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Sector Inmobiliario
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Para una nueva obra nueva (parte I)

[NOTA introductoria: En este artículo no se hace distinción entre obra nueva correspondiente a edificación de nueva planta y obra nueva fruto de operaciones de gran rehabilitación.]

Es posible que el paraguas sea el objeto que menos ha evolucionado desde su invención. La persona que teletransporta un electrón o va a la Luna y vuelve, u opera a corazón abierto de forma remota..., todos comprometen el 50% de la mitad superior del cuerpo a soportar una invención china del siglo II a.C. cuando llueve. No hay opción digna. Después viene la vivienda. Casi toda la vivienda es vieja, la ya vieja y la nacida vieja. Quiero hablar de esta última, la Vieja Obra Nueva.

Argumentaré de forma alternativa a la habitual sobre el problema de la vivienda -los especuladores, la demanda extranjera, el precariado, los millennials, etcétera- aunque no necesariamente opuesta a ésta. Pienso que se trata de una argumentación complementaria y no excluyente.

Creo que la obra nueva es vieja porque (por orden de relevancia):

  1. La demanda de vivienda tradicional tiene una salud de hierro. Recordemos cómo Steve Jobs vivía en esta casa de hobbit y de cómo hemos aprendido a habitar de nuestros padres y así, nuestra vivienda de adulto replica en parte (la mitad) la de infancia, siempre más vieja.
  2. En virtud del punto anterior, los fabricantes de vivienda -la oferta- no tienen incentivos para innovar, si no es en aquellos aspectos que afectan a su cuenta de resultados -tecnologías de producción y tecnologías de venta-, que son los que han adoptado en el mejor de los casos.
  3. Las ciudades más interesantes, aquellas que atraen el talento global y a las élites que tal vez (¡tal vez!) podrían estar abiertas a experimentar (y pagar) por tener una vivienda de nueva obra nueva, son ciudades “acabadas” con la casi totalidad de su edificación anterior a 1980. [La consola Atari 2600, un aparato electrónico con enbellecedor de madera, se lanzó en España en 1980].
  4. Las ciudades -estas ciudades- alojan al 55% de la población mundial, que crecerá hasta el 68% de cara a 2050. En un escenario de sobredemanda perpetua, la vivienda vieja (existente) ya está en el límite de precio o renta que la demanda puede pagar. [La “I” de innovación no es otra cosa que la viabilidad comercial del “i+D”. ¿Quién la paga?]
  5. Las normativas -este es el argumento favorito de los promotores- de la edificación, de habitabilidad y urbanística son cada vez más restrictivas y dificultan la innovación. [Pero, ¿no es así en cualquier industria? Sectores como automoción, alimentación, moda… innovan continuamente a pesar de estar fuertemente regulados.]
  6. Los arquitectos de la academia llevan mil años pretendiendo innovar moviendo cosas para “flexibilizar” la vivienda. Una versión horizontal y por turnos del mito de Sísifo.

Nueva obra nueva

Resumiendo:

(1) Ciudades como Barcelona ofertan un parque residencial con 70 años de antigüedad media.

(2) Esta vivienda está en el límite de lo que puede pagar una demanda creciente, resignada y residencialmente conservadora.

(3) Mientras, los productores de vivienda, constreñidos por las normativas y sintiéndose cómodos en un mercado poco exigente, replican una y otra vez el mismo edificio con pequeñas mejoras incrementales y ajustes estilísticos decididos por

(4) los arquitectos relegados al papel de asesores de imagen.

Se trata por tanto, claro, de una combinación de factores sociodemográficos, de equilibrio de oferta y demanda y de inercias sectoriales perniciosas. Todo juega a favor de que quien compra una vivienda no la exija mejor y más adecuada a su tiempo y necesidad de uso. Pero, ¿en qué exactamente se sustancia este “mejor y más adecuada a su tiempo y necesidad de uso”?

José Luis Echeverría, Socio y Director de Monapart

José Luis Echeverría

Socio fundador. Director de ventas

Monapart Barcelona