{"id":1056,"date":"2021-06-10T12:10:12","date_gmt":"2021-06-10T10:10:12","guid":{"rendered":"https:\/\/www.monapart.com\/magazine\/?p=1056"},"modified":"2025-06-23T13:59:13","modified_gmt":"2025-06-23T11:59:13","slug":"lloguer-amb-opcio-compra","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.monapart.com\/magazine\/ca\/consejo-inmobiliario\/alquiler-con-opcion-compra","title":{"rendered":"El contracte de lloguer amb opci\u00f3 de compra: caracter\u00edstiques i avantatges"},"content":{"rendered":"

El contracte de lloguer amb opci\u00f3 de compra: caracter\u00edstiques i avantatges<\/h1>\n\n\n\n

T'expliquem en detall de qu\u00e8 es tracta i perqu\u00e8 el lloguer amb opci\u00f3 de compra pot ser una elecci\u00f3 excel\u00b7lent a l'hora de vendre o comprar una propietat.<\/h2>\n\n\n
10 de juny de 2021 per Eduard Sol\u00e9<\/a><\/div>\n\n\n\n

El contracte de lloguer d\u00b4un pis<\/a>\u00a0amb opci\u00f3 a compra \u00e9s el \u201craret\u201d de la ind\u00fastria. Un contracte poc conegut i dels que es miren amb desconfian\u00e7a. Un que en \u00e8poques de crisi sempre va ressorgir com a alternativa v\u00e0lida pels seus beneficis amplis. <\/p>\n\n\n\n

<\/a>Qu\u00e8 \u00e9s el contracte de lloguer amb opci\u00f3 de compra? I per qu\u00e8 interessa pactar aquest tipus de contractaci\u00f3? <\/h5>\n\n\n\n

\u00c9s un h\u00edbrid, aix\u00f2 per comen\u00e7ar. el contracte de lloguer amb opci\u00f3 de compra \u00e9s un contracte mixt, compost per dos subcontractes ja coneguts: el de lloguer i el de compravenda.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

T\u00e9 dues caracter\u00edstiques principals:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. \u00c9s un contracte d'execuci\u00f3 en etapes:<\/strong>\u00c9s a dir, en una etapa inicial, s'executar\u00e0 com a contracte de lloguer com\u00fa i corrent. L'arrendador tindr\u00e0 dret a viure a l'habitatge per temps determinat, complint amb el pagament mensual de lloguer. Fins aqu\u00ed\u2026 tot normal. Aix\u00f2 s\u00ed, al preu \u2013que va quedar fixat al comen\u00e7ament de la contractaci\u00f3\u2013 se li descomptar\u00e0, totalment o parcialment, la suma acumulada d'aquestes mensualitats.\u00a0
    \u00a0<\/li>\n\n\n\n
  2. \u00c9s un contracte at\u00edpic:<\/strong>No est\u00e0 contemplat per una llei espec\u00edfica, ni ho cont\u00e9 el Codi Civil, encara que s\u00ed que est\u00e0 acceptat i reconegut al Reglament Hipotecari i, en termes generals, est\u00e0 regulat per la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU). Segons el Tribunal Suprem, \u00e9s un \u201cun precontracte\u201d<\/em> on una de les parts "concedeix a l'altra la facultat exclusiva de decidir sobre la celebraci\u00f3 o no del contracte principal de compravenda"<\/em>, d'acord a terminis i condicions que veurem m\u00e9s avall. Qu\u00e8 vol dir aix\u00f2? Que les parts tenen certa llibertat per pactar les cl\u00e0usules que el componen. Dic \u201ccerta\u201d<\/em>, perqu\u00e8 l\u00f2gicament s'hauran de seguir els principis generals del dret, com tamb\u00e9 respectar els elements t\u00edpics del contracte de compravenda i de lloguer. No es pot pactar qualsevol cosa. Al moment de constituir aquest tipus d'acord, us recomanem buscar assessorament especialitzat, ja que en definir les conseq\u00fc\u00e8ncies jur\u00eddiques i fiscals relacionades amb els terminis, el preu de venda, la prima o fian\u00e7a i la garantia pots sortir perdent.\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
    \"El<\/figure>\n\n\n\n

    Aleshores per qu\u00e8 arriscar-se?<\/p>\n\n\n\n

    Calma Barak, segueix llegint\u2026 Hi ha avantatges i inconvenients, per\u00f2 ja ho veur\u00e0s, \u00e9s un contracte molt \u00fatil.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    La Revista Europea de Direcci\u00f3 i Economia de l'Empresa va fer una an\u00e0lisi aguda del tema resumint els avantatges i inconvenients d'aquest tipus d'acord. <\/p>\n\n\n\n

    Sintetitzant all\u00f2 que s'ha exposat, podem dir:<\/p>\n\n\n\n

    \u2705 Benef\u00edcia a l'arrendatari-comprador<\/strong>. Aquest assegura la propietat, ja que t\u00e9 exclusivitat sobre la compra mentre duri el contracte. A m\u00e9s, si executeu l'opci\u00f3 de compra, manteniu el preu fixat en constituir l'acord i eviteu \u201cperdre els lloguers\u201d que es descompten del preu.<\/p>\n\n\n\n

    \u274c El perjudica que si no fa \u00fas de l'opci\u00f3 de compra, \u201cperd\u201d les mensualitats. Passa el mateix amb la prima d'opci\u00f3. Aquesta consisteix en una suma de diners per fora de la fian\u00e7a, que es lliura al propietari a l'inici de la contractaci\u00f3. Opera com a garantia al propietari en cas que no es faci l'opci\u00f3 de compra i fixa el dret de compra exclusiu sobre la propietat per al comprador. <\/p>\n\n\n\n

    \u2705 Benef\u00edcia a l'arrendador-propietari<\/strong>. Garanteix per a si els ingressos de la mensualitat. A m\u00e9s, t\u00e9 una bona asseguran\u00e7a d'impagament del lloguer per l'alta prima inicial que se sol fixar i que es queda en cas que no s'operi l'opci\u00f3 de compra.<\/p>\n\n\n\n

    \u274c La contra per a ell rau en qu\u00e8, en fixar el preu, pot acabar venent per un menor valor de mercat. A m\u00e9s, en no poder oferir-lo a tercers \u2013ment duri l'arrendament\u2013, pot perdre compradors disposats a pagar m\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

    Ja ho veus, en un context d'incertesa aporta estabilitat i certesa. No \u00e9s poca cosa. Gr\u00e0cies a aix\u00f2, es va comen\u00e7ar a notar el que es coneix com:<\/p>\n\n\n\n

    <\/a>L'auge del lloguer amb opci\u00f3 a compra d'un habitatge<\/h5>\n\n\n\n

    El creixement d'aquest tipus de contracte no \u00e9s una sorpresa, almenys per als qui estem al moll immobiliari. Si b\u00e9 el lloguer amb opci\u00f3 de compra \u00e9s un tipus contractual que va sorgir a la d\u00e8cada del 1930, la crisi immobili\u00e0ria i financera del 2008 el va impulsar i li va atorgar cert momentum<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

    Avui dia, hi ha diversos factors que ajuden a un nou ressorgiment:<\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. La crisi del COVID-19<\/strong> va causar aquest impacte al sector, que va obligar els seus actors a generar respostes creatives per als que perseguien el somni de tenir casa pr\u00f2pia. Aix\u00ed, aquest tipus dacord crea una forma de finan\u00e7ament indirecte i permet ajornar el moment de la decisi\u00f3 de compra.\u00a0
      \u00a0<\/li>\n\n\n\n
    2. L\u00b4encariment de l\u00b4habitatge en relaci\u00f3 amb els salaris + la dificultat d\u00b4aconseguir finan\u00e7ament<\/strong>. Segons un estudi de la Fundaci\u00f3 Civisme<\/a>, la riquesa neta mitjana dels menors de 35 anys s'ha redu\u00eft entre el 2005 i el 2017 un 93,7% a Espanya. \u00ababans de la crisi del 2008, \u00e8poca en qu\u00e8 es concedia cr\u00e8dit f\u00e0cil, r\u00e0pid i sense restriccions, moltes persones van accedir a un habitatge. Gran quantitat de joves entraven al mercat laboral i immediatament contractaven una hipoteca\u00bb<\/em>.Aix\u00f2 avui no est\u00e0 passant, segons publica El Economista: "El Covid tanca la porta de l'habitatge als joves"<\/em><\/a>. La volatilitat de l'ocupaci\u00f3 dels joves m\u00e9s les condicions d'incertesa actuals generen una actitud restrictiva als bancs en el moment d'atorgar pr\u00e9stecs i hipoteques per a habitatges.
      \u00a0<\/li>\n\n\n\n
    3. L'evoluci\u00f3 de la pir\u00e0mide poblacional<\/a> d'Espanya i el canvi de prioritats<\/strong>. En l'actualitat, els millennials (aquells nascuts entre els anys 1981 i 1996) ocupen un 24% d'aquesta pir\u00e0mide.\"El\"ElUn estudi realitzat per Micappital<\/a>, una fintech espanyola especialitzada a dissenyar plans d'estalvi i inversi\u00f3, afirma que un de cada 10 inversors t\u00e9 com a principal objectiu comprar-se una casa<\/strong>. Avui, la meta m\u00e9s habitual \u00e9s molt m\u00e9s discreta: crear un matal\u00e0s per fer front a futurs imprevistos.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
      \n

      Pel context en qu\u00e8 vivim, pel complicat de guanyar-se el pa i per una q\u00fcesti\u00f3 de prioritats generacionals, es comencen a considerar noves opcions. <\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

      <\/a>La import\u00e0ncia del contracte de lloguer amb opci\u00f3 a compra<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

      En aquest marc, l'arrendament amb opci\u00f3 de compra esdev\u00e9 interessant, ja que permet posposar per m\u00e9s tard la decisi\u00f3 final. Aix\u00f2, davant d'una compravenda on la resoluci\u00f3 \u00e9s ferma i irrevocable, sembla una alternativa que, com d\u00e8iem, d\u00f3na certa tranquil\u00b7litat davant de tanta incertesa. <\/p>\n\n\n\n

      Per validar la nostra hip\u00f2tesi decidim: <\/p>\n\n\n\n

        \n
      1. Fer un ull al mercat<\/strong>. El fet que sorgeixin nous actors que centren el seu model de negoci en aquest tipus de contracte, ens d\u00f3na la pauta que alguna cosa seriosa est\u00e0 passant.
        Un clar exemple \u00e9s         Lluc<\/a>, una proptech <\/em>immobili\u00e0ria espanyola. Ells afirmen (i confirmen) el que diem:"L'augment accelerat dels preus de l'habitatge i l'enduriment dels criteris de concessi\u00f3 dels pr\u00e9stecs per part dels bancs s\u00f3n sovint la ra\u00f3 per la qual els joves no poden optar per intentar aconseguir el primer habitatge".<\/em>
        \u00a0<\/li>\n\n\n\n
      2. Reviseu qu\u00e8 passa per la ment d'un potencial millennial arrendatari-comprador.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
        \"El<\/figure>\n\n\n\n

        \u00c9s clar com l'aigua\u2026<\/p>\n\n\n\n

        Crisi:<\/strong> No em donen cr\u00e8dit enlloc<\/p>\n\n\n\n

        \u25bc<\/p>\n\n\n\n

        Encara no tinc clar si he d'invertir en una propietat. <\/p>\n\n\n\n

        \u25bc<\/p>\n\n\n\n

        Per\u00f2 estic fart de perdre els meus diners a lloguers.<\/p>\n\n\n\n

        \u25bc<\/p>\n\n\n\n

        Quina opci\u00f3 tinc? Lloguer amb opci\u00f3 a compra?<\/p>\n\n\n\n

        \u25bc<\/p>\n\n\n\n

        Puc convertir la despesa de la mensualitat, en una inversi\u00f3 per a la meva casa futura<\/p>\n\n\n\n

        \u25bc<\/p>\n\n\n\n

        \"El<\/figure>\n\n\n\n

        Bell\u00edssima soluci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

        <\/a>Els budells del contracte: cl\u00e0usules al lloguer amb opci\u00f3 a compra<\/h5>\n\n\n\n

        Com deia m\u00e9s amunt, no \u00e9s un contracte tipificat. No hi ha una secci\u00f3 al Codi Civil que s'anomeni \u201clloguer amb opci\u00f3 a compra\u201d i que en reguli el contingut. <\/p>\n\n\n\n

        Aleshores, la redacci\u00f3 es regeix per les normes generals dels contractes (articles 1254 a 1314 del Codi civil), i per les normes d'aquells contractes que se'ls assemblen, que s\u00f3n d'una mateixa naturalesa essencial o naturalesa similar (Sent\u00e8ncia del Tribunal Suprem 30.4.2002 -RJA 4038: el de lloguer i el de lloguer).<\/p>\n\n\n\n

        El que no poden faltar, s\u00f3n les dues condicions m\u00ednimes seg\u00fcents:<\/p>\n\n\n\n