Javier Burón: El realisme públic que desafia la trinxera immobiliària

L'exgerent d'Habitatge de Barcelona i actual director de Nasubinsa analitza el paper clau de les agències immobiliàries en la crisi actual i proposa canviar les regles del joc.

Per entendre la magnitud del laberint de l'habitatge al nostre país, és imprescindible asseure's a escoltar aquells qui han gestionat la complexitat pública des dels seus llocs de màxima responsabilitat. Javier Burón pertany a aquesta rara estirp de tècnics amb una visió perifèrica i un quilometratge institucional difícil d'igualar: va ser viceconseller d'Habitatge del Govern Basc, gerent d'Habitatge de l'Ajuntament de Barcelona entre 2015 i 2023, i actualment lidera Nasubinsa, l'empresa pública d'habitatge i cohesió territorial del Govern de Navarra. Recentment ha publicat el llibre «La crisi de la vivienda» (Arpa, 2025).

Aquest article és el resultat directe d'una conversa densa, autocrítica i summament esclareixedora mantinguda amb ell al pòdcast Gent Real sobre l'actual crisi habitacional. En un panorama on el debat de l'habitatge es redueix sovint a la trinxera ideològica, la mirada de Burón ens proposa un exercici de realisme pur: analitzar l'impacte de la intermediació, la urgència de regular els mínims del sector i, per damunt de tot, el conflicte ètic i generacional en el qual els agents immobiliaris es troben atrapats diàriament.

La corresponsabilitat instrumental: ni sants ni dimonis

El punt de partida de l'anàlisi de Javier Burón fuig de la demonització simplista que a vegades s'exerceix sobre les agències. En comparar la seva visió amb corrents d'opinió que acusen portals i agents de provocar de manera directa la pujada dels preus, Burón introdueix un matiz de corresponsabilitat sensat i professional:

«En el bo i en el dolent que estigui passant al mercat de l'habitatge… alguna responsabilitat tenen els agents» perquè sou els professionals que parleu amb els propietaris, els potencials clients i teniu una posició instrumental que és clau.

Per a Burón, l'agent immobiliari funciona com un mirall del tipus de mercat, de la societat i de la comunitat autònoma en què opera. No hi ha una sola imatge del sector perquè Espanya és diversa, però com que és l'enllaç final que 'tanca el tracte' en transaccions que representen al voltant del 10% del PIB i del 13% de l'ocupació nacional, el seu paper deixa de ser perifèric i esdevé central. Si les agències públiques accepten la seva part de responsabilitat per l'estat actual del mercat, el sector de la intermediació privada ha de fer exactament el mateix.

El laberint de la regulació i la paradoxa regional

Un dels temes més controvertits de la xerrada va ser la falta d'una regulació homogènia de la professió a Espanya. Mentre que sectors com el sanitari, el jurídic o l'arquitectura mostren una uniformitat total a l'hora d'exigir marcs regulatoris i col·legiacions fortes, l'immobiliari convivia amb una enorme atomització.

Burón revela que la inacció de l'estat prové, en part, d'una por a la intrusió en les seves competències i de la coexistència de múltiples col·legis professionals i parts interessades que operen de manera independent. No obstant això, la seva experiència al Govern de Navarra demostra que quan hi ha voluntat tècnica i el sector avança unit, l'entesa és immediata. Tot i reconèixer que els contractes en què el sector actua com a intermediari no són cap qüestió menor, Burón defensa la implementació obligatòria de certs estàndards mínims i no negociables:

• Traçabilitat i assegurança: Requisits estrictes pel que fa a la responsabilitat civil i a la cobertura d'assegurança per protegir el consumidor final.
• Formació contínua: Formació tècnica obligatòria per operar en mercats cada vegada més sofisticats i competitius.
• Separar el blat de la palla: Burón assenyala que, en els entorns de més pressió, hi ha actors que exigeixen certesa jurídica però que declaren obertament que no aplicaran disposicions legals clares i inequívoces. En aquests escenaris, si el sector no s'autoregula, la intervenció reguladora esdevé inevitable.

Davant la idea de crear «agents immobiliaris públics» —una proposta que qualifica d'ocurrència que no l'entusiasma a causa de la sobrada capacitat instal·lada en el sector privat—, advoca per esprémer les fórmules de col·laboració públicoprivada abans d'arribar a derivades extremes. Exemplifica això amb convenis municipals que permetien a agents privats actuar com a mobilitzadors homologats per a borses de lloguer assequible; eines que, per falta de comunicació o desinterès mutu, sovint queden en via morta i que urgeix rescatar.

El conflicte generacional: Gestió d'actius o d'activitats econòmiques

La conversa arriba al seu clímax quan es centra en el dilema quotidià al qual s'enfronta l'agent immobiliari contemporani. Com a part de la seva rutina, els agents immobiliaris signen un contracte de serveis amb el propietari (normalment d'una generació més gran amb riquesa consolidada) i estan obligats a defensar els seus interessos, que normalment impliquen maximitzar la rendibilitat. Al mateix temps, és aquest mateix agent qui assumeix la responsabilitat i actua com a «punt únic de contacte per a reclamacions» per a una generació més jove de llogaters que enfronta greus dificultats per accedir a l'habitatge. Com es pot resoldre aquest conflicte ètic?

Per a Javier Burón, el problema principal rau en la mentalitat del propietari individual. Molts particulars que posseeixen una o dues propietats no s'adonen que, posant-les en lloguer, contribueixen a un activitat econòmica amb un impacte social profund, interpretant-lo erròniament com una mera gestió passiva de patrimoni.

El mercat actual, especialment a les zones tensionades, s'ha convertit en una jungla perquè no s'ha educat el client en l'existència de diferents terrenys de joc. Burón sosté que els agents tenen el deure —i la necessitat— de començar a categoritzar i posar nom a les actituds de la propietat:

• El model d'alt risc: Els propietaris que volen treure fins a l'últim cèntim del lloguer exigeixen un constant renovament de llogaters i rebutgen una selecció responsable d'aquests. Les agències immobiliàries han d'actuar com a educadors i advertir explícitament que com més agressivitat i recerca de benefici hi hagi, més gran serà el risc de problemes contractuals, contratemps financers i sancions fiscals o legals.
• El model tranquil i conservador: Aquell que decideix situar el preu amb prudència (per exemple, un percentatge per sota de la mitjana del mercat) a canvi d'estabilitat, seguretat jurídica i un procés de discerniment humà per triar el seu arrendatari. Reduir el risc i aplanar el preu no significa no guanyar diners; significa guanyar tranquil·litat i apostar per relacions a llarg termini.

La clau mestra: trencant la barrera entre dos mons

En demanar una 'clau mestra' per permetre que els agents immobiliaris esdevinguin agents de canvi positiu, Javier Burón descarta la 'intervenció divina' i opta en canvi per la maduresa i el reconeixement mutu. El seu veredicte és clar: Els sectors públic i privat han funcionat durant massa temps com dos mons separats que no es comuniquen entre si, alimentant prejudicis mútuus.

La veritable transformació passa perquè les direccions generals d'habitatge deixin de mirar-se el melic i d'identificar-se exclusivament amb l'habitatge protegit o la limitació contractual, i comencin a dissenyar serveis conjunts de formació, informació al consumidor i acompanyament en processos complexos com la compravenda.

Perquè el mercat recuperi l'equilibri, els professionals de les dues empreses han de començar a conèixer-se, intercanviar l'expertesa tècnica que només posseeix l'altra part i col·laborar de manera transparent. Només reduint aquesta distància institucional serem capaços de pacificar els entorns més hostils i construir, junts, un mercat d'habitatge molt més sa, previsible i humà.