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Sector Inmobiliario
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La presión del alquiler vacacional en Palma y la nueva Ley de Turismo

En los últimos tiempos, el mercado del alquiler tradicional está acusando una fuerte presión provocada por una escasa oferta que no puede digerir la gran demanda existente. Este fenómeno es especialmente intenso en ciudades como Palma (sobretodo en el centro) y Eivissa, y concretamente en viviendas con una renta media y una calidad aceptable.

Una de las causas de este fenómeno se atribuye al estallido del alquiler turístico o vacacional. Muchos propietarios han visto en el alquiler a corto plazo un aumento de las rentas en relación al tradicional alquiler, sacando así del mercado convencional un gran número de propiedades que ya no se ofertan como de larga estancia. Esta práctica, autorizada por ley en unifamiliares y adosadas, se está desarrollando de forma muy intensa también en viviendas situadas en edificios plurifamiliares, a pesar de estar prohibida dicha actividad. Esta cuestión, junto a la zonificación territorial de las Illes Balears que debe definir en qué zonas está autorizado el uso vacacional, y el debate sobre cómo limitar mediante un techo real de plazas turísticas el crecimiento de dicha actividad, son el caballo de batalla del Govern, Consell y corporaciones municipales, así como tema de actualidad diario con el ruido de fondo del exceso de presión turística que se soporta en la comunidad.

Mapa de calor del turismo en España

Después de casi dos años de trabajo, el pasado martes 19 de julio se aprobó en el Parlament la modificación de la Ley 8/2012 del Turismo de las Illes Balears. Diferentes puntos de vista entre los miembros que conforman y sustentan el Govern sobre algunos de los artículos más polémicos provocó una sesión plenaria con final un tanto esperpéntico ya que se dejó en un limbo de alegalidad la propuesta estrella que debía regular de forma definitiva la problemática del alquiler turístico en edificios plurifamiliares. Ahora, y para que el verano no pase por encima de esta decisión (tanto a nivel práctico como político), se deberá regular por Decreto Ley dicha situación.

Las preguntas son: ¿Por qué se ha llegado a este extremo? ¿Cuáles son las causas que han convertido al alquiler turístico en el chivo expiatorio del sector? ¿Volverá el alquiler tradicional a tener su peso específico en el mercado inmobiliario de las Illes Balears? Para encontrar una respuesta, hay que fijarse en la situación actual. A día de hoy, la sociedad de las Illes Balears tiene una sensación de presión turística que, en algunos casos, llega a ser asfixiante. Medios de comunicación, movimientos asociacionistas y ciudadanos en general expresan este malestar. En una comunidad con un territorio acotado y un frágil equilibrio medioambiental, la situación actual se antoja como el resultado de un exceso de éxito con tintes de cierto descontrol. Un éxito que se persiguió desde el inicio. De todos es sabido que el turismo es el gran motor económico de las Illes Balears. Desde su despertar allá por los años 50 toda la actividad económica se ha desarrollado, en menor o mayor medida, alrededor de este fenómeno. Su evolución ha sido progresiva y controlada a lo largo de los años, siempre con la intención de aumentar el número de visitantes y de consolidar este destino dentro del circuito internacional. Lejos quedan las celebraciones de la llegada del turista “un millón” de la temporada de los años 60 (con obsequios y estancias pagadas para los afortunados). El año 2010 llegaron 8.7 millones de turistas, el 2014 13.5 millones, y el año pasado 15.3 millones. ¿Hay un límite? ¿Dónde debería situarse?

Tourists Go Home

Una combinación de factores ha propiciado que en los últimos años la llegada de turistas se haya disparado. Entre ellos, y de forma no limitativa, destacan:

• La coyuntura de tensión geopolítica que ha afectado a diferentes zonas de la cuenca del mediterráneo, consideradas destinos competidores del nuestro, con el consiguiente trasvase de los turistas “prestados” a nuestro territorio.

• La consolidación de los puertos de las Illes Balears, y en especial el de Palma, como uno de los destinos preferidos del turismo crucerista. En el año 2015, llegaron 1.6 millones de turistas en barco al puerto de Palma, y el 2016 tuvo puntas diarias que llegaron a ocho cruceros con 22.000 turistas a bordo.

• La explosión del fenómeno del alquiler turístico. La facilidad que supone la publicación de la vivienda en plataformas como Airbnb o Homeaway ha disparado la oferta de este tipo de alojamientos, llegando a situarse en números que compiten con el parque de plazas turísticas de los establecimientos tradicionales.

Pero, ¿será infinita esta escalada de visitantes? Hay algún indicador que empieza a poner límite a dicho crecimiento. El último informe del BBVA Research “Observatorio Regional España 3T17”, aunque sigue indicando que Balears es una de las cinco comunidades que liderará el crecimiento económico en el año 2017 gracias, sobre todo, a la fortaleza de la actividad turística y de la construcción, también prevé que de cara al 2018 se produzca una posible desaceleración del turismo, provocado por una recuperación progresiva de los mercados competidores y por la aparición de problemas de saturación en temporada alta después de cuatro o cinco años de fuertes crecimientos en la llegada de visitantes.

Alquiler vacacional en Palma y la nueva Ley del Turismo

Si esto se produce, habrá cierto alivio en la presión turística, pero ello no debe servir de excusa para no afrontar los problemas que pueden volver a aparecer en cualquier momento hasta convertirse en crónicos. La situación actual debe servir para poder repensar y planificar cómo queremos que sea el turismo que nos visite en los próximos años. Seguramente, una mejora en la calidad y en los servicios turísticos, con la renovación y modernización de la planta hotelera, sería imprescindible para poder asegurar un turismo de mayor calidad (esto ya lo propuso la ley 8/2012). Pero al mismo tiempo, debería enfocarse desde un punto de vista integrador, sin cargarle toda la responsabilidad de la masificación, la cuestión del alquiler turístico.

Hay que regular el alquiler turístico para no incurrir en una clara competencia desleal con los servicios turísticos tradicionales. Pero también hay que tener en cuenta que el alquiler vacacional, bien gestionado, aporta alicientes interesantes.

Es evidente que es una práctica que hay que regular, y que debe realizarse de forma legal y con todas las autorizaciones pertinentes, ya que si no se incurre en una clara competencia desleal con los servicios turísticos tradicionales. Pero también hay que tener en cuenta que el alquiler vacacional bien gestionado aporta alicientes interesantes: aglutina un tipo de visitante que, por los motivos que sean, no gusta de estar en hoteles, sino que prefiere integrarse en la ciudad como un residente más durante unos días; aporta un aumento del consumo en el sector servicios de alrededor (supermercados, restaurantes,...), y además ayuda a desestacionalizar la temporada turística. La administración deberá tener en cuenta también en la regulación de dicha actividad que, a día de hoy, supone una fuente de ingresos no solo de empresas profesionales dedicadas al sector, sino, y mucho más importante, de familias a las que supone una renta con la que complementan sus ingresos mensuales. Conocidos son los casos de personas que, al quedarse sin trabajo durante los años duros de la crisis, obtuvieron los ingresos necesarios alquilando su residencia.

Como ya se ha indicado al principio, el problema legal no está en las viviendas unifamiliares o adosadas, sino en los edificios plurifamiliares, y sobretodo en los situados en zonas céntricas de los núcleos urbanos. Y es precisamente en estas viviendas donde los visitantes más urbanitas quieren alojarse. Habría que reflexionar sobre si la prohibición taxativa en estas zonas es la solución, ya que seguramente la oferta buscará mecanismos para poder ajustarse a la demanda. Posiblemente habría que buscar mecanismos que permitieran dicha oferta marcando unas reglas de juego que no fueran incumplibles pero sí que obligaran al comercializador a seguir una serie de pautas: declarar la actividad, cumplir con la norma sectorial y de seguridad, obtener el beneplácito de una parte sustancial de la comunidad, y marcar unos topes de viviendas vacacionales por edificio y barrio.

La situación actual debe servir para poder repensar y planificar cómo queremos que sea el turismo que nos visite en los próximos años. Seguramente, una mejora en la calidad y en los servicios turísticos, con la renovación y modernización de la planta hotelera, será imprescindible para asegurar un turismo de mayor calidad.

Regular de forma ordenada y equitativa el parque existente de viviendas vacacionales obligará a los propietarios que no cumplan con la ley a tener que sacarlas de nuevo al mercado del alquiler tradicional de larga estancia, consiguiendo de esta forma volver a equilibrar de forma paulatina la balanza entre oferta y demanda que ahora se encuentra tremendamente resentida.