Sector Immobiliari

$parent->name

Encontrar la casa de tus sueños o hacerla tú mismo

Si estás leyendo esto, es probable que sepas que Monapart vende #viviendasbonitas. Dentro de lo difícil que es definir qué es una vivienda bonita, constatamos día a día que nuestros compradores tienen claro lo que es según su propia definición. En el caso de nuestro cliente típico, aparte del lógico criterio estético, también hay uno de exclusividad: “Quiero una vivienda especial”. El potencial comprador ve una casa que tenemos en cartera, nos llama, la visita y la valora según sus parámetros, todo muy obvio hasta aquí. El caso es que, cuando se trata de un producto algo más aspiracional, la gente en general tiene las cosas muy (demasiado) claras.

El problema de tener las cosas tan claras es perder opciones para conseguir la casa de tus sueños. Ceñirte a algo muy concreto puede cerrarte las puertas a producto muy interesante y (aunque lo desconozcas) adecuado a tus necesidades, y puede llevarte a comprar una casa que cumpla tu lista de deseos pero luego no te satisfaga (o no puedas pagar el precio). Si para colmo el mercado está como en el momento actual, en el que empieza a escasear el buen producto, todavía es más probable equivocarse.

Cuando se trata de un producto algo más aspiracional, la gente en general tiene las cosas muy (demasiado) claras. El problema implícito es perder opciones de conseguir la casa de tus sueños. 

El primer consejo general es “desnudar” tu idea, desgranarla al máximo. Localiza tus prioridades y mira bien cuáles de tus deseos son realmente imprescindibles. Y sé consciente de que todos tus deseos no pueden ser imprescindibles. Siempre decimos a nuestros clientes que la casa perfecta no existe y siempre nos contestan que sí, pero que no pueden pagarla (touché).

Vamos con un ejemplo de lo que entendemos por “desnudar” tu idea: no digas que nunca comprarías una casa orientada al norte, porque puede que encuentres una casa que cumpla todos tus requisitos menos ese, y le estés cerrando la puerta. Con esto no quiero decir que la orientación no sea importante, pero tienes que saber porqué es importante. La respuesta siempre será que -resumiendo- la orientación es importante por la luz y la temperatura. ¿Y si encuentras una casa con muy buen aislamiento e iluminación, orientada a norte? Entonces, tu requisito nunca puede ser “norte no” sino “buena luz y buena temperatura”.

Otro ejemplo válido es la altura. Según un estudio que no hemos realizado (porque no hace ninguna falta), un tanto por ciento muy elevado (dar una cifra es lo que nos faltaría, pero juraría que cerca del 80%) de compradores de pisos no quieren primeras alturas. Pero me llama mucho la atención que ese porcentaje disminuya en clientes extranjeros (paradójicamente ocurre lo mismo con el requisito del ascensor). Resulta que es algo con un componente cultural, pero se traduce en que pedimos algo y no sabemos porqué. Vuelvo al consejo anterior: si es por la luminosidad, piensa sólo en eso. Si es por la seguridad, valora la seguridad. Una vez, uno de los fundadores de Monapart, José Luis Echeverría, me dio esta explicación: los compradores de países de tradición, digamos, no católica, tienen un menor sentido del pudor y la intimidad, por lo que tener una terraza maravillosa en un patio de manzanas no les hace pensar que están en el centro de una diana de miradas cotillas e indiscretas, sino que tienen una terraza maravillosa en una casa en la ciudad. Eso puede explicar también la ausencia de cortinas en el norte de Europa. Nosotros, en general, no queremos estar muy cerca de la calle...

Hasta aquí hemos dicho, en pocas palabras, que tengas las ideas claras. Y ahora vamos a darle la vuelta al asunto: do it yourself. Crea la casa de tus sueños. O dicho desde la óptica inmobiliaria, construye tu casa en una parcela o compra un piso para reformar.

Antes de nada, tengo que avisarte de algo importante: la pasta. No lo digo porque sea más caro que comprar pret-à-porter, porque va a depender de muchos factores. Puedes optar por materiales reciclados o grifos de oro, puedes comprar en el Bronx o en la Quinta Avenida, o puedes hacer la obra con un profesional o con tu cuñado (luego volveremos a esto). El tema es la financiación, como casi siempre. Si tienes todo el dinero porque has vendido otra casa o porque has heredado la fortuna de una millonaria octogenaria que se encariñó contigo, esto no te afecta. Si, por el contrario, tienes que acudir a pedir algo a tu banco preferido, te puedes encontrar básicamente con estas tres situaciones:

  • Compras vivienda para entrar a vivir, sea nueva o usada: el banco te dará, en condiciones normales, un 80% del precio de compraventa o del valor de tasación (el menor de los dos). Tendrás que tener ahorrado entre un 32 y un 35% del precio de compraventa para cubrir también los gastos. Siendo esta la norma general, no es difícil encontrar financiación por porcentajes de compraventa superiores, dependiendo de entidad, perfil de cliente y a veces de si quien financia tiene mucho interés en esa venta (vivienda de banco, vamos).
  • Compras para reformar: piensa exactamente en el caso anterior, pero sumando la reforma a la cantidad que tienes que ahorrar. A día de hoy es muy difícil que un banco financie una reforma en el préstamo hipotecario, pero siempre se puede recurrir a los préstamos “personales”.
  • Compras parcela y construyes: pasa justo lo contrario que cuando compras para reformar. Me explico: en el caso anterior, te financian -casi todo- el inmueble y pagas tú la construcción, pero si eres autopromotor, que así te llamará el banco, compras tú el inmueble con tus ahorros, que en este caso es la parcela, y el banco te financia la construcción (el 80% de su valor en condiciones normales). He llegado a ver financiación hipotecaria para comprar y construir, pero también es un caso extremadamente raro.

Comprar vivienda para entrar a vivir, sea nueva o usada:

Llega la hora de desarrollar los tres casos, y empezamos por el primero. Realmente ya he hablado de él, explicándote que tener una idea clara no es malo en sí, pero es conveniente definirla. Para ello, o bien puedes empaparte de artículos que encuentres en internet, en plan “la guía definitiva para comprar tu piso sin acudir a un agente inmobiliario que te sacará el dinero por algo que puedes hacer tú”, o bien puedes acudir a un agente inmobiliario a que te saque la pasta. Aunque parezca que me estoy tirando piedras en mi propio tejado, no es así, se las estoy tirando a la gente tan maja que escribe estos artículos. En parte hay algo de cierto, porque es muy difícil distinguir a un buen agente de un “vendedor”. Siempre he pensado que el trabajo de un agente inmobiliario no es vender pisos, sino vender sus servicios. Así pues, un mal agente intentará venderte cualquier piso que te enseñe, pero (¡buena noticia!), no podrá. De hecho, un mal agente puede hacer que no compres el piso que realmente necesitas. En cambio, un buen agente, que también quiere que compres el piso (tiene que vivir, el/la pobrecito/a), pero sabe decirte porqué tienes que comprarlo. Los mejores incluso te dirán porqué no tienes que comprarlo.

Un mal agente inmobiliario intentará venderte cualquier piso que te enseñe, pero (¡buena noticia!), no podrá.

Y ahora llega el momento mágico de hablar de “quién es tu agente”. Realmente, puedes funcionar a base de llamadas a anuncios en portales inmobiliarios, corriendo el riesgo de que el piso que te gusta lo venda en exclusiva la agencia que no te gusta. Conocemos la odisea de buscar piso en Valencia, por ejemplo. Según en el mercado en el que te encuentres, este riesgo será menor o mayor, y pese a no ser un riesgo que normalmente vaya a tener graves consecuencias, puedes llegar a una situación frustrante en el proceso de búsqueda. Además, hay que tener en cuenta para quién trabaja “en teoría” el agente de los pisos que llamas para visitar. Aunque algunos digan que son agentes “de comprador”, en ningún momento habrás contratado a ese agente, simplemente te va a mostrar la vivienda. Pero tienes la opción de contratar -de verdad- a un agente de comprador. Que se encargue de todo, que te aconseje y te ampare. Personal Shopper Inmobiliario, lo llaman. Agente de comprador, prefiero llamarlo yo. No profundizaremos en ello, porque no es mi misión hoy, pero en el caso de que decidas ir por libre, te recomendamos que siempre tengas un agente de cabecera a quien puedas llamar si lo necesitas y no te cobre la consulta. Aunque no lo parezca, a algunos de nosotros nos gusta hacer amigos en el trabajo. Dicho de otra manera: nos gusta trabajar entre amigos.

Comprar casa para reformar:

Segundo caso: reformas (si tienes pánico a esta palabra, sigue leyendo, que te lo voy a quitar). A todo lo comentado en el caso anterior, tienes que sumar el problema que supone hacer una obra. También encontrarás millones de artículos sobre el tema, como éste: Reformar una vivienda con éxito y no morir en el intento, pero mi consejo primero y primordial es uno: contrata a un profesional. Y digo más: contrata a un arquitecto o a un interiorista de verdad. Supongo que sabes lo que es un arquitecto, pero me tomaré la libertad de explicarte lo que es un interiorista: persona, generalmente con formación, que trabaja la arquitectura interior de un espacio. A veces se les denomina “arquitectos de interior”, y a veces son, de hecho, arquitectos. Y, ¿sabes lo que NO es un interiorista? Un reformista que se autodenomina así (o decorador).

Un profesional te cobrará unos honorarios. Alguno incluso te pedirá unos honorarios fijos que no dependan del precio del proyecto, sino de la cantidad de trabajo. Y si hacen eso, casi seguro que luego no meten márgenes ocultos en los precios de los contratistas y materiales (no está de más que te asegures de ello). Así pues, por poco dinero (créeme), alguien velará por tus intereses reales. Y te acabará saliendo barato (que me creas, te digo). Lo que no te recomiendo es que creas que un constructor-reformista va a hacer lo mismo. Este ganará más dinero cuanto más dinero te gastes tú, así que ya me dirás. En el apartado de diseño, puede que encuentres un constructor que sea arquitecto o interiorista y sepa lo que hace, pero siempre es mejor que empieces por buscar el profesional. Y busca a uno que te entienda, porque también entenderá lo que necesitas, y tendrá en la mente la casa que quieres, y en definitiva, acabarás consiguiendo tu meta. Y básate en la confianza (es fácil detectar a los vendehumos). Eso sí, todo siempre por escrito.

Comprar una parcela y construir tu casa:

Y ahora toca la tercera opción. Vamos a hacernos una casa. Realmente el caso es muy parecido al anterior, aunque la parte de buscar el inmueble es, a priori, más sencilla (solo suelo, en principio). Pero tendrás que tener en cuenta ciertos factores: localización de la parcela, posibles gastos de urbanización, estado urbanístico, vistas, formas, edificabilidad… uff, muchas cosas. Pero, magia otra vez, un arquitecto te puede ayudar con esto, e incluso hay algún arquitecto-agente. Y mira por dónde, nosotros tenemos uno en el equipo…

La opción de buscar suelo para comprar es, a priori, más sencilla. Pero tendrás que tener en cuenta ciertos factores: localización de la parcela, posibles gastos de urbanización, estado urbanístico, vistas, formas, edificabilidad… uff, muchas cosas. Pero ¡magia!, un arquitecto te puede ayudar con esto.

Ahora te daré dos consejos de cosecha propia. El primero es que busques una parcela que tenga “algo”. Una parcela llana y cuadrada pondrá las cosas muy fáciles al arquitecto. Demasiado, de hecho. Te puedo poner ejemplos de casas que necesitan esquivar árboles, casas semi-enterradas o casas en acantilados (las tres aparecen en la primera temporada de The World’s Most Extraordinary Homes, donde puedes ver algún ejemplo más de esto). Parcela plana, bien; retar a un buen arquitecto, mejor. Y no descartes comprar una casa con encanto para “completar”, aunque sea, literalmente, una ruina.

Y mi segundo consejo es que te plantees la construcción industrializada (o modular). Nosotros la hemos trabajado en Barcelona y ahora en Valencia, y tiene múltiples ventajas. Además, la tendrás muy rápido, y si escoges la empresa apropiada (no dudes en preguntarnos), será también una casa eficiente. Y también puedes retar con ellas, como te decía antes, a un arquitecto atrevido.

Para despedirme, quiero responder a una pregunta que puedes haberte hecho: ¿pero tú no eres agente de vendedor? Mi respuesta: no está mal dar consejos a los compradores, que como ya te he dicho antes, nos gusta trabajar entre amigos. Pero si eres vendedor y estás leyendo esto, te puede servir para hacerte una idea de cómo tratamos a los compradores y cómo trabajamos tu producto. Seas uno u otro, espero que te haya sido de utilidad.

Xavier Planells

Xavi Planells

Soci fundador

Monapart Valencia