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Sector Inmobiliario

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Oferta y demanda de servicios inmobiliarios

Este post pretende poner sobre la mesa y combinar una serie de datos para evidenciar que no hay suficiente demanda de servicios inmobiliarios como para sostener la oferta existente de agencias o agentes.

Oferta y demanda de servicios inmobiliarios en España

He tomado información de 2013 porque es la última que cuenta con datos en el INE y con información contrastada en otros recursos. Puesto que se trata de tener un orden de magnitud que evidencie una realidad, he creído razonable asumir que el aumento de las ventas en 2014 y 2015 también ha ido acompañada de un número creciente de agentes inmobiliarios, y que en esencia el escenario es el mismo. Por favor, mirad con detalle la tabla que os adjunto a continuación, publicada hace un año en Idealista:

Gráfica de distribución de transacciones del mercado inmobiliario en 2013

Se trata de un estudio de Solvia que identificaba quién y cómo se habían producido las 300.349 transacciones de vivienda ocurridas en 2013.

Me interesa que os quedéis con las tres columnas de la derecha y que me acompañéis en este razonamiento: Si asumimos que de las 126.000 viviendas vendidas entre particulares el 25% (1) de ellas fueron operaciones FSBO (sin agentes de por medio), y que de las 126.000 vendidas por la banca el 75% (2) fue vendida por agentes inmobiliarios autorizados, entonces el total de viviendas vendidas en toda España en 2013 por agentes inmobiliarios fue de 189.000.

Bien, ahora la pregunta es: “... Pero, ¿cuántos agentes inmobiliarios había en España para vender estas viviendas?” Y la respuesta está en los códigos CNAE (Clasificación Nacional de Actividades Económicas) 6831 (agentes de la propiedad inmobiliaria) y 6832 (gestores y administradores de la propiedad inmobiliaria) y en las bases estadísticas del INE, que nos indican que en 2013 había en España 70.713 personas ocupadas en estas actividades económicas y que de una u otra forma están integradas en las 32.000 empresas (agencias) inmobiliarias que figuran registradas en ese año.

Si hacemos números y dividimos 189.000 operaciones entre las 70.713 personas  --¡Las que figuran inscritas!-- ocupadas en el sector de la intermediación y gestión inmobiliaria obtendremos (no lloréis) una ratio de 2,67 viviendas vendidas por persona y año.

¿Y esto es mucho o poco? Pues veamos: Si el precio medio de la vivienda en España rondaba en 2013 los 1.700€/m2, calculamos una superficie promedio de 80m2 y unos honorarios de intermediación del 3,5% (3), entonces el importe total de los honorarios facturados repercutidos por persona ocupada en el sector en todo 2013 fue de 12.709€. Es decir, muy muy poco.

Y ahora descontad seguridad social y/o autónomos, alquileres, suministros, material de oficina, coste de portales inmobiliarios, amortización de equipos… Y finalmente tened en cuenta que en estricto Principio de Pareto hay una alta probabilidad que el el 20% de los agentes --entre ellos los de Monapart-- esté cerrando el 80% de las operaciones.

¿Hay alguien que aún crea que este sector no necesita regulación?

NOTAS:
1. Este 25% es una asunción basada en el estudio realizado para la UCI por parte de la consultora GFK en el cual se afirma que el 25% de la población no contaría con los servicios de una agencia inmobiliaria.
2. Este 75% está basado en la asunción de que una parte de las ventas de vivienda generadas por los bancos está realizada por personal propio (directores de oficina o equipo comercial propio) y que aquellas operaciones de venta realizadas por agentes autorizados están remuneradas a honorarios inferiores al 3%. Considero que se trata de una estimación prudente.
3. Asumiendo que en la mayoría del territorio se trabaja con honorarios de entre el 3% y el 4%.

José Luis Echeverría

Socio fundador. Director de ventas

Monapart Barcelona