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Sector Inmobiliario

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¿Subirán los precios de los pisos en Barcelona?

¿Subirán los precios de los pisos en Barcelona? ¿Es buen momento para vender mi vivienda? ¿Y para comprar una vivienda? Estas son las preguntas del millón que resolvemos en este post además de darte algunos consejos inmobiliarios. ¡Sigue leyendo!

Observa este gráfico con la evolución de los precios de los pisos en Barcelona durante los últimos 15 años:

Evolución precio/m2 Barcelona 2001-2015

Veamos:

  1. Un piso hace 15 años costaba unos 1.100 € menos por m2 que ahora. Un piso de 80 m2 podía costar unos 161.000 €, es decir, 2.000 €/m2.
  2. En 7 años (entre 2001 y 2007) el precio de la vivienda en Barcelona se duplicó (de hecho se multiplicó por 2,35). El nuevo precio de nuestro piso piloto pasó a ser de 378.400 €.
  3. En 7 años (entre 2007 y 2014) el precio de la vivienda en Barcelona bajó un 45% y se quedó, aproximadamente, a medio camino de la subida experimentada en los 7 primeros años del siglo XXI. Por tanto, nuestro querido piso tipo se vendería a 261.000 €, es decir, hoy ese piso que compramos en 2001, se podría vender por 100.000 € más (siempre y cuando estuviera en condiciones equiparables, claro).
  4. El precio de la vivienda ha aumentado en Barcelona entre 2001 y 2015 un 62,3%. Mejor no miremos lo que ha pasado entre medio…

Caída de los precios de los pisos

Analicemos lo que ha pasado entre 2004 y 2014 (por ser este segundo el último año completo del que disponemos). Los economistas hablan a menudo de ciclos económicos de 10 años. Yo no soy economista, pero el 10 es una cifra bonita, ¿verdad?

Evolución precio/m2 Barcelona 2004-2015

Vemos que una vivienda en Barcelona se vendía prácticamente al mismo precio en el último trimestre de 2014 que en el primero de 2004. Seguramente la diferencia está en que el precio anunciado respecto el precio final de la transacción era un poco menor hace 10 años, pero no estoy seguro porque inmobiliariamente, yo aún no había nacido. La incógnita que todos quisiéramos resolver es: ¿Qué pasará con el precio de los pisos en Barcelona a partir de ahora? Hagamos un zoom en el gráfico y veamos qué ha pasado en los dos últimos años:

Evolución precio/m2 Barcelona 2012-2015

Según los datos, el precio de la vivienda tocó fondo durante el tercer trimestre de 2013, por tanto, llevamos 6 trimestres seguidos de ascenso. Es un ascenso pequeño, pero constante y, en cierto modo, revelador. El optimismo que se respira en ciertos ambientes políticos y económicos puede influir en el estado anímico de vendedores, compradores y profesionales del sector.

Si algún factor ha influido en la reactivación de las ventas y en este modesto ascenso de los precios de los pisos, es la apertura del grifo de la financiación.

Los bancos están ansiosos por vender hipotecas, porque lo de vender seguros está muy bien, pero se gana más con las hipotecas. Por lógica keynesiana, la disponibilidad de financiación hace que la demanda de vivienda suba porque aumenta la masa crítica de potenciales compradores.

Y ahora sí, voy a responder sin rechistar y sin circunloquios las preguntas que te puedes estar planteando:

Veo un futuro inmobiliario

  1. ¿Subirán los precios de pisos en Barcelona? Creo que sí, que los precios seguirán subiendo. No soy capaz (y creo que nadie lo es) de pronosticar durante cuánto tiempo (quizás 10 años ;-), pero sí me atrevo a decir en qué precio medio del m2 se estabilizará en Barcelona. ¿Preparados? ¿Listos? ¡Ahí voy! Entorno a los 3.700 €/m2. Pronto en otro post te explicaré en qué se fundamenta mi atrevimiento, a no ser que me lapiden por haber dicho esto y se me pasen las ganas de escribir más. Una vez lleguemos a este punto, los precios deberían subir estrictamente en paralelo a la evolución general de los precios y no al margen, como ha sucedido en los últimos 15 años.
  2. ¿Es buen momento para comprar una vivienda? La respuesta es obvia. Lo es, siempre y cuando aceptes mi pronóstico. No obstante, creo que no existe ni existirá un momento óptimo para comprar una vivienda. No debes basar tu decisión sólo en el momento de mercado, que a mi entender es la pata más débil e impredecible del triángulo, sino que es mejor que enfoques la decisión en base a la naturaleza de tu necesidad y en tu situación financiera. Además, ya sabes que buscar piso es como buscar pareja...
  3. ¿Es buen momento para vender mi vivienda? Depende del motivo por el que vendas. Si lo haces para comprar otra vez, cualquier momento es bueno porque el precio de tu venta y el de la nueva compra será correlativo. Olvídate de ganar dinero vendiendo para volver a comprar, esto sólo lo conseguirás si vendes en una zona muy consolidada para comprar en una zona “nueva” o con potencial de revalorización. Si, por el contrario, si de tu venta depende la cancelación de una hipoteca de los años de precios cumbre (según el primero de los gráficos presentados), creo que es mucho mejor esperar a que se cumplan mis pronósticos. En ese momento deberás menos dinero al banco y podrás vender a un precio que te permitirá recuperar el máximo valor.

En resumen:

  1. Los precios de la vivienda subirán durante algunos años más, siempre y cuando no se produzca algún cataclismo sistémico, ya sea local o global.
  2. Si te planteas vender, más te vale hablar con Monapart ;D (o cualquier profesional de tu confianza que la toque un poco). Seguro que sacas algo de provecho de la conversación y al menos te ayudaremos a evitar estos errores comunes (Cinco razones por las que no se vende tu piso). Total, casi nunca decidimos basándonos en argumentos racionales…
  3. Si ignoramos los años del frenesí económico de nuestro país y hacemos una foto global de la evolución de los precios de la vivienda, podemos afirmar que el precio de la vivienda en Barcelona ha tenido una evolución razonable y coherente con el resto de los bienes de consumo. Un café en el año 2001 costaba unos 0,60€ (unas 100 pesetas, o 20 duros).  Actualmente en un bar cutre te puede costar 1,20€, por tanto mientras el café ha aumentado un 100%, la vivienda “sólo” ha aumentado un 62%.
  4. La vivienda es un bien de primera necesidad y jamás debería volver a ser objeto de especulación. 
Eduard Solé

Eduard Solé

Socio fundador. Director de alquileres y gestión patrimonial

Monapart Barcelona