10 claus per valorar el teu habitatge

Com compartir és viure, a Monapart et donarem les claus més importants perquè puguis fer-te una idea (força bona) del que val casa teva.

5 d'octubre del 2018 per Monapart

Vols vendre el teu pis, però no saps quant pots demanar per ell. Bé.

Si entrem a Google i teclegem “quan val”, el primer suggeriment serà “cotxe”, i el tercer, “Netflix”. De cotxes, la que escriu no en té ni idea; i de sèries ja en parlarem en un altre moment. Però com que compartir és viure, en aquest post Monapart et donarà les 10 claus per valorar el teu habitatge.

NOTA IMPORTANT:
No esperis la “fórmula de la Coca-Cola”, no hi ha veritats absolutes en això. Et donem claus i pautes que funcionen i si practiques un mix de totes, encara millor. El preu de casa teva és, ni més ni menys, el que algú pagui per ell. Com amb les patates. A més, no és fàcil, però per això estem nosaltres. Si ens necessites, xiula!

1. Primer de tot: No et facis paranys.

Intenta deixar l'ego, el cor i les expectatives de banda i, si pots, busca un amic que et digui el que de vegades no vols sentir.

10 claus per valorar el teu habitatge | Monapart

2. Quant mesura la teva casa:

Per calcular el valor necessitareu els m2 construïts. En aquest enllaç ho expliquen molt bé. No comptes els elements comuns, el teu percentatge de portal o el trosset de piscina que et correspon no s'han de sumar als m² del pis. Lògic, no? Fer-ho a ull o sumar-li metres perquè “sembla més gran” no entra a la categoria de mesurament.

3. Idealista:

Per si et quedava algun dubte… Sí, ara com ara és el millor portal immobiliari que pots utilitzar com a referència. I t'ajudarem que el treguis partit com un professional.

4. Cerca a Idealista nivell «advanced»:

Mirar el m² del barri al brut no et servirà de gaire.

Personalitza la zona: Utilitza l'eina del mapa “Dibuixa la teva pròpia zona”. Selecciona l'àrea al voltant del teu habitatge de manera que sigui el més homogènia possible quant a característiques, preu, comerços, transport públic, etc.
Filtra per característiques de l'habitatge: Com més filtres, millor, però intentant obtenir un nombre significatiu de resultats.
Ordena per preu/m2 i descarta els habitatges molt per sobre i molt per sota de preu.
Si hi ha habitatges repetits, deixa només una com a mostra i descarta la resta.

5. Veí amb el seu pis en venda:

Pots portar-li unes galetes i preguntar-li com li va… o entrar al vostre anunci i fer una petita investigació. Si no saps fer galetes, continua llegint. Ho sabem… la teva cuina és molt més bonica i l'enrajolat del bany també. A què sí?

Del propi anunci d'Idealista en pots treure moltes conclusions:

Al final de l'anunci trobareu les ESTADÍSTIQUES:

Si porta molt de temps a la venda i hi ha poques visites mira els altres habitatges a la zona. Si això es repeteix, segurament hi ha poca demanda.
Si hi ha moltes visualitzacions i pocs contactes és molt possible que hi hagi demanda a la zona, però, o bé les fotos són dolentes, l'habitatge no crida l'atenció o el preu no sigui encertat.
Si hi ha molts “guardats com a favorits” però pocs contactes: possiblement el pis agradi però els interessats estiguin esperant que baixi de preu.
Si hi ha molts contactes i no s'ha venut pot ser degut a moltes causes, però és possible que vagin a veure el pis i no sigui el que esperaven (d'aquí la importància que la informació sigui tan realista com sigui possible).

Com val més el meu pis reformat respecte al del meu veí sense reformar?

Truquet de caminar per casa: calcula quant cal invertir perquè els habitatges estiguin en mateix estat i d'aquí en suma o en resta l'import.

6. Valoracions automàtiques de bancs:

Poden ser útils sobretot en zones d'habitatges molt semblants i relativament nous, i on els m² del cadastre coincideixin amb els de l'habitatge realment. És una bona referència a tenir en compte però compte, només com una altra referència. Els algorismes encara no filen tan fi.

7. Càlcul de rendibilitat per lloguer:

Et presento a PER (Ràtio Preu-Benefici), que canvia segons les ciutats i els barris i el Banc d'Espanya ho actualitza trimestralment. Per posar-te un exemple: a Madrid, a zones com Villaverde, el PER pot estar al voltant del 7% i en altres zones com Chamartín pot estar al voltant del 4%.

EXEMPLES DE CÀLCUL AMB EL PER (nivell lletres pures :__):

Imaginem que tenim un pis que podem llogar per 1.000€ al mes a Chamartín i ens diuen que el PER a la zona és al voltant del 4%.

1.000€ x 12 mesos = 12.000€/any.

Valor de l'habitatge = 12.000/4 (PER) X 100 = 300.000 €

Imaginem que el pis és a Villaverde i que ens diuen que el PER està al 7%. Després d'estudiar la zona veiem que ho podem llogar per 600€ al mes.

600€ x 12 mesos = 7.200€/any.

Valor de l'habitatge = 7.200/7(PER) x 100 = 102.800€

8. Llei d'oferta i demanda:

Tres bones preguntes que t'has de fer:

A: La teva zona està demanada?

No confondre amb si a tu t'agrada o si has agafat afecte al barri. La gent vol anar a viure-hi ara?

“Per aquest xalet als afores em van oferir 1 milió el 2006”.

B: Tens molts competidors?

C: Pel preu que vols demanar pel teu pis, què et podries comprar a la zona?

Aquest últim és un exercici molt útil per fer a Idealista: si filtrant per zona, preu i característiques apareixen habitatges per on canviaries la teva, altres també ho faran i potser hauries de pensar a baixar les teves expectatives. Si, per contra, la teva està clarament entre les millors, altres també ho veuran i serà el moment de preguntar-te si estàs sent realista amb el valor que havies pensat o massa modest.

9. No infravalors la intel·ligència del comprador:

A tots ens agrada vendre car i comprar barat. I sí… als estrangers també. No et facis un Homer…

10. Mètode de comparació:

És el mètode utilitzat per les taxadores i també el que utilitzem a Monapart. S'utilitzen sis testimonis comparables i després de passar per un procés d'homogeneïtzació s'obté un valor que s'aplica a l'habitatge que s'ha de valorar. Els testimonis es ponderen a l'alça oa la baixa seguint uns paràmetres que difereixen segons les empreses (per això les taxacions no sempre coincideixen al 100%). Per exemple, si comparem un habitatge amb pàrquing i un altre que no en tingui, s'aplicarà un coeficient determinat per igualar-los i així amb múltiples factors.

A Monapart, abans de visitar un habitatge, fem un ACM (Anàlisi Comparatiu de Mercat) per estudiar la zona i un cop l'hem visitada i hem parlat amb vosaltres, fem una valoració a través d'aquest mètode.

Bé, necessites saber quant val casa teva? Si vols una valoració gratuïta del teu habitatge, sense compromís, argumentat i sense generar-te falses expectatives, sol·licita-la gratis aquí.