Sector Inmobiliario

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El ¿chollo? de ser anfitrión de Airbnb

Los cuentos y leyendas inmobiliarias están llenos de historias maravillosas sobre pisitos comprados por “dos duros” reformados “por ná y menos” y puestos en alquiler por Airbnb ganando un dineral. Digamos que es el nuevo cuento de la lechera de los creadores de: “Volé a Londres por 1 €”, “mis hijos siempre han dormido de un tirón” o el "trending topic del cuñado" en el cocido de los domingos (por cierto, si necesitas la receta para hacer croquetas con lo que sobra del cocido pincha aquí).

El Ayuntamiento de Madrid ha elaborado un informe muy interesante donde hace un análisis del impacto de las viviendas de uso turístico en el distrito Centro de Madrid del cual podemos sacar conclusiones que desmienten que esta opción de alquiler sea el chollo del que todos hablan.

Un informe del Ayuntamiento de Madrid centrado en el distrito Centro demuestra que el alquiler de una vivienda a través de Airbnb no es tan rentable.

¿A quién va dirigido este post?
Dentro de la inmensa comunidad de anfitriones de Airbnb y otras plataformas similares, existen tres tipos de perfil:

  • Personas que alquilan su vivienda habitual durante sus vacaciones o una habitación durante el año a cambio de una contraprestación económica.
  • Inversores con grandes volúmenes de viviendas.
  • Personas que alquilan su segunda residencia.

Si perteneces al tercer grupo, es decir, si eres un propietario que alquila su segunda residencia, este post te interesa.

La clave de la rentabilidad del alquiler temporal reside en la ocupación.

¿Qué es más rentable, el alquiler turístico o el permanente? El alquiler turístico puede proporcionar a los propietarios una rentabilidad muy superior a la que podrían obtener del alquiler a largo plazo. Según datos de Idealista, por el precio medio de los alquileres en el centro de Madrid, el alquiler de vivienda turística sería a priori un 46% más rentable que el de larga estancia.

Este gráfico muestra el ingreso medio por alquiler turístico según el nivel de ocupación a partir de los datos de Airbnb Inside y publicados también en el informe del Ayuntamiento de Madrid:

Por tanto, a la luz de estos datos, las viviendas con una ocupación superior al 75% tienen unos beneficios medios de 20.000 € al año, mientras que aquellas con una ocupación por debajo del 25% obtendrían unos ingresos de 2.500 € anuales.

Entonces, la pregunta siguiente es: ¿Cuántos anfitriones de una vivienda completa alquilada temporalmente consiguen más de un 75% de ocupación? Pues de nuevo, según datos de Airbnb Inside, no muchos. En este gráfico se muestra el porcentaje de viviendas completas por rango de ingresos anual.

En definitiva, solo un 15% superaría los 10.000 € de ingresos anuales y solo un 2% (entre ellos el amigo de tu cuñado) superaría los 20.000 € anuales.

¿Te ven como una persona que comparte su casa o como un recepcionista?
Sin ánimo de quitarle la ilusión a nadie, estarás conmigo en que el espíritu inicial de compartir casa con un local para vivir la experiencia de la ciudad se ha ido diluyendo poco a poco. Según Airbnb, el 95% de los huéspedes eligen esta forma de viajar porque quieren vivir la experiencia como un habitante más de la ciudad. Sin embargo, en un estudio hecho por Exceltur en 2015, solo el 6,1% de los encuestados afirmaron ser ésta su verdadera motivación.

Según Airbnb, un 95% de sus huéspedes opta por esta modalidad porque quieren vivir la ciudad como un local. Un estudio de Exceltur afirma que sólo se trata del 6.1% de los encuestados.

Cada vez más, quien alquila una vivienda a través de plataformas como Airbnb, en especial los que alquilan el piso completo, buscan un servicio profesional y más acorde al que esperaría encontrar en un hotel. Y en plataformas como éstas, donde las valoraciones de los usuarios son tan importantes, cubrir estas expectativas requiere de inversión y tiempo.

¿Con qué gastos debes contar si quieres poner tu piso en alquiler turístico?

Si quieres que tu piso sea rentable y contarte entre ese 2% agraciado con ingresos de más de 20.000 € anuales, debes saber que:

  • La decoración y el mantenimiento de la vivienda deben estar siempre impecables.
  • Debes dedicar tiempo a tu anuncio, estudiar los precios y su posicionamiento en la plataforma.
  • La limpieza y los detalles, como ofrecer desayuno por ejemplo, se valoran especialmente.
  • Debes ser flexible y estar disponible para recibir a los inquilinos.
  • Si contratas una empresa para todas estas gestiones, debes contar con que se llevarán entre el 20 y el 30% de los ingresos + IVA.
  • Contrata un buen seguro para esas “cositas que se rompen” y que no siempre cubren estas plataformas.
  • No te olvides de que Montoro tiene el ojo puesto en este tipo de ingresos y de que Hacienda somos “casi” todos. Este artículo te explica qué deberás declarar: La fiscalidad del alquiler de una vivienda vacacional.

Ya no quiero ser anfitrión. Qué debo hacer: ¿Vender mi casa o alquilarla?
Bueno, obviamente todo depende de lo que quieras, de lo que necesites y de lo rentable (económica y personalmente) que te esté resultando la experiencia. Si estás barajando la opción de vender tu vivienda, te recomiendo que busques a un agente inmobiliario de confianza que te asesore bien, te haga una valoración precisa del precio de tu vivienda en las actuales condiciones del mercado, que te informe de los impuestos que deberás pagar, etc. De nuevo, no te fíes de lo que te cuente el vecino, el novio de la hija de tu prima segunda que “tiene estudios” o lo que digan en la tele. En Madrid han subido los precios y las ventas pero no en todos los distritos por igual.

Este estudio de José Luis Echeverría (@jl_echeverria), socio fundador de Monapart, publicado en el diario El Mundo, te da las 10 claves para vender una vivienda en 120 días.

El miedo a alquilar tu vivienda a largo plazo.

De nuevo, aquí hay muchas historias macabras sobre inquilinos malvados e impagados. Por supuesto que los hay, pero la inmensa mayoría de los que vivimos de alquiler pagamos religiosamente, cuidamos el piso e incluso lo mejoramos y mantenemos una relación respetuosa y sana con el propietario del piso donde vivimos. Si quieres ganar en tranquilidad, asegurar tu casa por el posible impago del alquiler es una muy buena opción.

Pero como pasa con la selección de personal en una empresa, si te preocupa que tu piso esté bien cuidado, elegir al inquilino idoneo es fundamental. Para ello, es importante que dediques tiempo en conocerle mejor y asegurarte de que su perfil económico, pero sobre todo el personal, es el adecuado para tu casa. De nuevo, un buen agente inmobiliario te ayudará en este aspecto, seleccionando de entre todos los candidatos a alquilar tu casa, a los que mejores y más garantías te ofrecen. Piensa bien qué perfil de inquilino te gustaría tener y al final quizás te das cuenta de que necesitas primero reformar y adaptar un poco tu casa: Cómo reformar un piso para ponerlo en alquiler.

En definitiva, si quieres un inquilino que sea como tú, ofrécele un hogar donde a ti te gustaría vivir. En Monapart somos especialistas en vender y alquilar viviendas bonitas. Si eres un anfitrión cansado de ser limpiador, conserje, gestor, relaciones públicas y manitas… ha llegado la hora de conocernos. ¿Hablamos?

María Rueda, Monapart Madrid

María Rueda

Socia y Directora

Monapart Madrid