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Sector Inmobiliario

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Cómo reformar un piso para ponerlo en alquiler

Cada año pasan por Monapart un centenar de viviendas de alquiler en casi todos los barrios más interesantes de Alicante, Barcelona, Girona, Madrid, Palma, Tarragona y Valencia. Con frecuencia, estas viviendas cumplen con nota el objetivo de convertirse en el hogar de alguien desconocido, pero a veces nos vemos enfrentados a "pisos reformados para alquilar" que son un desastre... provocando un menor precio de alquiler y por tanto una pérdida de rentabilidad innecesaria. Veamos en este post algunos consejos para clavar la reforma de una vivienda para alquilar.

ELIGE TU CLIENTE

Sí, has leído bien; la reforma que puedas o quieras hacer va a determinar qué futuro inquilino tengas.

Por supuesto que la zona y el tamaño son el factor más decisivo, pero dadas esas condiciones "inamovibles" está de tu mano poner en el mercado de alquiler un producto que atraiga a un target concreto: La misma vivienda de 75m2 en un segundo sin ascensor en el barrio de Gràcia, en Barcelona, puede atraer a:

  1. Dos estudiantes Erasmus que quieren compartir piso.
  2. Un matrimonio joven de profesionales liberales con un bebé.

Uno y otro perfil no tendrán el mismo presupuesto, esperarán niveles de confort diferentes y demandarán calidades distintas. Un perfil es de alta rotación y el otro un inquilino más largoplacista; uno está avalado por padres extranjeros y otro depende de ingresos por trabajos realizados... Nada que ver, ¿verdad?

Bien, ahora que sabemos que, dentro de un margen, podemos seleccionar a nuestro futuro inquilino, estas son las preguntas a (auto)formularse:

  • ¿Cuán líquido necesito que sea mi activo? O dicho de otro modo,  ¿puedo permitirme no poder vender mi vivienda en los próximos años? Dependiendo de tu previsión futura, la reforma que realices deberá atraer a inquilinos de corta estancia (piso amueblado, 100% equipado, para gente joven en particular singles y extranjeros) o de larga estancia (piso vacío, equipado o no, dejando mejoras posibles a pactar con el inquilino).
  • ¿Cuál es mi perfil de riesgo? ¿Quiero clientes que paguen más pero con mayor rotación (mayor riesgo-mayor rentabilidad) o prefiero que me paguen menos, pero que no se muevan en 10 años? ¿Qué desea alquilar uno y otro?
  • ¿Puedo o quiero invertir más y por tanto ser exigente con las condiciones del alquiler o prefiero invertir menos y competir por precio, atrayendo a gente que puede pagar menos?

Hay más preguntas que podrías hacerte, pero estas me parecen las tres imprescindibles. Una vez las hayas respondido y tengas claro el perfil de inquilino que deseas tener será el momento de concretar dónde y cómo se materializa tu inversión.

ORGANIZA LA PLANTA

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A mi entender,  una buena planta (distribución) y luz natural es casi todo lo que necesitas para alquilar una vivienda en un tris. Lo segundo no depende de ti una vez tienes la vivienda, pero lo primero está enteramente de tu mano. En líneas generales, una planta "neutral" que admita ocupaciones diversas es siempre la mejor opción, por eso las viviendas del Eixample barcelonés son tan interesantes; admiten usos de vivienda familiar, piso compartido, despacho profesional o un hostal. La dimensión de sus habitaciones es excelente, dispone de dos fachadas y patios intermedios, y sí... pasillos interminables, pero a menudo lo suficientemente anchos como para albergar funciones auxiliares.

En cualquier caso, hay un primer consejo que hará innecesario seguir leyendo más allá de él. Ahí va:

Si vas a modificar la distribución de tu vivienda, no confíes las decisiones de diseño a un constructor ni confíes en que sabrás hacerlo tú. Arquitectos e interioristas han dedicado años de su vida a resolver estas cuestiones de forma óptima, así que: contrata a un/a profesional para que te asesore.

(One more time!)

Contrata a un/a profesional para que te asesore.

(¡Todos juntos!)

Contrata a un/a profesional para que te asesore.

Si aún así desoyes este primer y fundamental consejo, entonces sigue los otros cinco que voy a darte:

Una buena reforma tendrá en cuenta las siguientes cuestiones en materia de distribución:

  • Una ratio óptima entre superficie y número de habitaciones: Los precios de alquiler no sólo vienen determinados por zona, superficie y acabados, sino también por el tipo de ocupación que admiten según su número de habitaciones y tamaño de éstas. En la actualidad, un loft de 80m2 generalmente, se alquilará más tarde y a un precio inferior que los mismos 80m2 con tres dormitorios.
  • Una ratio adecuada entre número de habitaciones y número de baños. Nadie pondrá objeciones a un baño de más, y además abre el espectro de potenciales inquilinos a aquellos que optan por compartir piso. Si hay dos baños basta con que uno tenga bañera.
  • Mejor un espacio grande que dos pequeños: las soluciones de sala-comedor-cocina en un espacio amplio y continuo cada vez tienen más adeptos, en especial entre el público joven (singles y parejas).
  • Las habitaciones menores de 8m2 son difícilmente consideradas como adecuadas: Tenemos demasiadas cosas (muebles, ordenador, mucha ropa, objetos decorativos...) y ya no caben en habitaciones pequeñas.
  • Los pasillos no molan, así que si la planta de tu vivienda lo permite, evítalos. Nadie paga un alquiler superior por disponer de un pasillo que sólo sirve para ir de un punto "a" a un punto "b". Además, un pasillo de seis metros de largo y noventa centímetros de ancho tiene la misma superficie que un baño grande, una cocina mediana o un despacho, ¡imagínate! Si no tienes más remedio, diséñalo ancho y llénalo de armarios.

SELECCIONA MATERIALES Y ACABADOS

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La tercera y última parte de este post tiene por objetivo identificar los criterios que deben guiar las decisiones a la hora de elegir los materiales y acabados de vuestra vivienda para alquilar. Vamos al grano:

  • La moda: A poco que seáis observadores, viváis en Barcelona y hayáis cotilleado en portales inmobiliarios, os habréis dado cuenta que los suelos hidráulicos, los parquets de maderas naturales sin barnizar, los azulejos biselados colocados a rompejuntas, las bovedillas cerámicas expuestas y un sinfín de “tics” estilísticos se han convertido en un standard en las reformas de alquiler y las promociones inmobiliarias. Esto es así porque el mercado inmobiliario empieza a responder a la llegada de una nueva generación de inquilinos y compradores: hombres y mujeres entre 25 y 35 que se incorporan al mercado del alquiler o la compra de la primera vivienda. Evidentemente existe vida fuera del interiorismo hipster y clientes de todos los gustos, pero si tienes una vivienda convencional y quieres que se peleen por ella es una buena idea adaptarla al gusto del grupo mayoritario de la demanda. Es el arriba descrito.
  • El mantenimiento y la limpieza: Esto es más fácil de lo que parece y lo descubres enseguida cuando tienes que poner a punto una vivienda que ha sido ocupada por un inquilino y espera la llegada del siguiente.
  • Las juntas no molan: Es donde se acumula toda la roña propia y ajena, enmohece, amarillea y afea cualquier pavimento o alicatado mal mantenido. Intenta reducirlas al máximo optando por alicatados o pavimentos sin juntas o de piezas de gran formato.
  • Pintura satinada (y blanca, ¡por Dios!) para las paredes: Yo soy un gran fan. Tiene un reflejo sutil que mejora la luminosidad, es agradable al tacto, se mancha infinitamente menos y se limpia con un paño húmedo sin dejar marca. Es acrílica y su coste apenas imperceptiblemente superior.
  • Pavimentos de PVC o porcelánicos (incluso si su apariencia es de madera): Olvídate de las rayadas, pulidos o encerados. La calidad es cada vez mayor y los hay que imitan las maderas naturales y los pavimentos hidráulicos de los que he hablado más arriba.
  • Simplicidad: Cuanta menos tecnología incorpore la vivienda más se reducirá el riesgo de averías, reparaciones y necesidad de recambios. Opta por soluciones tecnológicas sencillas y robustas en las que primen los criterios de durabilidad, sencillez de uso y servicio de mantenimiento en lugar de altas prestaciones o sofisticación.
  • La facilidad de sustitución: Aquí entramos en cuestiones menos obvias y en las que hago valer un criterio más personal. Soy de la opinión que a igualdad de costes, siempre es mejor optar por soluciones de fácil desmantelamiento: pavimentos montados en lugar de encolados, instalaciones vistas (colocadas con buen criterio para disimular su presencia), divisorias de DM apoyadas sobre el pavimento en lugar de interrumpiéndolo, mobiliario de baño y cocina sin demasiada complicación, etcétera.

Y creo que esto es todo, pero para que no se os olvide nada, repasemos brevemente los tres pasos fundamentales para garantizar que optimizáis al máximo vuestra inversión en una reforma de vivienda para alquilar:

  • 1: Dejaos asesorar por un agente inmobiliario para que te ayude a identificar cuál es el cliente ideal y más probable para tu vivienda.
  • 2: Dejaos asesorar (sí, otra vez) por un/a especialista (arquitecto/a o interiorista) para que diseñe la solución espacial y organizativa óptima pensando en vuestro cliente ideal y probable.
  • 3: Haced una reflexión conjunta con vuestro especialista sobre qué materiales utilizar, dónde invertir pensando en el largo plazo y dónde hacerlo pensando en una sustitución más frecuente.
José Luis Echeverría, Socio y Director de Expansión de Monapart

José Luis Echeverría

Socio fundador. Director de ventas

Monapart Barcelona