Gemma Caballé: La brúixola acadèmica que guia el sector immobiliari
La Dra. Gemma Caballé desglossa els models d'intermediació, anticipa el futur humanitzat del sector immobiliari i revela la seva innovadora investigació sobre habitatge i gènere.
A Monapart sempre busquem les ments més brillants que il·luminin el complex i, sovint, opac món de l'habitatge. I poques figures brillen amb tanta claredat i rigor com la Dra. Gemma Caballé.
Aquest article neix, precisament, d'una entrevista enriquidora que vam fer a Gemma, oferint-nos la seva visió privilegiada i profundament informada. Ella és una rara avis en el panorama acadèmic espanyol, la dedicació de la qual a la recerca en l'àmbit de la intermediació immobiliària i les polítiques d'habitatge la converteix en una veu imprescindible per entendre el present i anticipar el futur del sector.
Gemma Caballé no és una acadèmica a l'ús. La seva trajectòria és un testimoniatge d'excel·lència i compromís: Graduada en Dret, Màster en Dret d'Empresa de la Contractació i Doctora en Dret, amb les més altes distincions.
En un camp on la literatura acadèmica escasseja, la investigació de Gemma no només és pionera, sinó que la posiciona com un referent amb la seva tesi doctoral: “"La Intermediació immobiliària davant dels nous reptes de la vivenda".
La seva profunda connexió amb el món de l'habitatge es manifesta també en el seu rol a la Càtedra UNESCO d'Habitatge de la Universitat Rovira i Virgili. Allí, Gemma és investigadora postdoctoral i exerceix un paper fonamental com a docent en programes de postgrau tan rellevants com «Agent Immobiliari i Gestió de la Propietat» i «Polítiques Públiques d'Habitatge».
A més, comparteix el seu coneixement com professora de Dret Civil tant a la URV com a la Universitat Oberta de Catalunya (UOC), consolidant el seu perfil com una acadèmica full time dedicada a la vivenda i la intermediació.
Desentranyant els models d'intermediació immobiliària:
Un dels punts més rellevants que Gemma aborda a les seves investigacions és la necessitat imperiosa d'un marc legal que reconegui explícitament els diferents models d'intermediació immobiliària que operen a la realitat.
En un sector en constant evolució, la normativa actual, de vegades, no reflecteix la diversitat de pràctiques i rols. Gemma identifica i analitza en profunditat quatre formes principals d'exercir la professió, cadascuna amb les particularitats, els avantatges i els inconvenients.
S'assembla a un litigi judicial on cada part compta amb el seu advocat, negociant entre ells per arribar a un acord. Aquí, cada part s'encarrega de la retribució del seu respectiu agent, cosa que simplifica l'estructura contractual.
Gemma emfatitza que, encara que el comprador no sigui el client en el sentit estricte, l'agent ha d'actuar amb total transparència. Això implica deixar clar al comprador que el client i qui sufraga els honoraris és el venedor.
Això no obstant, l'agent està obligat a complir les exigències d'informació precontractual que imposen normatives com l'article 31 de la Llei estatal d'habitatge i, si el comprador té la consideració de consumidor, tota la normativa de protecció al consumidor. És vital per a l'agent conèixer aquests límits i drets per evitar malentesos i reclamacions futures.
L'agent, en ser contractat pel comprador, pot vetllar pels seus interessos de manera proactiva, investigant aspectes com l'orientació de l'habitatge, la proximitat de serveis essencials (hospitals, escoles) i fins i tot qüestionant detalls que la normativa no exigeix, justificant així una retribució per un servei de valor afegit.
Gemma assenyala que el Codi Civil de Catalunya, en regular el mandat, ja preveu aquesta situació del «doble mandat», exigint al mandatari (l'agent) imparcialitat i l'obligació de comunicar-ho a les dues parts. Per garantir aquesta imparcialitat a la pràctica, Gemma suggereix una delimitació molt clara i transparent dels serveis que es prestaran a cada part.
Si bé alguns agents poden sentir-se incòmodes amb aquest model, altres hi troben una forma eficaç de treball, cobrant retribució d'ambdues parts i oferint serveis específics per a cadascuna.
Gemma subratlla amb insistència que no hi ha un model «millor» o «pitjor». Tots són vàlids i poden funcionar eficaçment. La clau, en qualsevol dels quatre casos, rau en la transparència.
És fonamental que l'agent expliqui des del primer moment per a qui treballa, quins serveis ofereix a cada part i qui paga. Aquesta claredat no només evita confusions, sinó que també assegura la seguretat jurídica i la confiança dels clients.
La seva proposta, i una de les conclusions de la seva tesi, és clara: el primer pas per millorar el sector és que la legislació reconegui i empari aquestes quatre situacions, oferint un marc legal clar que defineixi què s'espera d'un agent immobiliari a cadascuna.
Humanització vs. digitalització i la urgència de la formació
Pel que fa al futur de la intermediació immobiliària, Gemma manté una visió clara que ja avançava en la seva tesi del 2019. En un moment en què el boom de les agències en línia semblava redefinir el sector, i ara amb la irrupció de la intel·ligència artificial, la pregunta sobre el rol de l'agent immobiliari és més pertinent que mai. Gemma, però, és ferma en la seva convicció.
“El tracte humà no només es mantindrà, sinó que es revalorarà, convertint-se en un «luxe» amb un preu més elevat”.
El contacte humà, l'empatia, la escolta activa i la capacitat negociadora són habilitats toves que cap màquina podrà substituir i que, paradoxalment, guanyaran un valor incalculable. La compra d'un habitatge és una de les decisions més importants a la vida d'una persona (s'estima que es compra una o dues vegades), i la necessitat d'assessorament personalitzat, confiança i acompanyament continuarà sent un motor clau.
Les noves tecnologies, lluny de reemplaçar l'agent, es convertiran en eines que en potenciaran i en milloraran les funcions, però l'element personal i experiencial seguirà sent insubstituïble.
D'altra banda, la comparació que Gemma va fer amb altres països europeus en la seva investigació, especialment aquells amb sistemes notarials llatins com França, Bèlgica, Itàlia o Alemanya, revela una gran assignatura pendent a Espanya: la formació obligatòria i una supervisió institucional de la professió.
És vistós que, sent l'habitatge una de les principals preocupacions dels espanyols, no hi hagi una titulació universitària oficial en la matèria que asseguri unes competències mínimes per a tots els professionals del sector. A altres països, és obligatori acreditar una formació específica per exercir.
“"És fonamental garantir que els qui es dediquen al sector immobiliari tinguin els coneixements i les competències adequades, més enllà de la vocació o l'experiència empírica".
L'habitatge amb perspectiva de gènere
Gemma Caballé ens va donar un avenç exclusiu de la seva nova i fascinant línia de recerca: la perspectiva de gènere en l'àmbit de l'habitatge.
Es tracta d'un estudi en fase inicial que cerca analitzar com el gènere afecta i repercuteix a les diferents fases del cicle de l'habitatge. Des del disseny arquitectònic —per exemple, com la ubicació de la cuina pot influir en la participació dels membres de la llar— fins a accedir a l'habitatge i la residència.
Aquesta investigació, que inclourà entrevistes amb professionals del sector (agents immobiliaris, administradors de finques, arquitectes) i enquestes a nivell nacional, explorarà com les darreres reformes legislatives destinades a protegir col·lectius vulnerables (com dones o famílies monoparentals amb fills) realment impacten en l'accés a l'habitatge. L'objectiu és determinar si aquestes mesures aconsegueixen protegir-les o si, per contra, generen discriminació o efectes no desitjats. A més, s'analitzaran dades sobre la soledat, un problema creixent que afecta principalment dones grans que viuen soles, i com l'habitatge pot ser un factor determinant en aquesta problemàtica.
Gemma emfatitza la importància que aquesta investigació es base en dades, estadístiques i informes rigorosos, per evitar que el debat es politici o es base en ideologies. El seu objectiu és aportar una visió fonamentada que permeti proposar solucions a llarg termini per a un problema tan complex com el de l'habitatge, que, com bé assenyala, està connectat intrínsecament amb la salut, l'ocupació, la cohesió territorial i la mobilitat.
