Gemma Caballé: La brúixola acadèmica que guia el sector immobiliari
La Dra. Gemma Caballé desglossa els models d'intermediació, anticipa el futur humanitzat del sector immobiliari i revela la seva innovadora investigació sobre habitatge i gènere.
A Monapart siempre buscamos las mentes más brillantes que iluminen el complejo y, a menudo, opaco mundo de la vivienda. Y pocas figuras brillan con tanta claridad y rigor como la Dra. Gemma Caballé.
Este artículo nace, precisamente, de una enriquecedora entrevista que le hicimos a Gemma, ofreciéndonos su visión privilegiada y profundamente informada. Ella es una rara avis en el panorama académico español, cuya dedicación a la investigación en el ámbito de la intermediación inmobiliaria y las políticas de vivienda la convierte en una voz imprescindible para entender el presente y anticipar el futuro del sector.
Gemma Caballé no es una académica al uso. Su trayectoria es un testimonio de excelencia y compromiso: Graduada en Derecho, Máster en Derecho de Empresa de la Contratación y Doctora en Derecho, todo ello con las más altas distinciones.
En un campo donde la literatura académica escasea, la investigación de Gemma no solo es pionera, sino que la posiciona como un referente con su tesis doctoral: “La Intermediación inmobiliaria ante los nuevos retos de la vivienda”.
Su profunda conexión con el mundo de la vivienda se manifiesta también en su rol en la Càtedra UNESCO d'Habitatge de la Universitat Rovira i Virgili. Allí, Gemma es investigadora postdoctoral y desempeña un papel fundamental como docente en programas de posgrado tan relevantes como «Agente Inmobiliario y Gestión de la Propiedad» y «Políticas Públicas de Vivienda».
Además, comparte su conocimiento como profesora de Derecho Civil tanto en la URV como en la Universitat Oberta de Catalunya (UOC), consolidando su perfil como una académica full time dedicada a la vivienda y la intermediación.
Desentrañando los modelos de intermediación inmobiliaria:
Uno de los puntos más relevantes que Gemma aborda en sus investigaciones es la necesidad imperiosa de un marco legal que reconozca explícitamente los distintos modelos de intermediación inmobiliaria que operan en la realidad.
En un sector en constante evolución, la normativa actual, en ocasiones, no refleja la diversidad de prácticas y roles. Gemma identifica y analiza en profundidad cuatro formas principales de ejercer la profesión, cada una con sus particularidades, ventajas e inconvenientes.
Se asemeja a un litigio judicial donde cada parte cuenta con su propio abogado, negociando entre ellos para llegar a un acuerdo. Aquí, cada parte se encarga de la retribución de su respectivo agente, lo que simplifica la estructura contractual.
Gemma enfatiza que, aunque el comprador no sea su cliente en el sentido estricto, el agente debe actuar con total transparencia. Esto implica dejar claro al comprador que el cliente y quien sufraga los honorarios es el vendedor.
Sin embargo, el agente está obligado a cumplir con las exigencias de información precontractual que imponen normativas como el Artículo 31 de la Ley Estatal de Vivienda y, si el comprador tiene la consideración de consumidor, toda la normativa de protección al consumidor. Es vital para el agente conocer estos límites y derechos para evitar malentendidos y futuras reclamaciones.
El agente, al ser contratado por el comprador, puede velar por sus intereses de manera proactiva, investigando aspectos como la orientación de la vivienda, la proximidad de servicios esenciales (hospitales, escuelas) e incluso cuestionando detalles que la normativa no exige, justificando así una retribución por un servicio de valor añadido.
Gemma señala que el Código Civil de Cataluña, al regular el mandato, ya prevé esta situación del «doble mandato», exigiendo al mandatario (el agente) imparcialidad y la obligación de comunicarlo a ambas partes. Para garantizar esta imparcialidad en la práctica, Gemma sugiere una delimitación muy clara y transparente de los servicios que se prestarán a cada parte.
Si bien algunos agentes pueden sentirse incómodos con este modelo, otros encuentran en él una forma eficaz de trabajo, cobrando retribución de ambas partes y ofreciendo servicios específicos para cada una.
Gemma subraya con insistencia que no hay un modelo «mejor» o «peor». Todos son válidos y pueden funcionar eficazmente. La clave, en cualquiera de los cuatro casos, reside en la transparencia.
Es fundamental que el agente explique desde el primer momento para quién trabaja, qué servicios ofrece a cada parte y quién le paga. Esta claridad no solo evita confusiones, sino que también asegura la seguridad jurídica y la confianza de los clientes.
Su propuesta, y una de las conclusiones de su tesis, es clara: el primer paso para mejorar el sector es que la legislación reconozca y ampare estas cuatro situaciones, ofreciendo un marco legal claro que defina qué se espera de un agente inmobiliario en cada una de ellas.
Humanización vs. digitalización y la urgencia de la formación
En cuanto al futuro de la intermediación inmobiliaria, Gemma mantiene una visión clara que ya adelantaba en su tesis de 2019. En un momento en que el boom de las agencias en línia parecía redefinir el sector, y ahora con la irrupción de la intel·ligència artificial, la pregunta sobre el rol del agente inmobiliario es más pertinente que nunca. Gemma, sin embargo, es firme en su convicción.
“El trato humano no solo se mantendrá, sino que se revalorizará, convirtiéndose en un «lujo» con un precio más elevado”.
El contacto humano, la empatía, la escucha activa i la capacidad negociadora son habilidades blandas que ninguna máquina podrá sustituir y que, paradójicamente, van a ganar un valor incalculable. La compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona (se estima que se compra una o dos veces), y la necesidad de asesoramiento personalizado, confianza y acompañamiento seguirá siendo un motor clave.
Las nuevas tecnologías, lejos de reemplazar al agente, se convertirán en herramientas que potenciarán y mejorarán sus funciones, pero el elemento personal y experiencial seguirá siendo insustituible.
Por otro lado, la comparación que Gemma realizó con otros países europeos en su investigación, especialmente aquellos con sistemas notariales latinos como Francia, Bélgica, Italia o Alemania, revela una gran asignatura pendiente en España: la formación obligatoria i una supervisión institucional de la profesión.
Es llamativo que, siendo la vivienda una de las principales preocupaciones de los españoles, no exista una titulación universitaria oficial en la materia que asegure unas competencias mínimas para todos los profesionales del sector. En otros países, es obligatorio acreditar una formación específica para ejercer.
“Es fundamental garantizar que quienes se dedican al sector inmobiliario posean los conocimientos y las competencias adecuadas, más allá de la vocación o la experiencia empírica”.
La vivienda con perspectiva de género
Gemma Caballé nos dio un adelanto exclusivo de su nueva y fascinante línea de investigación: la perspectiva de género en el ámbito de la vivienda.
Se trata de un estudio en fase inicial que busca analizar cómo el género afecta y repercute en las distintas fases del ciclo de la vivienda. Desde el diseño arquitectónico —por ejemplo, cómo la ubicación de la cocina puede influir en la participación de los miembros del hogar— hasta el acceso a la vivienda y la residencia.
Esta investigación, que incluirá entrevistas con profesionales del sector (agentes inmobiliarios, administradores de fincas, arquitectos) y encuestas a nivel nacional, explorará cómo las últimas reformas legislativas destinadas a proteger a colectivos vulnerables (como mujeres o familias monoparentales con hijos) realmente impactan en su acceso a la vivienda. El objetivo es determinar si estas medidas logran proteger o si, por el contrario, generan discriminación o efectos no deseados. Además, se analizarán datos sobre la soledad, un problema creciente que afecta principalmente a mujeres mayores que viven solas, y cómo la vivienda puede ser un factor determinante en esta problemática.
Gemma enfatiza la importancia de que esta investigación se base en datos, estadísticas e informes rigurosos, para evitar que el debate se politice o se base en ideologías. Su objetivo es aportar una visión fundamentada que permita proponer soluciones a largo plazo para un problema tan complejo como el de la vivienda, que, como bien señala, está intrínsecamente conectado con la salud, el empleo, la cohesión territorial y la movilidad.
