar nuestra hip\u00f3tesis decidimos: <\/p>\n\n\n\n

        \n
      1. Echar un ojo al mercado<\/strong>. El hecho de que surjan nuevos actores que centran su modelo de negocio en este tipo de contrato, nos da la pauta de que algo serio est\u00e1 pasando.
        Un claro ejemplo es         Lucas<\/a>, una proptech <\/em>inmobiliaria espa\u00f1ola. Ellos afirman (y confirman) lo que venimos diciendo:\u201cEl aumento acelerado de los precios de la vivienda y el endurecimiento de los criterios de concesi\u00f3n de los pr\u00e9stamos por parte de los bancos son a menudo la raz\u00f3n por la que los j\u00f3venes no pueden optar por intentar conseguir su primera vivienda\u201d.<\/em>
        \u00a0<\/li>\n\n\n\n
      2. Revisar qu\u00e9 pasa por la mente de un potencial millennial arrendatario-comprador.Mira:<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
        \"El<\/figure>\n\n\n\n

        Claro como el agua…<\/p>\n\n\n\n

        Crisis:<\/strong> No me dan cr\u00e9dito en ning\u00fan lado<\/p>\n\n\n\n

        \u25bc<\/p>\n\n\n\n

        A\u00fan no tengo claro de si debo invertir en una propiedad. <\/p>\n\n\n\n

        \u25bc<\/p>\n\n\n\n

        Pero estoy harto de perder mi dinero en alquileres.<\/p>\n\n\n\n

        \u25bc<\/p>\n\n\n\n

        \u00bfQu\u00e9 opci\u00f3n tengo? \u00bfAlquiler con opci\u00f3n a compra?<\/p>\n\n\n\n

        \u25bc<\/p>\n\n\n\n

        Puedo convertir el gasto de la mensualidad, en una inversi\u00f3n para mi futura casa<\/p>\n\n\n\n

        \u25bc<\/p>\n\n\n\n

        \"El<\/figure>\n\n\n\n

        Bell\u00edsima soluci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

        <\/a>Las tripas del contrato: cl\u00e1usulas en el alquiler con opci\u00f3n a compra<\/h5>\n\n\n\n

        Como dec\u00eda m\u00e1s arriba, no es un contrato tipificado. No hay una secci\u00f3n en el C\u00f3digo Civil que se llame \u201calquiler con opci\u00f3n a compra\u201d y que regule su contenido. <\/p>\n\n\n\n

        Entonces, la redacci\u00f3n se rige por las normas generales de los contratos (art\u00edculos 1254 a 1314 del C\u00f3digo civil), y por las normas de aquellos contratos que se les parecen, que son de una misma naturaleza esencial o naturaleza similar (Sentencia del Tribunal Supremo 30.4.2002 -RJA 4038: el de alquiler y el de compraventa).<\/p>\n\n\n\n

        Lo que no pueden faltar, son las dos siguientes condiciones m\u00ednimas:<\/p>\n\n\n\n