Sector Inmobiliario

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Vender un piso por cuenta propia

¡ALTO!: Si eres de los que leen artículos del sector inmobiliario para, indefectiblemente y sea cual sea su contenido, aportar comentarios del tipo: “... sois todos unos estafadores… no hemos aprendido nada… mientras quede gente viviendo en la calle… para eso me lo hago yo…, etcétera”, por favor, deja de leer ahora y descarga tu ira aquí.

Si por el contrario eres de los que lee, comprende, analiza y responde de forma argumentada, estés a favor o en contra de los servicios inmobiliarios, creo que esta reflexión puede interesarte.

En este post quiero argumentar, sin tener que entrar en demasiadas explicaciones, tres ideas:

  • Hay que dejar de justificar los servicios de una agencia inmobiliaria desde la necesidad. La idea de que la gente contrata una agencia porque “no sabe” vender un piso por su cuenta es una ridiculez. Precisamente porque las agencias inmobiliarias no son necesarias, deben esforzarse en hacerse deseables.
  • Quien contrata una agencia inmobiliaria busca conveniencia y valor añadido, exactamente igual que cada vez que consume fuera algo que podría satisfacer de otro modo en casa o con recursos propios, por ejemplo: un gin-tonic o una paella.
  • El diferencial entre el precio y el coste de un producto o servicio viene determinado por muchos factores entre los que se encuentra, más allá de la ley de oferta y demanda o el valor de la marca, la dificultad de realizarlo o las implicaciones morales, económicas o legales de realizarlo mal por cuenta propia.

Para entender qué coste económico tiene para las personas realizar una tarea, he tomado como referencia el salario medio en 2016 de una persona residente en Barcelona. Esos 21.775 € anuales suponen unos ingresos brutos de 11,34 € por hora trabajada (calculadas 1920 horas laborables al año).

Gin-tonic

    • El coste: El coste de preparar un gin-tonic doméstico es de 3,17 €: 2,23 € en materia prima más 0,94 € repercutiendo los cinco minutos que lleva prepararlo, recordemos, según salario medio de un barcelonés (o barcelonesa).
    • El precio: El precio medio de un gin-tonic en Barcelona puede estar entorno a los 10 €.

    El valor añadido: La diferencia entre el PVP del gin-tonic y el coste de prepararlo en casa es de 3,15 veces.

    Se paga el triple por un gin-tonic fuera de casa que en casa por todo aquello que se espera obtener a cambio: que esté perfecto o lo repitan si no lo está; que lo preparen y sirvan; la música mientras se consume; estar sentado al sol; no preocuparse por limpiar el vaso o la mesa al marcharse.

    • La dificultad: Asumiré que hay cierto consenso en que preparar un gin-tonic casero que pueda beberse a gusto entraña poca dificultad.
    • El riesgo: El único riesgo de preparar un gin-tonic casero es que resulte imbebible y, por tanto, deba diluirse, repetirse o beberse con esfuerzo.
       

    Los motivos por los cuales alguien contrata los servicios de una agencia inmobiliaria no distan demasiado de los motivos por los que contrata los servicios de un bar o de un restaurante: garantía de calidad, conveniencia, despreocupación...

    Paella

    • El coste: Preparar una paella de marisco en casa tiene un coste de 2,37 € por ración: 0,96 € por persona en materia prima más 1,41 € de tiempo remunerado calculando que se tardan 45 minutos en hacer una paella para seis.
    • El precio: Se asume un precio medio de 12 € para la ración de paella de marisco en un restaurante de Barcelona.
    • El valor añadido: Comer una paella fuera es 5,06 veces más caro que hacerlo en casa y el valor añadido de hacerlo similar al del caso del gin-tonic.
       

     
    • La dificultad: Es muy posible que la razón por la cual no resulta difícil hacer una buena paella casera es porque no es la primera que se hace. No diré más...
    • El riesgo: De nuevo, el riesgo es que la paella salga mal y ello obligue a comerla a desgana o tirarla — si se quema, por ejemplo, y tener que cocinar otra cosa o salir a comer la paella fuera de casa.

    Servicios inmobiliarios (de venta de un piso)

        • El coste: Vender un piso no requiere materia prima, pero sí —si quiere hacerse bien— contratar una serie de servicios necesarios de los cuales daré un PVP estimado: sesión fotográfica (150 €); certificado de eficiencia energética (120 €); cédula de habitabilidad (75 €); plano delineado del piso (50 €); nota simple (8 €). En total 403 € a los que habrá que añadir 963,9 €, el coste correspondiente a las 85 horas que supone, de media, el tiempo necesario para vender una vivienda. Sumados ambos conceptos, el coste total de vender una vivienda por cuenta propia es de 1.366,9 €.
        • El precio: Los honorarios promedio que cobran las agencias de Barcelona por vender un piso son del 4% sobre su precio de venta final, que en 2016 ha sido, de media, de 324.689 €. Así pues, el precio de contratar una agencia es de 12.987,56 €.
        • El valor añadido: Vender a través de agencia es 9,5 veces más caro que hacerlo por cuenta propia. El valor añadido reside principalmente en (1) evitar errores que impidan vender la vivienda al mejor precio posible en el tiempo adecuado; (2) no tener que ocuparse de un proceso que es intrusivo y exige horas de gestión, atención telefónica, visitas presenciales y negociación; (3) evitarse la tensión y las preocupaciones de asumir la responsabilidad de una venta muy gravosa y comprometida; y (4) eludir la responsabilidad de posibles errores que abortaran la venta o por los que la parte compradora podría exigir compensación económica.
           

         
        • La dificultad: Vender una vivienda por cuenta propia no es difícil —es pesado y estresante--, y casi nadie tiene experiencia en ello. Es como estar siempre haciendo la primera paella de nuestra vida el primer día que vienen a comer los suegros a casa.
        • El riesgo: Si se es una persona ordenada y rigurosa, la probabilidad de que algo salga mal es poca, pero las implicaciones de hacer algo mal pueden resultar muy costosas y agobiantes.

        Los motivos por los cuales alguien contrata los servicios de una agencia inmobiliaria no distan demasiado de los motivos por los que contrata los servicios de un bar o de un restaurante: garantía de calidad, conveniencia, despreocupación… Que en un caso solo se esté dispuesto a pagar el triple respecto al coste de autoproducción y que en otros la diferencia sea muy superior depende, entre otros factores —mercado, propuesta de valor, marca del proveedor, etcétera—, de la dificultad percibida y del coste de equivocarse.

        Por tanto, si eres de esas personas que se pide el gin-tonic en copa balón, que viaja a Valencia para comerse una paella (que nunca es de marisco, por cierto) y que tiene que vender un piso, entrégate sin miedo al placer de que lo hagan todo por ti y déjate mimar por Monapart, la única agencia inmobiliaria con fans.

        Cuando vendamos, nosotros invitamos a la paella y al "ginto".

        José Luis Echeverría, Socio y Director de Expansión de Monapart

        José Luis Echeverría

        Socio fundador. Gestión y expansión de la red de franquicias

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