Inversió immobiliària: nocions bàsiques

A Espanya, a diferència de molts països europeus, la cultura de l'habitatge en propietat continua vigent. Descobrim les claus de com fer (i mantenir) una bona inversió immobiliària.

Tot i que la inversió en habitatge no requereix coneixements tan profunds com molts productes financers dels que hi ha al mercat, tota inversió requereix una gestió, i de com sigui aquesta dependrà l'evolució del valor de l'habitatge. Molts són els factors que cal tenir en compte. A continuació n'esmentem alguns i destaquem la necessitat d'analitzar les repercussions que el pas del temps té sobre l'habitatge i com fer-ne una bona gestió patrimonial.

Un de cada tres pensionistes cobra per sota del llindar de la pobresa segons un informe realitzat per GESTHA (Sindicat de Tècnics del Ministeri d'Hisenda) a partir de dades de l'Estadística del mercat de treball i pensions a les fonts tributàries de 2016 que elabora l'Agència Tributària (AEAT).

Font: EuropaPress.es

És evident que a tots ens preocupa la jubilació, més encara en aquests temps en què es posa en dubte la revaloració de les pensions d'acord amb l'increment dels preus i fins i tot l'existència de recursos per garantir-ne el pagament en els propers anys. Com diu Jesús Sánchez-Quiñones, Director General de Renda 4 Banc, “el poder adquisitiu de les pensions en els propers vint anys baixarà”. Així, qui vulgui mantenir cert nivell de vida en arribar a la jubilació, ha de tenir clara la necessitat de complementar la seva futura pensió –cada vegada més orientada al suport bàsic– amb altres fonts d'ingressos.

Generar estalvis i posar-los a treballar perquè creixin. Això és el que recomana qualsevol manual de gestió financera per crear-se un patrimoni que ens garanteixi una còmoda jubilació. La qüestió és: En què invertir per aconseguir aquest objectiu?

A l'espectre financer hi ha multitud d'alternatives per aconseguir l'anhelat miracle de “la multiplicació dels pans i els peixos”. Els dipòsits arxiconeguts ofereixen unes rendibilitats limitadíssimes i estan concebuts més com a eines d'inversió a curt termini, per la qual cosa no són la millor opció per a l'objectiu d'assegurar una bona jubilació.

Altres opcions són els fons d'inversió, les accions cotitzades al mercat de valors, els ETFs, els plans de pensions, els fons indexats, etc. En la majoria cal disposar de certa cultura financera per evitar sobresalts, ja sigui durant el període de vida de la inversió o en el moment de la seva recuperació.

La compra immobiliària és una de les opcions preferides pels espanyols per generar patrimoni.

La compra immobiliària és una de les opcions preferides pels espanyols per invertir a llarg termini. [Llegeix aquest post sobre Per què hi continua havent inversors en maó?]. De fet, la majoria de les famílies viuen en una casa de la seva propietat i moltes són també les que inverteixen en un altre habitatge, ja sigui per utilitzar-lo com a segona residència, per destinar-lo a lloguer… en qualsevol cas, per generar patrimoni. [Mira aquests consells sobre Com reformar un pis per posar-lo de lloguer].

Ara bé, la inversió immobiliària, com qualsevol altra, necessita una certa gestió. Aquests anys passats hem après que el preu de l'habitatge no sempre és ascendent. En línies generals està unit als designis dels cicles econòmics i, per descomptat, als del sector financer. Però, a més, tot propietari hauria de saber que hi ha una sèrie de factors que afecten de forma específica el producte en què ha decidit invertir, com per exemple:

Excés de personalització: els canvis en un habitatge s'han de fer pensant en l'heterogeneïtat del futur comprador, per la qual cosa convé no materialitzar canvis massa personals. Que a nosaltres ens encanti un determinat estil no vol dir que agradarà als altres!

Plaça d´aparcament: avui dia que l'habitatge inclogui una plaça d'aparcament és una comoditat a què moltes persones no poden renunciar i desestimen una possible compra si no pot fer la compra conjunta d'habitatge i plaça en una mateixa edificació.

Manteniment permanent: convé anar solucionant els petits desperfectes que van sorgint a la casa per evitar que s'acumulin i comporti un deteriorament més costós de reparar. Val més prevenir que curar!

L'entorn: el que envolta un habitatge afecta el seu valor final. D'això se'n diu “principi de regressió” i implica que, davant de dos habitatges d'iguals característiques i qualitats, un ubicat en una zona d'habitatges similars i l'altre en una àrea amb habitatges de pitjor qualitat, el segon es vendrà a un preu inferior que el primer.

La llista de factors que afecten el valor de l'habitatge és llarga i el propietari ha de romandre atent per prendre decisions que protegeixin la seva inversió: adquirir una plaça d'aparcament al costat de la vivenda; no permetre a un llogater que faci reformes massa personalitzades a la casa; actualitzar les terminacions de l'habitatge de forma gradual per evitar-ne la desactualització o fins i tot plantejar-se la venda de l'habitatge si els canvis al barri poden implicar depreciació en el valor de la casa. De tots aquests factors, ens centrarem en un: l'antiguitat de l'habitatge.

Arriba un moment a la vida de l'habitatge en què el seu valor passa a ser decreixent perquè les seves qualitats constructives estan desfasades pel que fa a les noves construccions.

Que la compra d'un habitatge determinat es pugui considerar una bona inversió avui no vol dir que sigui així sempre. Dit d'una altra manera: la corba que reflecteix el valor d'un habitatge no és una línia ascendent de manera permanent, en la majoria dels casos es tracta d'una representació tipus Campana de Gauss. Independentment del cicle econòmic i de les crisis que es puguin produir, arriba un moment a la vida de l'habitatge en què el seu valor passa a ser decreixent perquè les seves qualitats constructives estan desfasades respecte a les noves construccions. I què cal dir de terminacions com el tipus de terra, l'acabat de les parets, les peces sanitàries o el mobiliari de cuina. Encara que sigui només per una qüestió estètica, el pas dels anys resta actualitat i, per tant, valor a la inversió. Per no parlar d'elements més funcionals que aporten un grau important de confort a l'habitatge: Que la fusteria exterior sigui de qualitat i actual derivarà a l'aïllament acústic i tèrmic de la casa; que l'habitatge disposi d'un sistema de calefacció és important però no ho és menys que el funcionament sigui eficient i d'acord amb les tendències energètiques del moment, per exemple.

Fins i tot arriba un moment en què es cataloga els habitatges com a obsoletes per no proporcionar una sèrie de comoditats que han passat a ser exigències irrenunciables per a qualsevol potencial comprador. A més, el fort procés de canvi tecnològic en què estem immersos fa que aquests terminis temporals s'estiguin escurçant considerablement. En els propers anys la domòtica s'implementarà de manera generalitzada en la construcció de nous habitatges. Aquesta situació ha de mantenir en alerta molts propietaris (inversors, al capdavall) per considerar si és moment de prendre decisions: fer un manteniment de la casa, invertir per actualitzar les qualitats o fins i tot plantejar-se la venda abans que avanci el grau d'obsolescència.

La compra d'una casa és una inversió que pot garantir un bon futur sempre que no es dediqui només a deixar passar el temps. Convé analitzar el moment del cicle de vida on es troba el patrimoni immobiliari i valorar quines decisions són les més adequades. 

Arribat aquest punt una pregunta lògica ha de ser: té sentit vendre un habitatge per comprar-ne un altre? Evidentment no es pot generalitzar i cada cas en particular pot requerir una manera diferent de procedir. Tot i això, des d'un punt financer, la rotació és una pràctica habitual i recomanable en molts sectors d'activitat i productes d'inversió. Passat un cert temps es procedeix a vendre, es recullen beneficis i es fa una altra inversió que en el cas de l'habitatge, resulti més actual i estigui preparada per aguantar el pas dels propers anys.

Si, a més, l'habitatge que s'està venent és l'habitatge habitual és possible beneficiar-se d'una exempció fiscal si se n'adquireix un de nou, també habitual, en el termini màxim de dos anys. La llei protegeix d'aquesta manera aquelles famílies que necessiten canviar d'habitatge quan la família creix, quan canvien de feina i això implica un canvi de ciutat o quan els fills es fan grans i ja no cal tant d'espai. Més encara, si en vendre l'habitatge habitual se superen els 65 anys, desapareix l'obligació d'abonar impostos es reinvertirà o no el que hagi guanyat.

Així que, es pot afirmar que qui té una casa té un tresor… Si ho gestiona adequadament! La compra d'una casa és una inversió que pot garantir un bon futur sempre que no es dediqui només a deixar passar el temps. Convé analitzar el moment del cicle de vida on es troba el patrimoni immobiliari i valorar quines decisions són les més adequades. I, és que, fins i tot el bon vi s'acaba fent malbé amb el temps!