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Sector Inmobiliario

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Para una nueva obra nueva (parte II)

NOTA introductoria: En este artículo no se hace distinción entre obra nueva correspondiente a edificación de nueva planta y obra nueva fruto de operaciones de gran rehabilitación.

En la primera parte de este artículo (Para una nueva obra nueva parte I) concluía resumiendo la situación:

(1) Ciudades como Barcelona ofertan un parque residencial con 70 años de antigüedad media.

(2) Esta vivienda está en el límite de lo que puede pagar una demanda creciente, resignada y residencialmente conservadora.

(3) Mientras, los productores de vivienda, constreñidos por las normativas y sintiéndose cómodos en un mercado poco exigente, replican una y otra vez el mismo edificio con pequeñas mejoras incrementales y ajustes estilísticos decididos por

(4) los arquitectos relegados al papel de asesores de imagen.

Y decía:

Se trata por tanto, de una combinación de factores socio demográficos, de equilibrio de oferta y demanda y de inercias sectoriales perniciosas. Todo juega a favor de que quien compra una vivienda no la exija mejor y más adecuada a su tiempo y necesidad de uso. Pero, ¿en qué exactamente se sustancia este “mejor y más adecuada a su tiempo y necesidad de uso”?

(Seguimos con la Parte II)

En mi opinión, en lo siguiente (por orden de relevancia):

1. Una vivienda absolutamente adaptada a la demanda para lo cual los productores de obra nueva deben dejar de promover sin preguntar al mercado qué quiere.

El hecho de que más del 50% de la promoción inmobiliaria en ciudades como Barcelona la desarrollen pequeños promotores o que el tamaño promedio de una promoción sea de entre 12 y 15 unidades dificulta la normalización de los estudios de mercado ad hoc. La profesionalización de los promotores, las herramientas de geolocalización de bases de datos y la presumible aparición de consultoras inmobiliarias especializadas anticipa una solución.

2. Una vivienda energéticamente eficiente y sana. Un tema que ya se ha tratado ampliamente y del cual solo añadiré que no debería ser un factor a decidir por la demanda en tanto que su aplicación es de interés público y global.

3. Una vivienda con el grado justo de tecnología aplicada de serie que deberá incorporar (1) la domótica que garantice su comportamiento eficiente y (2) la infraestructura que permita el despliegue del ecosistema de IoT.

4. Una vivienda con opciones de tenencia múltiples más allá de la propiedad y del alquiler, como la propiedad compartida, la propiedad temporal --ambas posibles en Catalunya desde 2015 [de las que ha hablado ampliamente el profesor Sergio Nasarre, director de la Cátedra UNESCO de vivienda de la Universitat Rovira i Virgili]--, el derecho de uso, el usufructo o alguna de las formulaciones de vivienda colaborativa.

Cada uno de los atributos constitutivos de lo que debería ser la nueva obra nueva --orientada a cliente, sostenible y sana, con la tecnología justa, multiaccesible-- merecerá en otro artículo futuro una reflexión de mayor calado.

Hasta ahora hemos hablado de dónde partimos y adónde nos dirigimos. Para ir de uno a otro sería necesario un plan estratégico que, a mi entender, deberían co-diseñar entre todos los grupos de interés. Por eso mismo, no me toca a mí decidirlo (¡ni sabría hacerlo!), pero llegados a este punto y en aras del debate, me arriesgaré a proponer la hoja de ruta de un “plan ideal” para la ciudad de Barcelona que interpele a cada uno de los actores que deberían formar parte de esta historia.

La secuencia de acontecimientos sería la siguiente:

1. Elección del momento adecuado del ciclo económico para garantizar que todo está en su lugar a finales de la fase de ajuste del ciclo.

2. Creación de suelo con “marca Barcelona” mediante la densificación por vía de (1) aumentos de altura reguladora máxima y techo edificable [aquí hay un debate interesante sobre este punto], y (2) la construcción de la Gran Barcelona [aquí una síntesis bien argumentada], la “ciudad densa y ciudad extensa” enunciada por Pasqual Maragall hace ya 30 años. Insisto en la idea de “marca Barcelona”, que entiendo como una marca paraguas bajo la cual se anidan todos los municipios, con atributos específicos con un filo y estrategia común.

[Barcelona y L’Hospitalet serían a la Gran Barcelona lo mismo que Volkswagen y Audi a Grupo Volkswagen].

3. Un Plan Municipal de Vivienda en virtud el cual, por ejemplo, el nuevo suelo puesto a disposición de las promotoras esté sujeto total o parcialmente a formas de tenencia alternativas. Esto puede complementarse con programas de codesarrollo público-privado de vivienda y parte de la necesidad de que los promotores acepten que parte de su negocio sea de “beneficio reducido”. [En este sentido merece la pena conocer el trabajo realizado por la promotora Omplim en la primera y segunda corona de Barcelona] y de que el Ajuntament de Barcelona entienda que ello está sujeto a la reducción del riesgo (aumento de la certidumbre política y normativa).

4. Creación de un instrumento/entidad para la promoción de nueva obra nueva en clave i+d+I: Promotores, APCE, COAPI, Ajuntament de Barcelona, escuelas de arquitectura y representantes de la industria de la construcción deben ponerse a trabajar de forma conjunta con una visión común a largo plazo. Tal vez exista ya una iniciativa parecida.

5. Desde un neto optimismo y la libertad que me otorga el papel, diré que si lo anterior fuera posible, lo demás --con permiso de Estados Unidos, China, Reino Unido, Siria, Irán, la ANC, VOX, Bertín Osborne, Bob Esponja, etcétera--, podría venir solo: El aumento de oferta y las nuevas formas de tenencia empujarían los precios a la baja → Aumentaría la capacidad de acceso a la vivienda, lo que a su vez reforzaría la demanda hasta encontrar un nuevo punto de equilibrio → Aumentaría la competencia entre promociones y promotores → Aumentarían los incentivos para perseguir una mayor especialización e innovación → Todo lo cual nos podría llevar, y con ello cierro este artículo, a los primeros especímenes de Nueva Obra Nueva que necesitamos.

José Luis Echeverría, Socio y Director de Monapart

José Luis Echeverría

Socio fundador. Director de ventas

Monapart Barcelona