Sector Inmobiliario

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10 claves para valorar tu vivienda

Si entramos en Google y tecleamos “cuánto vale”, la primera sugerencia será “coche”, y la tercera, “Netflix”. De coches, la que escribe no tiene ni idea; y de series ya hablaremos en otro momento. Pero como compartir es vivir, en este post te vamos a dar las 10 claves para valorar tu vivienda.

NOTA IMPORTANTE:
No esperes la “fórmula de la Coca-Cola”, no hay verdades absolutas en esto. Te damos claves y pautas que funcionan y si practicas un mix de todas ellas, aún mejor. El precio de tu casa es, ni más ni menos, el que alguien pague por él. Como con las patatas. Además, no es fácil, pero para eso estamos nosotros. Si nos necesitas, ¡silba!

1. Primero de todo: No te hagas trampas.

Intenta dejar el ego, el corazón y las expectativas a un lado y, si puedes, busca a un amig@ que te diga lo que a veces no quieres oír.

2. Cuánto mide tu casa:

Para calcular el valor necesitarás los m2 construidos. En este enlace lo explican muy bien. No cuentes los elementos comunes, tu porcentaje de portal o el trocito de piscina que te corresponde no deben sumarse a los m2 del piso. Lógico, ¿no? Hacerlo a ojo o sumarle metros porque “parece más grande” no entra en la categoría de medición.

3. Idealista:

Por si te quedaba alguna duda... Sí, hoy por hoy es el mejor portal inmobiliario que puedes utilizar como referencia. Y te vamos a ayudar a que le saques partido como un profesional.

4. Búsqueda en Idealista nivel "advanced":

Mirar el m2 del barrio a lo bruto no te servirá de mucho.

  • Personaliza la zona: Utiliza la herramienta del mapa “Dibuja tu propia zona”. Selecciona el área alrededor de tu vivienda de forma que sea lo más homogénea posible en cuanto a características, precio, comercios, transporte público, etc.
  • Filtra por características de la vivienda: Cuantos más filtros, mejor, pero intentando obtener un número significativo de resultados.
  • Ordena por precio/m2 y descarta las viviendas muy por encima y muy por debajo de precio.
  • Si hay viviendas repetidas, deja solamente una como muestra y descarta el resto.

5. Vecino con su piso en venta:

Puedes llevarle unas galletas y preguntarle qué tal le va… o entrar en su anuncio y hacer una pequeña investigación. Si no sabes hacer galletas, sigue leyendo. Lo sabemos… tu cocina es mucho más bonita y el alicatado del baño también. ¿A que sí?

Del propio anuncio de Idealista puedes sacar muchas conclusiones:

Al final del anuncio encontrarás las ESTADÍSTICAS:

  • Si lleva mucho tiempo a la venta y hay pocas visitas mira las otras viviendas en la zona. Si esto se repite, seguramente haya poca demanda.
  • Si hay muchas visualizaciones y pocos contactos es muy posible que haya demanda en la zona pero, o bien las fotos son malas, la vivienda no llama la atención o el precio no sea el acertado.
  • Si hay muchos “guardados como favoritos” pero pocos contactos: posiblemente el piso guste pero los interesados estén esperando a que baje de precio.
  • Si hay muchos contactos y no se ha vendido puede deberse a muchas causas, pero es posible que vayan a ver el piso y no sea lo que esperaban (de aquí la importancia de que la información sea lo más realista posible).

¿Cuánto más vale mi piso reformado respecto al de mi vecino sin reformar?

Truquillo de andar por casa: calcula cuánto es necesario invertir para que las viviendas estén en mismo estado y de aquí suma o resta el importe.

6. Valoraciones automáticas de bancos:

Pueden ser útiles sobre todo en zonas de viviendas muy parecidas y relativamente nuevas, y en las que los m2 del catastro coincidan con los de la vivienda realmente. Es una buena referencia a tener en cuenta pero ojo, sólo como otra referencia. Los algoritmos aún no hilan tan fino.

7. Cálculo de rentabilidad por alquiler:

Te presento a PER (Ratio Precio-Beneficio), que cambia según las ciudades y los barrios y el Banco de España lo actualiza trimestralmente. Por ponerte un ejemplo: en Madrid, en zonas como Villaverde, el PER puede estar en torno al 7% y en otras zonas como Chamartín puede estar en torno al 4%.

EJEMPLOS DE CÁLCULO CON EL PER (nivel letras puras :__):

Imaginemos que tenemos un piso que podemos alquilar por 1.000€ al mes en Chamartín y nos dicen que el PER en la zona está alrededor del 4%.

1.000€ x 12 meses = 12.000€ / año.

Valor de la vivienda = 12.000/4 (PER) X 100 = 300.000€

Imaginemos que el piso está en Villaverde y que nos dicen que el PER está al 7% . Tras estudiar la zona vemos que podemos alquilarlo por 600€ al mes.

600€ x 12 meses = 7.200€ / año.

Valor de la vivienda = 7.200 / 7(PER)  x 100 = 102.800€

8. Ley de oferta y demanda:

Tres buenas preguntas que debes hacerte:

A: ¿Tu zona está demandada?

No confundir con si a ti te gusta o si le has cogido cariño al barrio. ¿La gente quiere ir a vivir ahí ahora?

“Por este chalet en las afueras me ofrecieron 1 millón en el 2006”.

B: ¿Tienes muchos competidores?

C: Por el precio que quieres pedir por tu piso, ¿qué te podrías comprar en la zona?

Este último es un ejercicio muy útil para hacer en Idealista: si filtrando por zona, precio y características aparecen viviendas por las que cambiarías la tuya, otros también lo harán y quizás deberías pensar en bajar tus expectativas. Si por el contrario la tuya está claramente entre las mejores, otros también lo verán y será el momento de preguntarte si estás siendo realista con el valor que habías pensado o demasiado modesto.

9. No infravalores la inteligencia del comprador:

A todos nos gusta vender caro y comprar barato. Y sí… a los extranjeros también. No te hagas un Homer…

10. Método de comparación:

Es el método utilizado por las tasadoras y también el que utilizamos en Monapart. Se utilizan seis testigos comparables y después de pasar por un proceso de homogeneización se obtiene un valor que se aplica a la vivienda que se va a valorar. Los testigos se ponderan al alza o a la baja siguiendo unos parámetros que difieren según las empresas (de ahí que las tasaciones no siempre coincidan al 100%). Por ejemplo, si comparamos una vivienda con parking y otra que no lo tenga, se aplicará un coeficiente determinado para igualarlas y así con múltiples factores.

En Monapart, antes de visitar una vivienda, hacemos un ACM (Análisis Comparativo de Mercado) para estudiar la zona y una vez la hemos visitado y hemos hablado con vosotros, hacemos una valoración a través de este método.

Bien, ¿necesitas saber cuánto vale tu casa? ¡Llámanos!

María Rueda, Monapart Madrid

María Rueda

Socia y Directora

Monapart Madrid_Centro