Okify pregunta a líderes del sector inmobiliario sobre la Nueva Ley de Vivienda
Mikel Sanzol, cofundador de Okify, entrevista a algunos de los líderes más destacados del sector inmobiliario, entre ellos Eduard Solé, socio y COO de Monapart, que nos aportan una visión única sobre los puntos clave de la reciente Ley de Vivienda y su impacto en el mercado inmobiliario.
Los puntos más relevantes de la nueva ley de vivienda
Gerard Espuga, abogado y socio en Beta Legal: "Algunas de las novedades legales previstas por la Ley por el derecho a la vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo) requieren para su aplicación de la intervención de otras Administraciones con competencias en materia de vivienda, como son las Comunidades Autónomas, por lo que su aplicación íntegra dependerá de la zona de España dónde radique el inmueble.
Otros aspectos para aquellos profesionales que ejercemos en la Comunidad Autónoma de Cataluña no son nuevos, como las zonas tensionadas, la limitación de la renta y el concepto de Gran tenedor, dada la normativa en la materia que se lleva aprobando los últimos años.
Por lo que yo destacaría como principales novedades de la norma las siguientes:
- La obligación del titular de vivienda que se ubique en zonas tensionadas de colaborar con la Administración facilitando información sobre el uso de la misma.
- La obligación de facilitar determinada información y documentación a los compradores/arrendatarios antes de la entrega de cantidad alguna (reserva).
- No poder cobrar honorarios de intermediación a los inquilinos por el alquiler.
- Añadir una prórroga extraordinaria de 1 año, una vez cumplidos los plazos legales, para los inquilinos en situación de vulnerabilidad cuando los propietarios son grandes tenedores.
- Añadir una prórroga extraordinaria de hasta 3 años en las zonas tensionadas.
- La fijación de las actualizaciones de las rentas en los contratos vigentes.
- La inclusión de requisitos de admisibilidad en las demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una vivienda, con la acreditación de la situación de vulnerabilidad del ocupante y una conciliación/mediación previa, cuando el propietario sea gran tenedor.
- Y la inclusión de un escalado de beneficios fiscales para fomentarlos nuevos contratos de arrendamiento de vivienda."
Las pequeñas inmobiliarias frente a la nueva ley de vivienda
Eduard Solé, socio y COO de Monapart: “El miedo principal de muchos agentes tiene relación con el cobro de los honorarios al arrendador. Hasta la entrada en vigor de la nueva ley, en la mayoría de las CCAA de España solo se facturaban honorarios al inquilino, que tenía que asumirlos, a pesar de que el servicio del agente lo contrataba el propietario de la vivienda. No obstante, que algunos agentes tengan miedo a la hora de defender su servicio y el precio de este, no significa que la situación anterior fuera justa. De hecho, a mi entender, era totalmente irregular que el arrendatario tuviera que pagar por un servicio contratado por el propietario.
Creo que la nueva ley impone una práctica mucho más razonable, de modo que mi recomendación para las pequeñas agencias es que no tengan miedo a ofrecer una tarifa adecuada para sus servicios. Cuando un cliente no está dispuesto a pagar por un servicio, significa que no le da valor y, por tanto, que es un servicio con muchos vises de fracaso. Además, sugiero que sean creativos a la hora de enfocar su servicio a todos los niveles.”
La influencia de la nueva ley de vivienda en la oferta y demanda de viviendas de alquiler
Gustavo López Pecho, COO de API Cataluña: “En mi opinión, el tope al alquiler y la inseguridad jurídica generada por el cambio de normativa en cuanto a los desahucios por impago, sólo conllevará que cada vez hayan más propietarios que no se arriesguen a poner su propiedad en alquiler, por tanto, ante una bajada del número de inmuebles en el mercado, el precio para el alquiler de los inmuebles, de los propietarios que sí se arriesgan será mayor, agudizando más el problema que tenemos actualmente.
Es evidente que tenemos que ayudar a los ciudadanos que tienen problemas con el acceso a la vivienda, pero no a costa del sector privado, como hacen siempre las administraciones. Les sale más barato fastidiar a los propietarios que hacer una política de vivienda digna para los próximos 25 años y solucionar el problema de una vez por todas."
La prohibición de repercutir los gastos de gestión inmobiliaria al inquilino de la nueva ley de vivienda, ¿cómo afectará a propietarios y agencias inmobiliarias?
Lorena Andrea Zenklussen, CEO de Comprar Casa España: "Desde Comprarcasa consideramos que esta limitación puede tener un impacto sustancial en aquellas agencias inmobiliarias muy centradas en el mercado del alquiler y aquellos inquilinos que llegaban a los profesionales inmobiliarios para un servicio de búsqueda o personal shopper. Nuestra experiencia y labor en representación, nos lleva a apostar por el servicio de gestión integral del alquiler para propietarios, buscando darles al igual que a inquilinos, información, transparencia y consejo experto, dentro del nuevo marco que la ley impone.”
La definición de "grandes tenedores" y su impacto en el mercado
Kastor del Olmo, COO de Nester: “La verdad es que esta nueva definición que a nuestro parecer se trata de un “parche” no soluciona el problema de la vivienda que vivimos en este país. Se trata de una solución cortoplacista que no tiene en cuenta las propias dinámicas del mercado. Se trata de una medida cuyo impacto ya se está notando, pues genera inseguridad jurídica y dudas a pequeños y grandes propietarios quienes ante esta situación retiran sus inmuebles del mercado en busca de mayor claridad u otras alternativas que no dan solución a la falta de vivienda.
Al final, creo que se están tomando referencias erróneas: ¿qué separa alguien que tiene 4 pisos a uno que tiene 5? Los que tienen 4 no forman parte del problema pero los que tienen 5 sí? Creo que no deberíamos fijarnos en la cantidad sino buscar soluciones que faciliten que el que tiene 4, 5 o 10 tenga incentivos para alquilar esos pisos y ponerlos a un precio accesible para todos.”
Las medidas para regular los desahucios de la nueva ley de vivienda. ¿Cómo impactan en propietarios e inquilinos? ¿Qué papel juega el seguro de impago de alquileres?
Luis Cuervo, CEO de DAS: "La nueva Ley de Vivienda trae consigo numerosas medidas con un impacto directo tanto en propietarios como en inquilinos. Pensadas para la protección de los inquilinos en situación de vulnerabilidad, pequeños y grandes propietarios de inmuebles ahora tienen que hacer frente a nuevas obligaciones a la hora de presentar la demanda para recuperar la posesión de sus propiedades. Aunque los trámites son distintos para unos y otros, su implantación supone una dilatación de los procedimientos de desahucio. Desde DAS Seguros, como compañía especialista en protección legal, continuamos estudiando la forma óptima de cumplir con estos nuevos requisitos reduciendo, a su vez, el impacto a los propietarios.
Con el sentimiento de inseguridad e indefensión creciendo entre los propietarios y la actual inestabilidad política que hace prever que va a continuar, es fundamental el papel que juegan las compañías especialistas y reguladas como las aseguradoras en el mercado inmobiliario. Con soluciones como el seguro de Impago de Alquiler, los propietarios encuentran una solución que vela por sus intereses y los de su propiedad. Una protección que lleva a los propietarios a mantener sus propiedades en el mercado - ya tensionado antes de la aprobación de la nueva Ley -, evitando una contracción del mismo.”
