Sector Inmobiliario

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Inversión inmobiliaria: nociones básicas

Aunque la inversión en vivienda no requiere conocimientos tan profundos como muchos productos financieros de los que hay en el mercado, toda inversión requiere una gestión, y de cómo sea ésta va a depender la evolución del valor de la vivienda. Muchos son los factores a tener en cuenta. A continuación mencionamos algunos y destacamos la necesidad de analizar las repercusiones que el paso del tiempo tiene sobre la vivienda.

Uno de cada tres pensionistas cobra por debajo del umbral de la pobreza según un informe realizado por GESTHA (Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda) a partir de datos de la “Estadística del mercado de trabajo y pensiones en las fuentes tributarias de 2016” que elabora la Agencia Tributaria (AEAT).

Fuente: EuropaPress.es

Es evidente que a todos nos preocupa la jubilación, más aún en estos tiempos en los que se pone en duda la revalorización de las pensiones acorde al incremento de los precios y hasta la existencia de recursos para garantizar su pago en los años venideros. Como dice Jesús Sánchez-Quiñones, Director General de Renta 4 Banco, “el poder adquisitivo de las pensiones en los próximos veinte años va a descender". Así pues, quien desee mantener cierto nivel de vida al llegar a la jubilación, debe tener clara la necesidad de complementar su futura pensión --cada vez más orientada al sustento básico-- con otras fuentes de ingresos.

Generar ahorros y ponerlos a trabajar para que crezcan. Esto es lo que recomienda cualquier manual de gestión financiera para crearse un patrimonio que nos garantice una cómoda jubilación. La cuestión es: ¿En qué invertir para conseguir este objetivo?

En el espectro financiero hay multitud de alternativas para conseguir el ansiado milagro de “la multiplicación de los panes y los peces”. Los archiconocidos depósitos ofrecen unas rentabilidades limitadísimas y están concebidos más como herramientas de inversión a corto plazo, por lo que no son la mejor opción para el objetivo de asegurar una buena jubilación.

Otras opciones son los fondos de inversión, las acciones cotizadas en el mercado de valores, los ETFs, los planes de pensiones, los fondos indexados, etc. En la mayoría de ellos es necesario disponer de cierta cultura financiera para evitar sobresaltos, ya sea durante el periodo de vida de la inversión o en el momento de su recuperación.

La compra inmobiliaria es una de las opciones preferidas por los españoles para generar patrimonio.

La compra inmobiliaria es una de las opciones preferidas por los españoles para invertir a largo plazo. [Lee este post sobre ¿Por qué sigue habiendo inversores en ladrillo?]. De hecho, la mayoría de las familias viven en una casa de su propiedad y muchas son también las que invierten en otra vivienda, ya sea para utilizarla como segunda residencia, para destinarla a alquiler… en cualquier caso, para generar patrimonio. [Mira estos consejos sobre Cómo reformar un piso para ponerlo en alquiler].

Ahora bien, la inversión inmobiliaria, como cualquier otra, necesita de una cierta gestión. En estos años pasados hemos aprendido que el precio de la vivienda no siempre es ascendente. En líneas generales está unido a los designios de los ciclos económicos y, por supuesto, a los del sector financiero. Pero, además, todo propietario debería saber que hay una serie de factores que afectan de forma específica al producto en el que ha decidido invertir, como por ejemplo:

Exceso de personalización: los cambios en una vivienda deben realizarse pensando en la heterogeneidad del futuro comprador, por lo que conviene no materializar cambios demasiado personales. ¡Que a nosotros nos encante un determinado estilo no significa que vaya a gustar a los demás!

Plaza de aparcamiento: hoy en día que la vivienda incluya una plaza de aparcamiento es una comodidad a la que muchas personas no pueden renunciar y desestiman una posible compra si no puede hacer la compra conjunta de vivienda y plaza en una misma edificación.

Mantenimiento permanente: conviene ir subsanando los pequeños desperfectos que van surgiendo en la casa para evitar que se acumulen y conlleve un deterioro más costoso de reparar. ¡Más vale prevenir que curar!

El entorno: lo que rodea a una vivienda afecta a su valor final. A esto se le denomina “principio de regresión” e implica que, ante dos viviendas de iguales características y calidades, una ubicada en una zona de viviendas similares y la otra en un área con viviendas de peor calidad, la segunda se venderá a un precio inferior que la primera.

La lista de factores que afectan al valor de la vivienda es larga y el propietario debe permanecer atento a ellos para tomar decisiones que protejan su inversión: adquirir una plaza de aparcamiento junto a la vivienda; no permitir a un inquilino que haga reformas demasiado personalizadas en la casa; actualizar las terminaciones de la vivienda de forma paulatina para evitar su desactualización o incluso plantearse la venta de la vivienda si los cambios en el barrio pueden implicar depreciación en el valor de la casa. De todos estos factores, vamos a centrarnos en uno: la antigüedad de la vivienda.

Llega un momento en la vida de la vivienda en el que su valor pasa a ser decreciente porque sus calidades constructivas están desfasadas con respecto a las nuevas construcciones.

Que la compra de una vivienda determinada pueda considerarse una buena inversión hoy no significa que vaya a ser así siempre. Dicho de otra forma: la curva que refleja el valor de una vivienda no es una línea ascendente de forma permanente, en la mayoría de los casos se trata de una representación tipo Campana de Gauss. Independientemente del ciclo económico y de las crisis que puedan producirse, llega un momento en la vida de la vivienda en el que su valor pasa a ser decreciente porque sus calidades constructivas están desfasadas con respecto a las nuevas construcciones. Y qué decir de terminaciones como el tipo de suelo, el acabado de las paredes, las piezas sanitarias o el mobiliario de cocina. Aunque sea solo por una cuestión estética, el paso de los años resta actualidad y, por tanto, valor a la inversión. Por no hablar de elementos más funcionales que aportan un grado importante de confort a la vivienda: Que la carpintería exterior sea de calidad y actual va a derivar en el aislamiento acústico y térmico de la casa; que la vivienda disponga de un sistema de calefacción es importante pero no lo es menos que su funcionamiento sea eficiente y acorde a las tendencias energéticas del momento, por ejemplo.

Incluso llega un momento en el que se cataloga a las viviendas como obsoletas por no proporcionar una serie de comodidades que han pasado a ser exigencias irrenunciables para cualquier potencial comprador. Además, el fuerte proceso de cambio tecnológico en el que estamos inmersos hace que estos plazos temporales se estén acortando considerablemente. En los próximos años la domótica se va a implementar de forma generalizada en la construcción de nuevas viviendas. Esta situación debe mantener en alerta a muchos propietarios (inversores, al fin y al cabo) para considerar si es momento de tomar decisiones: realizar un mantenimiento de la casa, invertir para actualizar las calidades o incluso plantearse la venta antes de que avance el grado de obsolescencia.

La compra de una casa es una inversión que puede garantizar un buen futuro siempre que no se dedique solamente a dejar pasar el tiempo. Conviene analizar el momento del ciclo de vida en el que se encuentra el patrimonio inmobiliario y valorar qué decisiones son las más adecuadas. 

Llegado este punto una pregunta lógica debe ser: ¿tiene sentido vender una vivienda para comprar otra? Evidentemente no se puede generalizar y cada caso en particular puede requerir una forma distinta de proceder. No obstante, desde un punto financiero, la rotación es una práctica habitual y recomendable en muchos sectores de actividad y productos de inversión. Pasado un cierto tiempo se procede a vender, se recogen beneficios y se realiza otra inversión que en el caso de la vivienda, resulte más actual y esté preparada para aguantar el paso de los próximos años.

Si, además, la vivienda que se está vendiendo es la vivienda habitual es posible beneficiarse de una exención fiscal si se adquiere una nueva, también habitual, en el plazo máximo de dos años. La ley protege de esta forma a aquellas familias que necesitan cambiar de vivienda cuando la familia crece, cuando cambian de trabajo y esto implica un cambio de ciudad o cuando los hijos se hacen mayores y ya no se precisa tanto espacio. Más aún, si al vender la vivienda habitual se superan los 65 años de edad, desaparece la obligación de abonar impuestos se vaya a reinvertir o no lo ganado.

Así que, se puede afirmar que quien tiene una casa tiene un tesoro… ¡Si lo gestiona adecuadamente! La compra de una casa es una inversión que puede garantizar un buen futuro siempre que no se dedique solamente a dejar pasar el tiempo. Conviene analizar el momento del ciclo de vida en el que se encuentra el patrimonio inmobiliario y valorar qué decisiones son las más adecuadas. Y, es que, ¡hasta el buen vino se acaba echando a perder con el tiempo!

Juan Carlos Alfaro - Monapart Albacete

Juan Carlos Alfaro

Socio y Director

Monapart Albacete