Sector Inmobiliario

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El mercado de alquiler en Barcelona y su complejidad

En la ciudad de Barcelona se formalizaron en 2017 unos 50.000 contratos de alquiler.

El día que escribo este artículo hay anunciadas en Idealista unas 11.000 viviendas. Si eliminamos los anuncios duplicados, podríamos estimar que actualmente hay anunciadas unas 10.000 viviendas únicas en alquiler.

En Barcelona, el mercado de alquiler es grande y ultra-mega-atomizado tanto en lo que se refiere a las agencias inmobiliarias que lo operamos, como la propiedad de las fincas que lo conforman. Por ese motivo, su comportamiento es tan complicado de monitorizar, modular y consumir.

En Barcelona, el mercado de alquiler es grande y ultra-mega-atomizado tanto en lo que se refiere a las agencias inmobiliarias que lo operamos, como la propiedad de las fincas que lo conforman.

Monapart Barcelona es una agencia con aspiraciones en el ámbito del alquiler, pero a día de hoy nuestra cuota de mercado es del 0,12%, lo cual, por un lado, es una buena noticia, pues tenemos mucho por crecer, pero por otro, es una mala noticia, porque nuestra capacidad de influir es mínima. No obstante, tenemos una idea clara sobre cómo debería ser un mercado de alquiler debidamente operado para conseguir la plena satisfacción de todos sus participantes.

Atendiendo a los siguientes factores que afectan al comportamiento de una vivienda en el mercado, esbozamos una posible clasificación del mercado de alquiler:

Por duración del contrato: Alquiler de largo plazo, temporada, turístico.

Por zona.

Por uso: familia con hijos, pareja, piso para compartir...

Por atributos: vistas, dimensión, distribución, edificio, terraza, zonas comunes...

Por prestaciones, distinguiendo dos tipos:

Soft:  aquellas que se pueden modificar con una inversión pequeña, como por ejemplo los electrodomésticos o el mobiliario.

Hard: aquellas que requieren más inversión, como modificar los acabados, la climatización o incluso la distribución.

Teniendo en cuenta que Monapart opera fundamentalmente en el mercado residencial de largo plazo, es decir, la vivienda de primera necesidad, lo realmente relevante para nuestros clientes es la relación y el equilibrio entre los factores de zona, uso, atributos y prestaciones, que son los que acaban determinando el precio óptimo y, por tanto, la rentabilidad de la vivienda para su propietario.

En la vivienda de primera necesidad, lo relevante para la rentabilidad del alquiler para el propietario es la relación y el equilibrio entre los factores de zona, uso, atributos y prestaciones, que son los que acaban determinando el precio óptimo.

¿Qué diferencia hay entre atributos y prestaciones?

Esta distinción, de cosecha propia Monapart, nos sirve para ayudar a entender qué factores impactan en la valoración, el tiempo de comercialización, la coherencia entre la vivienda y el tipo de inquilino deseado o la rentabilidad. Está claro que sobre los atributos no podemos intervenir. En cambio, sobre modificar o mejorar las prestaciones nos ayudará a encontrar el equilibrio óptimo entre la renta, el uso y la duración del contrato deseados.

¿Qué podemos hacer los agentes para asesorar mejor a los propietarios de viviendas que forman parte del mercado residencial de largo plazo?

  • Valorar con precisión, aportando datos de mercado y nuestra experiencia. Así podremos determinar el precio adecuado para que la vivienda esté en el mercado el mínimo tiempo posible, pues cada mes perdido es una pérdida irrecuperable. Para conseguir este objetivo es necesario analizar adecuadamente el mix de zona, uso, atributos y prestaciones de la vivienda que queremos insertar en el mercado.
  • Asesorar adecuadamente al propietario sobre cómo adecuar y presentar el piso. Hay viviendas que envejecen mal (estéticamente) y los electrodomésticos y las instalaciones pierden funcionalidades con el tiempo. Hay que invertir en ellas para actualizar las prestaciones. No podemos pretender alquilar el mismo piso de hace 15 años a un precio más alto sin actualizarlo adecuadamente. No se trata de poner una vivienda en alquiler a un precio menor porque las prestaciones están obsoletas, sino de invertir en esa vivienda para adecuarla a las exigencias del mercado actual. Lee este post sobre Cómo reformar un piso para ponerlo en alquiler.
  • No dar falsas esperanzas al propietario ni participar de quimeras. Hay muchos agentes que sobrevaloran una vivienda para captar producto y seducir al cliente propietario. Los hay que aceptan poner la vivienda al precio que quiere el propietario (y al cual no sabemos cómo ha llegado) sin poner en valor su opinión profesional. Si en lugar de agentes fuéramos médicos... ¡nos hartaríamos de matar pacientes! Ante estas situaciones, ¿no sería mejor y más ético rechazar al propietario que pretende alquilar su piso a un precio que sabemos inalcanzable? Y si tenemos dudas, ¿no sería mejor ofrecer una estrategia de precio que nos permita empezar por la aspiración más elevada e ir corrigiendo a la baja hasta que la demanda (que es muy inteligente) traccione? Y para los agentes que sobrevaloran para captar clientes, ¿estáis seguros de que no estáis perdiendo el tiempo mientras jugáis al peligroso juego de dar falsas expectativas?
  • Poner anuncios de buena calidad en los portales inmobiliarios (tan obvio como poco común): buenas fotos e información precisa y completa sobre la vivienda.
  • Responder los leads, ¡todos! Ni una sola petición de información vía llamada o email tiene que quedar sin respuesta. Hay muchos agentes que no responden… Entiendo que a veces se hace difícil responder los 50 leads que podemos recibir un lunes por la mañana por un piso de alquiler y no creo que tengamos la obligación de responderlos todos por teléfono. Lo mínimo que podemos hacer es enviar un e-mail aportando información adicional, como por ejemplo las condiciones del contrato de arrendamiento. Eso permitirá al usuario decidir si quiere o no concertar una visita y a nosotros que filtremos más y consigamos trabajar de forma optimizada, de manera que nadie pierda el tiempo. Un win-win total.

No se trata de poner una vivienda en alquiler a un precio menor porque las prestaciones están obsoletas, sino de invertir en esa vivienda para adecuarla a las exigencias del mercado actual.

Los agentes inmobiliarios no tenemos la capacidad para regular los precios, ni incrementar el parque de vivienda disponible, pero sí tenemos capacidad para que la experiencia de las personas que busquen vivienda de alquiler sea un poco más agradable y transparente. También podemos contribuir a hacer pedagogía entre los propietarios particulares (que son la mayoría) para que aumente la calidad de las viviendas (porque durante mucho tiempo sólo ha aumentado el precio).

En Monapart tenemos muchas más ideas sobre cómo mejorar el mercado de alquiler residencial, pero para llevarlas a cabo necesitaríamos más cuota de mercado y, seguramente, algún inversor que nos ayude a crear las herramientas necesarias. Lo que tenemos actualmente es un servicio de gestión de alquileres de alta calidad, pero ¡queremos más! Si tengo la suerte de que me lean potenciales clientes (para que podemos incrementar cuota) y/o inversores (para desarrollar nuevos conceptos): eduard@monapart.com.

Los agentes inmobiliarios no tenemos la capacidad para regular los precios ni incrementar el parque de vivienda disponible, pero sí tenemos cierto margen para que la experiencia de las personas que busquen vivienda de alquiler sea un poco más agradable y transparente.

Eduard Solé de Monapart Barcelona

Eduard Solé

Socio fundador. Director

Monapart Barcelona