{"id":932,"date":"2020-02-20T10:25:05","date_gmt":"2020-02-20T09:25:05","guid":{"rendered":"https:\/\/www.monapart.com\/magazine\/?p=932"},"modified":"2025-03-25T11:56:48","modified_gmt":"2025-03-25T10:56:48","slug":"for-a-new-work-part-ii","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.monapart.com\/magazine\/en\/gente-real\/para-una-nueva-obra-nueva-parte-ii","title":{"rendered":"For a new new work (part II)"},"content":{"rendered":"\n

Para una nueva obra nueva (parte II)<\/h1>\n\n\n\n

Un enfoque innovador para crear viviendas m\u00e1s accesibles, sostenibles y adaptadas a lo que realmente necesitamos hoy y ma\u00f1ana.<\/h2>\n\n\n
20 de February de 2020 por Jos\u00e9 Luis Echeverr\u00eda<\/a><\/div>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

\"Para<\/figure>\n\n\n\n

NOTA introductoria: En este art\u00edculo no se hace distinci\u00f3n entre obra nueva correspondiente a edificaci\u00f3n de nueva planta y obra nueva fruto de operaciones de gran rehabilitaci\u00f3n.<\/em><\/p>\n\n\n\n

En la primera parte de este art\u00edculo (Para una nueva obra nueva parte I<\/a>) conclu\u00eda resumiendo la situaci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n

(1) Ciudades como Barcelona ofertan un parque residencial con 70 a\u00f1os de antig\u00fcedad media.<\/p>\n\n\n\n

(2) Esta vivienda est\u00e1 en el l\u00edmite de lo que puede pagar una demanda creciente, resignada y residencialmente conservadora.<\/p>\n\n\n\n

(3) Mientras, los productores de vivienda, constre\u00f1idos por las normativas y sinti\u00e9ndose c\u00f3modos en un mercado poco exigente, replican una y otra vez el mismo edificio con peque\u00f1as mejoras incrementales y ajustes estil\u00edsticos decididos por<\/p>\n\n\n\n

(4) Los arquitectos relegados al papel de asesores de imagen<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Y dec\u00eda:<\/p>\n\n\n\n

Se trata por tanto, de una combinaci\u00f3n de factores socio demogr\u00e1ficos, de equilibrio de oferta y demanda y de inercias sectoriales perniciosas. Todo juega a favor de que quien compra una vivienda no la exija mejor y m\u00e1s adecuada a su tiempo y necesidad de uso. Pero, \u00bfen qu\u00e9 exactamente se sustancia este \u201cmejor y m\u00e1s adecuada a su tiempo y necesidad de uso\u201d?<\/p>\n\n\n\n

(Seguimos con la Parte II)<\/p>\n\n\n\n

En mi opini\u00f3n, en lo siguiente (por orden de relevancia):<\/p>\n\n\n\n

1. Una vivienda absolutamente adaptada a la demanda<\/strong> para lo cual los productores de obra nueva deben dejar de promover sin preguntar al mercado qu\u00e9 quiere.<\/p>\n\n\n\n

El hecho de que m\u00e1s del 50% de la promoci\u00f3n inmobiliaria en ciudades como Barcelona la desarrollen peque\u00f1os promotores o que el tama\u00f1o promedio de una promoci\u00f3n sea de entre 12 y 15 unidades dificulta la normalizaci\u00f3n de los estudios de mercado ad hoc<\/em>. La profesionalizaci\u00f3n de los promotores, las herramientas de geolocalizaci\u00f3n de bases de datos y la presumible aparici\u00f3n de consultoras inmobiliarias especializadas anticipa una soluci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

2. Una vivienda energ\u00e9ticamente eficiente y sana<\/strong>. Un tema que ya se ha tratado ampliamente y del cual solo a\u00f1adir\u00e9 que no deber\u00eda ser un factor a decidir por la demanda en tanto que su aplicaci\u00f3n es de inter\u00e9s p\u00fablico y global.<\/p>\n\n\n\n

3. Una vivienda con el grado justo de tecnolog\u00eda aplicada de serie<\/em><\/strong> que deber\u00e1 incorporar (1) la dom\u00f3tica que garantice su comportamiento eficiente y (2) la infraestructura que permita el despliegue del ecosistema de IoT.<\/p>\n\n\n\n

4. Una vivienda con opciones de tenencia m\u00faltiples<\/strong> m\u00e1s all\u00e1 de la propiedad y del alquiler, como la propiedad compartida, la propiedad temporal –ambas posibles en Catalunya desde 2015 [de las que ha hablado ampliamente el profesor Sergio Nasarre, director de la C\u00e1tedra UNESCO de vivienda de la Universitat Rovira i Virgili]–, el derecho de uso, el usufructo o alguna de las formulaciones de vivienda colaborativa.<\/p>\n\n\n\n

\"Para<\/figure>\n\n\n\n

Cada uno de los atributos constitutivos de lo que deber\u00eda ser la nueva obra nueva<\/em> –orientada a cliente, sostenible y sana, con la tecnolog\u00eda justa, multiaccesible– merecer\u00e1 en otro art\u00edculo futuro una reflexi\u00f3n de mayor calado.<\/p>\n\n\n\n

Hasta ahora hemos hablado de d\u00f3nde partimos y ad\u00f3nde nos dirigimos. Para ir de uno a otro ser\u00eda necesario un plan estrat\u00e9gico que, a mi entender, deber\u00edan co-dise\u00f1ar entre todos los grupos de inter\u00e9s. Por eso mismo, no me toca a m\u00ed decidirlo (\u00a1ni sabr\u00eda hacerlo!), pero llegados a este punto y en aras del debate, me arriesgar\u00e9 a proponer la hoja de ruta de un \u201cplan ideal\u201d para la ciudad de Barcelona que interpele a cada uno de los actores que deber\u00edan formar parte de esta historia.<\/p>\n\n\n\n

La secuencia de acontecimientos ser\u00eda la siguiente:<\/p>\n\n\n\n

1. Elecci\u00f3n del momento adecuado del ciclo econ\u00f3mico<\/strong> para garantizar que todo est\u00e1 en su lugar a finales de la fase de ajuste del ciclo.<\/p>\n\n\n\n

2. Creaci\u00f3n de suelo con \u201cmarca Barcelona\u201d<\/strong> mediante la densificaci\u00f3n por v\u00eda de (1) aumentos de altura reguladora m\u00e1xima y techo edificable [aqu\u00ed<\/a> hay un debate interesante sobre este punto], y (2) la construcci\u00f3n de la Gran Barcelona [aqu\u00ed<\/a> una s\u00edntesis bien argumentada], la \u201cciudad densa y ciudad extensa\u201d enunciada por Pasqual Maragall hace ya 30 a\u00f1os. Insisto en la idea de \u201cmarca Barcelona\u201d, que entiendo como una marca paraguas bajo la cual se anidan todos los municipios, con atributos espec\u00edficos con un filo <\/em>y estrategia com\u00fan.<\/p>\n\n\n\n

[Barcelona y L\u2019Hospitalet ser\u00edan a la Gran Barcelona lo mismo que Volkswagen y Audi a Grupo Volkswagen].<\/p>\n\n\n\n

3. Un Plan Municipal de Vivienda<\/strong> en virtud el cual, por ejemplo, el nuevo suelo puesto a disposici\u00f3n de las promotoras est\u00e9 sujeto total o parcialmente a formas de tenencia alternativas. Esto puede complementarse con programas de codesarrollo p\u00fablico-privado de vivienda y parte de la necesidad de que los promotores acepten que parte de su negocio sea de \u201cbeneficio reducido\u201d. [En este sentido merece la pena conocer el trabajo realizado por la promotora Omplim<\/a> en la primera y segunda corona de Barcelona] y de que el Ajuntament de Barcelona entienda que ello est\u00e1 sujeto a la reducci\u00f3n del riesgo (aumento de la certidumbre pol\u00edtica y normativa).<\/p>\n\n\n\n

4. Creaci\u00f3n de un instrumento\/entidad para la promoci\u00f3n de nueva obra nueva en clave i+d+I:<\/strong> Promotores, APCE, COAPI, Ajuntament de Barcelona, escuelas de arquitectura y representantes de la industria de la construcci\u00f3n deben ponerse a trabajar de forma conjunta con una visi\u00f3n com\u00fan a largo plazo. Tal vez exista ya una iniciativa parecida.<\/p>\n\n\n\n

5. Desde un neto optimismo y la libertad que me otorga el papel, dir\u00e9 que si lo anterior fuera posible, lo dem\u00e1s –con permiso de Estados Unidos, China, Reino Unido, Siria, Ir\u00e1n, la ANC, VOX, Bert\u00edn Osborne, Bob Esponja, etc\u00e9tera–, podr\u00eda venir solo: El aumento de oferta y las nuevas formas de tenencia empujar\u00edan los precios a la baja \u2192 Aumentar\u00eda la capacidad de acceso a la vivienda, lo que a su vez reforzar\u00eda la demanda hasta encontrar un nuevo punto de equilibrio \u2192 Aumentar\u00eda la competencia entre promociones y promotores \u2192 Aumentar\u00edan los incentivos para perseguir una mayor especializaci\u00f3n e innovaci\u00f3n \u2192 Todo lo cual nos podr\u00eda llevar, y con ello cierro este art\u00edculo, a los primeros espec\u00edmenes de Nueva Obra Nueva que necesitamos.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nos arriesgamos a proponer la hoja de ruta de un \u201cplan ideal\u201d para la ciudad de Barcelona que interpele a cada uno de los actores que deber\u00edan formar parte de esta historia: nueva obra nueva orientada a cliente, sostenible y sana, con la tecnolog\u00eda justa y multiaccesible.<\/p>\n\n\n\n

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Para una nueva obra nueva (parte II) Un enfoque innovador para crear viviendas m\u00e1s accesibles, sostenibles y adaptadas a lo que realmente necesitamos hoy y ma\u00f1ana. NOTA introductoria: En este art\u00edculo no se hace distinci\u00f3n entre obra nueva correspondiente a edificaci\u00f3n de nueva planta y obra nueva fruto de operaciones de gran rehabilitaci\u00f3n. En la […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":15420,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[2849,2850],"tags":[2873,2874,2876],"class_list":["post-932","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-gente-real","category-formacion-inmobiliaria","tag-captacion","tag-comercializacion","tag-productividad"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.monapart.com\/magazine\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/932","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.monapart.com\/magazine\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.monapart.com\/magazine\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.monapart.com\/magazine\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.monapart.com\/magazine\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=932"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.monapart.com\/magazine\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/932\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.monapart.com\/magazine\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/15420"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.monapart.com\/magazine\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=932"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.monapart.com\/magazine\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=932"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.monapart.com\/magazine\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=932"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}